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買房一直都是中國家庭最關(guān)注的話題之一，買學(xué)區(qū)房也不是中國人的偏好，美國家庭一般也會在孩子進(jìn)入學(xué)齡(5歲上幼兒園)時開始遷入好學(xué)區(qū)，然而，好學(xué)區(qū)的高價房讓一些中產(chǎn)家庭也望而卻步。如何選擇學(xué)區(qū)房？買學(xué)區(qū)房是否能徹底解決孩子的上學(xué)問題？學(xué)區(qū)房是租比較劃算還是買比較劃算？這些都是中國家長要慎重考慮的問題。

2017年公立學(xué)區(qū)Top

教育信息網(wǎng)站Niche今年對全美1萬多個學(xué)區(qū)進(jìn)行排名，這份榜單中的前十名學(xué)區(qū)，賓夕法尼亞州占3個，伊利諾伊州和紐約州平分秋色各2個。讓人意想不到的是，不乏名牌高校的華人聚居重地加州一個都沒有。

綜合廣州《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道》、僑報網(wǎng)報道，Niche評選全美最佳學(xué)區(qū)排名已有14年，主要根據(jù)學(xué)生SAT成績及州的各項考試成績、家長和學(xué)生的評估、進(jìn)大學(xué)的準(zhǔn)備(college readiness)和畢業(yè)率等因素綜合考量，在學(xué)術(shù)水平、師資力量、學(xué)生文化多樣性、學(xué)校資源及設(shè)施、安全衛(wèi)生、飲食這幾個方面進(jìn)行評分，軟硬件都考慮到了。

在“2017全美公立學(xué)區(qū)TOP10”榜單上，排在第一名的是賓州特雷迪芬鎮(zhèn)的特雷迪芬-伊斯特唐學(xué)區(qū)(Tredyffrin-Easttown)學(xué)區(qū)，第二名是伊利諾伊州弗農(nóng)山鎮(zhèn)的128學(xué)區(qū)(Community High School District No 128)，第三名是賓州韋恩市的拉德納(Radnor)學(xué)區(qū)，第四名是密蘇里州的克萊頓(Clayton)學(xué)區(qū)，第五名是紐約的大頸(Great Neck)公立學(xué)區(qū)，第六名是新澤西州普林斯頓(Princeton)公立學(xué)區(qū)，第七名是伊利諾伊州的紐圖瑞爾高中203號學(xué)區(qū)(New Trier Township High School District No. 203)，第八名是賓州勞爾梅里恩(Lower Merion)學(xué)區(qū)，第九名是馬薩諸塞州的列克星敦市(Lexington)學(xué)區(qū)，第十名是紐約州的杰里科(Jericho)聯(lián)合學(xué)區(qū)。

Niche榜單只是一家之言，學(xué)區(qū)排名也只是參考，家長應(yīng)更多地結(jié)合孩子的興趣愛好、學(xué)校的培養(yǎng)方向去擇校。在排名差距不大的情況下，每個學(xué)區(qū)和學(xué)校的個性化差異值得家長慎重考慮。

學(xué)區(qū)房是買還是租？

也許是中國北上廣的學(xué)區(qū)房實(shí)在太貴，中國人在美國購房時，房產(chǎn)中介提起美國的學(xué)區(qū)房都一臉“趕快去白撿”的表情，但真的有這么便宜嗎？

網(wǎng)上瘋傳的200萬元(人民幣，下同)就能買到的小別墅的確也有，但地理位置大概是在廣袤的田野上，方圓五十里內(nèi)大概就一所普通中學(xué)。如果想在繁華地帶選一個學(xué)區(qū)房，就沒那么便宜了。在華人置業(yè)的首選城市舊金山、洛杉磯、紐約，稍微好一點(diǎn)的住宅價格都在100萬美元以上，在紐約曼哈頓區(qū)這種寸土寸金的地方，一個兩居室就能賣到300萬至500萬美元。在這個房價基礎(chǔ)上，還得為“好學(xué)區(qū)”多支付20%至30%的費(fèi)用。

