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【北美購房網(wǎng)】美國產(chǎn)權(quán)保險行業(yè)

一、產(chǎn)權(quán)保險

        產(chǎn)權(quán)保險起源于19世紀(jì)60年代的美國，是一種特殊的財產(chǎn)保險。產(chǎn)權(quán)保險可分為兩類：業(yè)主產(chǎn)權(quán)保險與貸款人產(chǎn)權(quán)保險。產(chǎn)權(quán)保險與一般保險具有相同的構(gòu)成要素，但產(chǎn)權(quán)保險是對保單簽發(fā)前房屋產(chǎn)權(quán)風(fēng)險的擔(dān)保，且在整個保險期間內(nèi)只需繳納一次保費。

1、產(chǎn)權(quán)保險構(gòu)成要素

        產(chǎn)權(quán)保險的構(gòu)成要素與一般財產(chǎn)險相同，分為保險人、投保人、被保險人、受益人、保險標(biāo)的、保險期間、保險范圍、保險費、賠償范圍。

        產(chǎn)權(quán)保險的保險人一般為產(chǎn)權(quán)保險發(fā)行方（產(chǎn)權(quán)保險公司）、承銷方和代理人，而產(chǎn)權(quán)保險代理人可同時代理多家產(chǎn)權(quán)保險。

        一般由法律規(guī)定和交易習(xí)慣決定房屋交易的賣方或買方成為投保人。被保險人和保險受益人則是擁有交易中房屋保險利益的法人和自然人。

        保險標(biāo)的實質(zhì)上是產(chǎn)權(quán)調(diào)查報告的準(zhǔn)確性。對于產(chǎn)權(quán)報告中未記載瑕疵和糾紛，保險人負(fù)責(zé)消除產(chǎn)權(quán)瑕疵，解決產(chǎn)權(quán)糾紛，對被保險人造成損失時，保險人在保險金額范圍內(nèi)給予賠償。

        保險期間為保單簽署生效后至房產(chǎn)再次轉(zhuǎn)移前的產(chǎn)權(quán)持有期，并對此期間發(fā)生的繼承和遺贈事項有效。

        一般來說，保險范圍是對產(chǎn)權(quán)調(diào)查以前，已經(jīng)存在并且產(chǎn)權(quán)報告沒有記載的產(chǎn)權(quán)瑕疵和糾紛。

        產(chǎn)權(quán)保險費取決于投保標(biāo)的價值和保險費率產(chǎn)，且僅在保單出具時繳納一次。

       產(chǎn)權(quán)保險賠償范圍包括未記載、披露的產(chǎn)權(quán)瑕疵和糾紛產(chǎn)生的所有費用及損失，無論相關(guān)費用（第三方談判費用、第三方賠償費用、律師費、訴訟費、仲裁費）是否超出保險金額。

2、產(chǎn)權(quán)保險特點

        產(chǎn)權(quán)保險區(qū)別于一般財產(chǎn)保險的特殊性在于其保險范圍、保險期間、風(fēng)險定價方式。

        保險范圍上，一般財產(chǎn)保險側(cè)重于投保后風(fēng)險和意外的賠償及保護(hù)；產(chǎn)權(quán)保險側(cè)重于投保前可能存在的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險進(jìn)行賠償和保護(hù)。通常，產(chǎn)權(quán)保險通過詳細(xì)的產(chǎn)權(quán)檢查消除可能對投保人造成損失的產(chǎn)權(quán)問題。

        保險期間上，一般財產(chǎn)保險保險期間較短，多為1年或特定短期事件，而產(chǎn)權(quán)保險覆蓋投保人整個產(chǎn)權(quán)持有期，可隨房屋繼承或轉(zhuǎn)贈。

        風(fēng)險定價方式上，一般財產(chǎn)保險依賴于精算模型測算可能發(fā)生風(fēng)險的概率進(jìn)行精準(zhǔn)的風(fēng)險定價，而產(chǎn)權(quán)保險通過產(chǎn)權(quán)調(diào)查消除大部分潛在風(fēng)險，收取較低的保費即可覆蓋風(fēng)險損失。因此，產(chǎn)權(quán)保險公司損失準(zhǔn)備金比例約為5%—10%，遠(yuǎn)低于一般財產(chǎn)保險公司70%—80%的損失準(zhǔn)備金比率。

