金融危機(jī)后，外國(guó)人想通過貸款在美國(guó)購(gòu)房的難度增大。在美國(guó)買房，不僅能擁有房屋所有權(quán)，也能擁有土地的所有權(quán)。但美國(guó)絕大多數(shù)州法律規(guī)定，購(gòu)房并不意味著可以獲得移民機(jī)會(huì)。
我一個(gè)同事有一篇博文《美國(guó)買房紀(jì)實(shí)》，談他在美國(guó)十多年里租房、買房、賣房再買房的經(jīng)歷，順帶介紹美東各地的風(fēng)土人情，跌宕起伏，讀來感同身受，獲益匪淺。最近有讀者希望了解在美國(guó)買房具體操作方面的事情，特別是有哪些地方要花錢，花多少錢等。本文即對(duì)此作一簡(jiǎn)單介紹。
地段，地段，還是地段！地段，地段，還是地段！
在美國(guó)，一般走廊、地下室、小閣樓、花園、院子都不在房屋的銷售總價(jià)之內(nèi)。在美國(guó)買房，不僅能擁有房屋所有權(quán)，也能擁有土地的所有權(quán)。每年政府按市場(chǎng)行情來估價(jià)，然后根據(jù)估價(jià)繳納房產(chǎn)稅，金額按照估價(jià)總值的1%~6%不等。美國(guó)絕大多數(shù)州法律規(guī)定，購(gòu)房并不意味著可以獲得移民機(jī)會(huì)。金融危機(jī)后，外國(guó)人想通過貸款在美國(guó)購(gòu)房的難度增大。具體來講，攻略包括以下幾個(gè)過程：
首先，買房要看房?jī)r(jià)。繁華都市比偏遠(yuǎn)地區(qū)房?jī)r(jià)貴上一兩倍很普通，就是同一個(gè)大都會(huì)地區(qū)不同地段也可能一個(gè)天上，一個(gè)地下。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人在向購(gòu)房客戶推介產(chǎn)品時(shí)，常常把一句口號(hào)掛在嘴邊：Location, Location, Location! 地段，地段，還是地段！ “離城20分鐘車程！” “地鐵站僅隔三個(gè)街區(qū)！” “購(gòu)物中心開車5分鐘！”“學(xué)區(qū)本地排名第一！”等都是常見廣告用語。
前不久我在舊金山灣區(qū)了解當(dāng)?shù)胤渴校H友告訴我距離伯克萊不遠(yuǎn)的一個(gè)城鎮(zhèn)叫核桃河(Walnuts Creek)，環(huán)境優(yōu)美，治安良好，交通方便，獨(dú)棟房?jī)r(jià)比市區(qū)動(dòng)輒百萬以上便宜一半左右。在網(wǎng)上一搜，跳出來的圖片和價(jià)格令人興奮不已，三臥兩衛(wèi)雙車庫(kù)10年新獨(dú)棟房?jī)r(jià)僅20萬美元左右！忙不迭把我家大掌柜叫過來，就在我們尋思哪一棟更加適合的時(shí)候，一行小字落入眼簾：(Walnuts Creek) McDonough, GA，這是亞特蘭大東南的一個(gè)小鎮(zhèn)，哪里可以和寸土寸金的舊金山灣區(qū)相提并論！
當(dāng)你決定了要在某地買房，找一個(gè)信得過的當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)經(jīng)紀(jì)至關(guān)重要。一個(gè)好經(jīng)紀(jì)人不但可以幫你搞定所有與交易有關(guān)的必要手續(xù)，他/她還會(huì)提醒你沒有想到的問題，防止以后出現(xiàn)麻煩。
交易當(dāng)中最重要的是首付和貸款。前幾年房市牛的時(shí)候，貸款機(jī)構(gòu)甚至推出過零首付來吸引客戶。現(xiàn)在則不然，很難找到哪家銀行愿意為要求5%甚至10%首付的客戶貸款，20%的首付成為常規(guī)。一棟30萬美元的房子(全美新屋房?jī)r(jià)中間值去年一年內(nèi)在20萬上下波動(dòng))，意味著成交的時(shí)候你要付給房貸公司6萬白花花的現(xiàn)銀。
接下來是貸款利率。貸款有固定利率和浮動(dòng)利率兩種。浮動(dòng)利率通常是在起始的三年或更長(zhǎng)期限內(nèi)給你一個(gè)較低的利率，過了這個(gè)期限之后每年根據(jù)某個(gè)金融指數(shù)(例如國(guó)債利率)的升降調(diào)整當(dāng)年的利率，所以借貸方要有在占了便宜之后吃大虧的心理準(zhǔn)備。
固定利率期限以15年和30年為常見，也有更長(zhǎng)或較短的。以美國(guó)人常常選用的30年期房貸為例，今天的利率在4.25%到5%之間，不同貸款機(jī)構(gòu)有所不同，折合年利率之后，還以剛才30萬的房子為例，你的月供大約在1250到1350美元之間。