在華人最為集中的紐約皇后區(qū)，不同學(xué)區(qū)之間的差價甚至能多買一套房。在大城市，一街之隔房價就可能天差地別。

在紐約，好的公立學(xué)校大多分布在近郊區(qū)。根據(jù)Zillow網(wǎng)站的數(shù)據(jù)顯示，華人在這些地段購買四居室的價格大概在200萬美元左右。除此之外，每年還要支付1%至3%的地稅。紐約周邊的地稅在2.5%左右，買一套200多萬美元的學(xué)區(qū)房，之后每年還要支付5萬美元左右的稅金，并不輕松。

如果收入能負(fù)擔(dān)得起房價，家長會選擇購買學(xué)區(qū)房，如果負(fù)擔(dān)不起，也有家庭會選擇租房。而正因為學(xué)區(qū)房不愁租，所以更多家長寧愿買房。

成熟的房產(chǎn)投資者除了關(guān)心購房成本以外，更要關(guān)心所購房產(chǎn)市場的變化、政策及保值性。即使將來整個房產(chǎn)市場進(jìn)入疲怠期，好的學(xué)區(qū)房也能維持比其他同水平房屋更高的售價，并更容易轉(zhuǎn)手。美國人一般會在孩子進(jìn)入學(xué)齡時買學(xué)區(qū)房，因此建議投資者選擇有三四個臥室的房產(chǎn)，易于出手。

中國買家青睞“以房養(yǎng)學(xué)”

房產(chǎn)信息網(wǎng)站Zillow11月9日發(fā)布了《美國房產(chǎn)市場報告(2017年9月)》，報告顯示，9月美國平均房價為20.27萬美元，比去年上漲6.9%；全國租金中值為每月1430 美元，同比上漲 2%。

就地域來看，西海岸住房市場蓬勃發(fā)展，由于就業(yè)需求增長，西雅圖(房產(chǎn))與加利福尼亞州圣何塞的房價增速領(lǐng)跑全國，分別較去年同期增長12.4%與10%。

根據(jù)美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(NAR)統(tǒng)計，目前加州、得州、佛羅里達(dá)州的房產(chǎn)最受中國買家青睞。比如位于加州帕羅奧圖的斯坦福大學(xué)，該校附近的房產(chǎn)以二手房為主，新房幾乎沒有什么供應(yīng)量，價格也偏高。目前斯坦福大學(xué)所在的94305郵編區(qū)的房屋中位價是321萬美元左右。

中國客戶在購買美國學(xué)區(qū)房時也有一些趨勢和規(guī)律，比如一般在孩子留學(xué)前一兩年開始購買美國房產(chǎn)，而且多“以房養(yǎng)學(xué)”，“這種模式更為靈活，因為不需要孩子一定入讀所在學(xué)區(qū)的學(xué)校，還可以把每個月的房租用來支持孩子的留學(xué)開銷。比如佛羅里達(dá)州的租金很穩(wěn)定，客戶會指定房產(chǎn)管理公司每月將租金收入轉(zhuǎn)到孩子的賬戶上作為生活費(fèi)。也有不少人是孩子來美國后，直接入住提前購置的房產(chǎn)”。

另一種“以房養(yǎng)學(xué)”的方式是利用房子的升值來補(bǔ)回留學(xué)的花銷。一名曾就讀于加州大學(xué)伯克利分校的中國海歸回憶：“我當(dāng)時在美國留學(xué)時，身邊有不少中國同學(xué)買了房，大部分是在留學(xué)前購置學(xué)區(qū)房。還有一些是畢業(yè)后買，留在美國就業(yè)的。有些朋友在留學(xué)前買的房子，畢業(yè)的時候發(fā)現(xiàn)房產(chǎn)的增值幅度幾乎可以抵消學(xué)費(fèi)支出。”