二、產(chǎn)權(quán)保險行業(yè)

       美國不動產(chǎn)登記制度采用的是契據(jù)登記制度，該制度保留了潛在買收人對房產(chǎn)的優(yōu)先權(quán)，導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)交易中產(chǎn)權(quán)糾紛頻繁發(fā)生，產(chǎn)權(quán)保險應(yīng)運而生。

1、發(fā)展歷程

從業(yè)務(wù)滲透率與行業(yè)成熟度來看，產(chǎn)權(quán)保險行業(yè)發(fā)展主要經(jīng)歷了3個階段：產(chǎn)權(quán)保險誕生階段，產(chǎn)權(quán)保險全國化階段、產(chǎn)權(quán)保險國際化階段。

2、行業(yè)分析

行業(yè)市場規(guī)模

        現(xiàn)在，美國每年二手房成交量500萬套左右，其中99%的房屋交易購買產(chǎn)權(quán)保險。目前行業(yè)內(nèi)有32家保險發(fā)行企業(yè)和4500家左右的代理機(jī)構(gòu)企業(yè)。2015年，美國產(chǎn)權(quán)保險市場規(guī)模超過130億美元。

行業(yè)集中度

        美國的產(chǎn)權(quán)保險行業(yè)集中度比較高。

        從區(qū)域范圍來看，產(chǎn)權(quán)保險具有明顯的區(qū)域性集中的特征，美國僅德克薩斯州、加利福尼亞州、佛羅里達(dá)州和紐約(投資)州4大州保費收入占據(jù)市場份額45.93%，17個州保費收入占據(jù)79.78%市場份額。

        從市場集中度看，近年來，四大產(chǎn)權(quán)保險公司—富達(dá)國民金融公司（FNF）、第一美國金融公司（FAF）、老共和國際公司（ORT）和斯圖爾特產(chǎn)權(quán)服務(wù)商（STI）一直占據(jù)著86.9%的市場份額。雖然近幾年四大產(chǎn)權(quán)保險公司市場份額略有下降，

        但長遠(yuǎn)來看，大產(chǎn)權(quán)保險公司具有雄厚的資金實力與較強(qiáng)的成本管控能力，隨著未來經(jīng)濟(jì)和發(fā)展，交易復(fù)雜度的提升，更具適應(yīng)市場的能力，因而大產(chǎn)權(quán)保險公司依然會占據(jù)優(yōu)勢地位，產(chǎn)權(quán)保險行業(yè)的集中度依舊會維持較高水平。

產(chǎn)業(yè)鏈分析

        產(chǎn)業(yè)鏈?zhǔn)歉鱾�產(chǎn)業(yè)部門之間基于一定的技術(shù)關(guān)聯(lián)，并依據(jù)特定的邏輯關(guān)系和時空布局關(guān)系客觀形成的鏈條式關(guān)聯(lián)關(guān)系形態(tài)。產(chǎn)業(yè)鏈中大量存在著上下游關(guān)系和相互價值的交換，上游環(huán)節(jié)向下游環(huán)節(jié)輸送產(chǎn)品或服務(wù)，下游環(huán)節(jié)向上游環(huán)節(jié)反饋信息。本文從公司鏈、價值鏈、供需鏈三個角度對產(chǎn)權(quán)保險上下游價值轉(zhuǎn)換過程進(jìn)行闡述。

（1）產(chǎn)業(yè)鏈

        產(chǎn)權(quán)保險的公司鏈指參與到產(chǎn)權(quán)保險交易流程中的所有公司，通常整個公司鏈大體上包括：保險發(fā)行公司、保險代理公司、保險評估公司、甚至為保險公司專門印刷單證保單條款的印刷公司以及禮品公司等等都屬于這個產(chǎn)業(yè)鏈上的一員。

