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【北美購房網】美國房地產產權的登記詳情介紹

地契與產權 

地契（deed）

是新屋主所擁有房產的證明，在經過許多購屋手續后所得到的法律文件，屋主應靜下心來，仔細閱讀一下地契(產權証明)，并將其妥善保存。

房產地契 ，聽起來似乎是一份難懂的法律文件，其實上，最重要的資料只有下列三項而已：1. 房產賣主 (Grantor) 和買主 (Grantee) 的姓名；2. 房產的詳細描述，以及 3. 房產權的轉移經過。即是將地契確實送達買主手中，這道手續通常是在房產過戶時，在中介公司 (escrow company) 見證下，交由買主簽收。

地契的作用是買主對房產全部的擁有權, 如果一棟房產被數人所擁有，即可能有多份 (一份以上)的地契正本，每人都必須簽字，轉讓手續才算大功告成。

例如最常見的一種地契 (Deed) 是夫妻共同擁有權 (community property) ，意即房產平均屬于雙方，一方過世，則在世的另一方繼承全部產權。除非經由法院判決或當事人同意，夫妻一方不得剝奪對方的產權。

另外一種是聯合持有物業權 (Joint Tenancy )，與前述的夫妻共同擁有權類似，所有合伙人擁有同一房權，合伙人中如有人過世，其他人繼承其產權，不過不能像夫妻一樣，以共同擁有權的方式來擁有產權，只能從合伙人的名義，一起享用房產。

合伙房產還可以用共同持有物業權 (Tenancy in Common) 的形式，來解釋各個合伙人對房產的權利。照此種規則組成的合伙關系，各個合伙人得以在毋須他人同意下，自行出售所擁有的股份或向銀行貸款，并可將股份傳給子孫或指定受益人。目前在美國加州會以此種形式來共同持有房產。

新屋主在獲得地契后，必須向政府機關從速登錄 (Record)，以免有人在屋主不知情下，私自盜取房產的整個或部份產權。政府機關在收到地契資料后，首先檢視原來屋主是否在公證下簽字，接著會將之製成顯微照片，以供給社會大眾取閱。

雖然法律上并無規定地契一定得向政府登錄，但是如果不這樣做，后果正如前述的，產權極有可能遭到侵犯。

比方說，前任屋主將已轉手他人的房產，再一次出售或向第三者抵押貸款，則新屋主會因別人向政府登錄自己的房產，而失去產權或成為貸款抵押品。

地契正本是證明房產產權的重要文件，不過，新屋主一旦向政府登錄后，對地契正本的依賴性就可降低。因為日后再出售或需要貸款時，買主或貸款機構只要參閱政府的公開紀錄，即可確認賣主或貸款申請人的產權地位。

話雖如此，屋主還是應該小心保存地契，因為既然是一份證明產權的文件，將來總是會有用到的地方，就算是放在保險箱裡亦不為過。

買屋要先了解產權 選對了符合自己的利益 否則困擾很大!

華人移民美國購屋置產是頭等大事，但美國的法律與中國大不相同所涉及的權益稍不慎能帶給你很大的困擾，因此在購屋前就要想好了用那種產權方式擁有你的房產最符合自己的利益。目前在加州有8種擁有產權方式分個人擁有及共同擁有2種：

1. 個人擁有權(Sole Ownership)

是指在法律上未婚男士或女士或已離婚男士或女士或雖然已婚男士或女士，希望以個人名義擁有產權時，其配偶必須簽署權益書或其他書面文件，聲明同意放棄一切房地產有關的權利產權及利益。

2. 共有擁有權(Co-Ownership)又分下列幾項

(a) 夫妻共有財產權制(Community Property )丈夫及妻子共同或個別在婚姻期間購置的財產，除非有特別聲明，凡產權之轉讓時，皆假定為夫妻共有財產。在夫妻共有財產法規下夫妻各自擁有支配一半財產的權利。

(b) 聯合共有權利制(Joint Tenancy )所有利益是由二人或以上所平均擁有；產權可由單一遺囑或轉讓所造成；而遺囑中必須講明產權轉讓是以 “聯合均有” 方式登記。

這最大特點是生還者的繼承權。有其一人死亡后。房地產可立即置于其他共有者名下。所以以聯合擁有產權登記的房地產無須受到遺囑的支配，華人喜歡三朋五友共同投資旅館酒店公寓或商場，但在產權上如選擇聯合擁有權利制，如有人不幸發生車禍死亡他的產權便自動併入其他人手中，未亡人是拿不到一毛錢的此點不可不慎。

(c) 共同持有物業權制(Tenancy in Common )；在共有權之下各自擁有其不可分割的個人利益，但與聯合擁有權利制不同是各人的利益可以有不同比例，沒有生還者的繼承權。每一共有人擁有其個人的一份利益。而在這共有人死亡后，利益可置于其繼承人名下。

(d) 信托制(Trust)加州房地產的產權可以信託方式來實現。信托機構特有房地產法律上及產業等值上的產權。而受託人則代理托付人及受益人持有產權。托付人及受益人仍保留房地產的權利及責任。目前許多夫妻或公司為了遺產問題將產業交付信托處理。

(e) 夫妻共有財產制未亡人權益(Community Property with Right of Survivorship)此為最新實行的一種產權。在夫妻共有財產中丈夫或妻子在轉讓文件中特別聲明未亡人的權益。并由受益人以書面簽名同意配偶身亡時將自動轉換為與聯合均有權制的相同執行程序。

要決定哪一種產權擁有方式最適合您，以及如何登記房地產產權，應根據您的個人情況詢問律師、會計師。