不過，“以房養(yǎng)學(xué)”并不是在美國所有的地方都可行，而且有一些學(xué)區(qū)的房源供給緊張。美國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺Zillow10月發(fā)布了一份全美十大頂尖院校學(xué)區(qū)房“以房養(yǎng)學(xué)”可行性報告，對于在9月進(jìn)入 US News 2018 美國大學(xué)榜單的10 所頂尖院校(包括普林斯頓、哈佛、芝加哥大學(xué)、耶魯、哥倫比亞大學(xué)、麻省理工、斯坦福、賓夕法尼亞大學(xué)、杜克、加州理工學(xué)院)，分析其學(xué)區(qū)房的增值水平是否可以抵消本科四年的學(xué)費(fèi)。報告顯示，2013年8月至2017年8月這一年里，只有哈佛、麻省理工、斯坦福這三所院校所在市的房價升值幅度高于預(yù)估學(xué)費(fèi)總額，其他則不及。

在頂級學(xué)區(qū)買房，動輒200多萬美元

曾有中國網(wǎng)民分享在紐約買房的經(jīng)驗，他用了4年時間跑遍紐約和新澤西，只為買到學(xué)區(qū)好、價格合理、生活方便的房子，選房要求包括：75分鐘內(nèi)能到曼哈頓；學(xué)區(qū)內(nèi)的高中SAT均分至少1500，最好能達(dá)到1800；亞裔人口比例超過20%——該網(wǎng)民覺得亞裔較多的地區(qū)中國餐館也會比較多，孩子在學(xué)校也能避免歧視和霸凌。

其實(shí)，所謂的“好學(xué)區(qū)”是雙向選擇的結(jié)果。好學(xué)區(qū)的高房價保證了入住家庭多是關(guān)心孩子教育的家庭，父母更加愿意配合和參與學(xué)校的教學(xué)活動，好的老師也愿意來這些學(xué)校，畢竟老師都希望教到好學(xué)生，提高自己的教學(xué)評估。這樣一來，這些學(xué)區(qū)的房價也就維持在一個比較高的水準(zhǔn)。

而如果在好的學(xué)區(qū)買房，除了能夠省下一筆私立學(xué)校的學(xué)費(fèi)，還能保證房子的升值空間，而且這些地方的房租也高些。所以即使不考慮孩子上學(xué)的問題，買房者也會盡量選擇好的學(xué)區(qū)，將來轉(zhuǎn)賣的時候會比較容易。

還有一種觀點(diǎn)是，公立學(xué)校每年的花銷平均約8500美元，私立學(xué)校達(dá)1.3萬美元，因此相比讓孩子上私立學(xué)校，在好學(xué)區(qū)買房是更收益更高的投資，畢竟房子保值，私立學(xué)校的學(xué)費(fèi)卻收不回來——私立學(xué)�；ㄙM(fèi)的平均價格是每年1.3萬美元，如果住在全美私立學(xué)校最貴的加州帕羅奧圖(Palo Alto，斯坦福大學(xué)所在地)，學(xué)費(fèi)會超過2.8萬美元。

不過，美國的學(xué)區(qū)房的價格比中國一線城市還是合理一些，因為沒有戶籍制度的限制，判定學(xué)區(qū)和房子是租是買、孩子的國籍都沒有關(guān)系。另外，眾多優(yōu)質(zhì)的私立學(xué)校也起到了壓制學(xué)區(qū)房價格的作用，畢竟如果好學(xué)區(qū)房價過于離譜，人們就會選擇同樣高水平的私校。

那么，美國學(xué)區(qū)房性價比的底氣是什么？

首先，美國的“頂配”中學(xué)大多是私立中學(xué)，如奧巴馬的兩個女兒就讀的西德維爾友誼中學(xué)(Sidwell Friends School)就是頂級私校之一，雖然要每年十幾萬美元的昂貴學(xué)費(fèi)，但不存在學(xué)區(qū)限制。如學(xué)區(qū)房價格過高，家長們大可為孩子選擇私立學(xué)校，讓孩子享受更多元的教育。