（2）價值鏈

        從產(chǎn)權(quán)保險的業(yè)務(wù)流程來看，產(chǎn)權(quán)保險公司的主要業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)包括：產(chǎn)品開發(fā)、營銷和銷售、保單管理、理賠管理、資產(chǎn)管理，各環(huán)節(jié)環(huán)環(huán)相扣，各環(huán)節(jié)的不斷優(yōu)化過程呈放射狀衍生出新的市場價值。

（3）供需鏈

        政府機(jī)構(gòu)在整個產(chǎn)業(yè)鏈中是產(chǎn)權(quán)信息的提供方，產(chǎn)權(quán)保險公司是產(chǎn)權(quán)信息的需求方，同時它又是產(chǎn)權(quán)保險的提供方，消費者是產(chǎn)權(quán)保險的需求方，同時是產(chǎn)權(quán)信息的提供方。買賣雙方在進(jìn)行房屋的買賣后或者發(fā)生了其他有關(guān)房屋產(chǎn)權(quán)的事件后，需要到政府房屋管理部門進(jìn)行登記，這些記錄存儲起來就形成了“產(chǎn)權(quán)鏈”，這樣就形成了一個產(chǎn)業(yè)供需完整的閉環(huán)。

產(chǎn)權(quán)保險行業(yè)現(xiàn)狀

（1）行業(yè)內(nèi)競爭

        產(chǎn)權(quán)保險行業(yè)內(nèi)競爭主要由企業(yè)產(chǎn)品服務(wù)價格與從業(yè)人員的專業(yè)素養(yǎng)決定。除此之外，在涉及到多態(tài)事務(wù)及房地產(chǎn)投資工具的情況下（比如房地產(chǎn)投資信托），產(chǎn)權(quán)保險公司經(jīng)濟(jì)實力與品牌是選擇產(chǎn)權(quán)保險時的重要考慮因素，因此規(guī)模較大的全國性品牌具有較強(qiáng)的競爭優(yōu)勢大，但產(chǎn)權(quán)交易的非標(biāo)準(zhǔn)化、本地化使得各地區(qū)競爭企業(yè)的數(shù)量和規(guī)模也會存在較大差異。

截止2015年，美國排名前四的產(chǎn)權(quán)保險公司依次為：FNF、FAF、ORI、STI，四家產(chǎn)權(quán)保險公司的市占率高達(dá)86.9%，且FNF多年來保持行業(yè)龍頭的位置。但四大產(chǎn)權(quán)保險公司除ORT外，市場份額均有所下降，各州范圍內(nèi)小產(chǎn)權(quán)保險公司市場份額有所增長，競爭態(tài)勢趨于激烈。

（2）行業(yè)外競爭

        在美國，產(chǎn)權(quán)保險準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)因地而異，各州規(guī)定的準(zhǔn)入門檻不盡一致。從美國現(xiàn)階段發(fā)展來看，產(chǎn)權(quán)保險行業(yè)資金壁壘不高，但有著很高的行政壁壘。產(chǎn)權(quán)保險公司在美國的各個州開展業(yè)務(wù)需要分別取得該州政府保險管理部門頒發(fā)的牌照，而政府對該牌照的頒發(fā)具有嚴(yán)格的管控。加利福尼亞州產(chǎn)權(quán)保險的市場規(guī)模占了全美整個行業(yè)市場規(guī)模的12%，僅有FNF、FAF和STI等等幾家公司取得了牌照。總體來看，美國的產(chǎn)權(quán)保險公司家數(shù)已經(jīng)連續(xù)多年保持穩(wěn)定水平，該行業(yè)的潛在進(jìn)入者威脅較少。

（3）替代品威脅分析

        保險行業(yè)的其他類型的產(chǎn)品與產(chǎn)權(quán)保險不存在競爭關(guān)系，相反，可能還存在互補(bǔ)的關(guān)系。在房屋買賣過程中，抵押貸款銀行可能還會要求住房抵押貸款申請者購買除產(chǎn)權(quán)保險以外的其他保險，比如火災(zāi)保險或者水災(zāi)保險。產(chǎn)權(quán)保險行業(yè)與其他行業(yè)也不存在產(chǎn)品替代關(guān)系。