貸款公司還會(huì)給你一些選項(xiàng)，最主要的是所謂點(diǎn)數(shù)(Points)，也就是你手頭有現(xiàn)款可以付給銀行，用來降低貸款利率。比方說你有2400美元可以立即支付給貸款銀行，銀行給你一個(gè)點(diǎn)數(shù)，你的利率會(huì)降低0.125%，算下來月供可以減少18美元左右，30年下來可以節(jié)省6480美元。
過戶的時(shí)候要支付貸款手續(xù)費(fèi)，24萬美元的貸款手續(xù)費(fèi)在1000到2000美元之間。過戶費(fèi)還包括由貸款機(jī)構(gòu)替你代繳的房產(chǎn)交易稅，這個(gè)稅多少各地不同，一般都在1%以下，有的地方免征。其他的費(fèi)用包括估價(jià)費(fèi)、勘查費(fèi)、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)、登記費(fèi)，還有預(yù)繳的年度災(zāi)害保險(xiǎn)費(fèi)等。通常30萬美元的新房過戶時(shí)各種雜費(fèi)在5千到1萬美元之間。至于經(jīng)紀(jì)人的收益，則是從賣方那里拿的。按照美國(guó)的通例，賣方要從房?jī)r(jià)中拿出6%，平分給賣方和買方的經(jīng)紀(jì)人。經(jīng)紀(jì)人在不景氣的時(shí)候，或者競(jìng)爭(zhēng)激烈的情況下，有時(shí)也會(huì)降低抽頭的份額。
如果你要買的是舊房，別忘了還要雇傭房地產(chǎn)專業(yè)律師審查原戶主的貸款償付情況，雇請(qǐng)專業(yè)人員檢查房屋結(jié)構(gòu)、易損部分完好程度，以及蛀蟲損傷、地下氡氣等有害因素。這些雖然是要花錢的，但是通常可以從賣主那里獲得降低房?jī)r(jià)的好處。
最后要記住的是，你一旦成為了房主，地方政府就把你吃定了：你每年都要繳納房地產(chǎn)稅。這個(gè)稅是縣級(jí)政府最主要的財(cái)政收入，要用來支付中小學(xué)校的建設(shè)、管理和教職員工的工資(大約占到全部縣財(cái)政支出的一半)，建設(shè)和管理公共圖書館和公園、體育場(chǎng)和其他公共休閑場(chǎng)所，修建維護(hù)地方管理的道路、橋梁等交通設(shè)施，以及警察局、消防隊(duì)、急救站等公共安全項(xiàng)目和政府日常行政開支。
該項(xiàng)稅收的稅率各地也不同。福利好、公共設(shè)施完善先進(jìn)的地方，自然稅率就會(huì)高些，反之就較低，而且和政府效率的高低有很大關(guān)系。有的地方，例如紐約州的部分縣份，把房地產(chǎn)稅分成兩部分，學(xué)區(qū)建設(shè)管理一半，其它合起來是另一半。如果戶主年齡達(dá)到65歲左右(大約是可以享受社會(huì)醫(yī)療保障金的年齡)，認(rèn)為你家已經(jīng)沒有學(xué)齡兒童，就免交學(xué)區(qū)的那一半。一般而言，房地產(chǎn)稅的稅率在1%左右。如果你的房產(chǎn)價(jià)值為30萬美元，你就得每年拿出3000美元來孝敬縣太爺——話說回來，羊毛出在羊身上，這些設(shè)施和服務(wù)你是一天都離不了的。
再回到貸款問題。貸款機(jī)構(gòu)會(huì)把上面那些費(fèi)用當(dāng)中常年要付的全部加起來，大頭包括月供、保險(xiǎn)、管理和房地產(chǎn)說等，這些不能超過你的可支配月收入的30%。還以上面30萬美元的房產(chǎn)為例，月供大約1350美元，與房屋有關(guān)的保險(xiǎn)算100美元，地稅250美元，考慮其他家居支出包括社區(qū)管理費(fèi)等350美元，每個(gè)月和房子有關(guān)的費(fèi)用為2000美元。也就是說，你的可支配月收入要達(dá)到6666美元，相當(dāng)于稅前年薪9萬到10萬美元以上，貸款公司才會(huì)考慮給你貸款。
反之各項(xiàng)費(fèi)用都會(huì)上漲，特別糟糕的例如經(jīng)常欠繳房租水電費(fèi)、信用卡老是過期不付等，評(píng)分在600分以下，在目前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，基本上沒有人敢給你貸款。以后我們有機(jī)會(huì)再談美國(guó)人的信用問題。
這里我們還沒有談及你的信用記錄。如果你的信用良好，長(zhǎng)年沒有賴賬紀(jì)錄，也沒有吃過官司，開車從不違規(guī)，連一個(gè)停車罰單都沒有或立即付清，評(píng)分達(dá)到740分以上，不少貸款公司會(huì)降低你的利率，或是減少甚至免收過戶手續(xù)費(fèi)。
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