其次，美國的學(xué)區(qū)制度只要求家庭在學(xué)區(qū)擁有居住資格，不強(qiáng)求家長買房，家長可以自由選擇是買房還是租房。再加上美國較為規(guī)范的租房市場，學(xué)區(qū)房很難產(chǎn)生炒作熱潮。

再者，美國的學(xué)區(qū)分布較為均勻，無論是在市區(qū)還是郊區(qū)，均有水平相當(dāng)?shù)膶W(xué)校分布，教育資源相對平均，市區(qū)和郊區(qū)學(xué)區(qū)房的價格也相距不大，家長們不會因為“要送孩子去城里上學(xué)”而去擠占城里的一畝三分地。

房產(chǎn)信息網(wǎng)站搜索，能看到位于加州頂級學(xué)區(qū)帕羅奧托的一個獨(dú)棟單層4個臥室的宅院售價262萬多美元，換算成人民幣要1700多萬元，聽起來不便宜，但算上院子每平米只要2萬元——這樣的均價能讓不少在北京買學(xué)區(qū)房的家長羨慕。

何為“好學(xué)區(qū)”？各地評估系統(tǒng)不同

美國公立中學(xué)、小學(xué)和幼兒園采取就近入學(xué)的原則，法律規(guī)定，任何居住在這個學(xué)區(qū)內(nèi)的孩子都有享受免費(fèi)公立教育。學(xué)校質(zhì)量好的地區(qū)成了吸引家庭入住的“好學(xué)區(qū)”，聽上去和中國的學(xué)區(qū)房差不多，其本質(zhì)還是不同，如美國對學(xué)區(qū)房的精準(zhǔn)定位在高中，因為中小學(xué)教育階段的學(xué)習(xí)任務(wù)相對輕松，而決定孩子未來能讀哪所大學(xué)的飛躍性成長學(xué)習(xí)都集中在高中階段。

在美國家長眼中，公立與私立中學(xué)各有優(yōu)勢。公立中學(xué)只接受短期的外國交換生，法定最長時限為一年，不得接受外國申請者作為獨(dú)立學(xué)生長期學(xué)習(xí)；而私立中學(xué)接受外國留學(xué)生以學(xué)生簽證長期就讀。這意味著，公立中學(xué)的國際生比例遠(yuǎn)少于私立中學(xué)，且學(xué)費(fèi)遠(yuǎn)低于私立中學(xué)，獎學(xué)金也更容易申請，因此公立學(xué)區(qū)同樣受家長的青睞。

不同地區(qū)對學(xué)區(qū)是否優(yōu)秀各有一套自己的衡量標(biāo)準(zhǔn)。紐約教育部門公布的年度學(xué)校排名由三個指標(biāo)決定：學(xué)校環(huán)境(包括學(xué)生出席率)，占總分的15%；學(xué)生表現(xiàn)，其中初中和小學(xué)根據(jù)學(xué)生英語和數(shù)學(xué)的會考成績衡量，高中則根據(jù)學(xué)生畢業(yè)率衡量，占30%；學(xué)生進(jìn)步，包括學(xué)校是否有效地幫助學(xué)生取得進(jìn)步，占55%。

在加州，現(xiàn)有的學(xué)區(qū)評估系統(tǒng)是從1999年開始實(shí)施的“學(xué)術(shù)表現(xiàn)指數(shù)”(Academic Performance Index，簡稱API)，它通過學(xué)生在加州標(biāo)準(zhǔn)測驗(CST)中的英語、數(shù)學(xué)、科學(xué)和社會科學(xué)所取得的成績來進(jìn)行評估，高中API還要考量加州高中畢業(yè)考試結(jié)果。

API的最低分為200分，最高為1000分。每所學(xué)校在每一年都有其目標(biāo)分?jǐn)?shù)，按照前一年的分?jǐn)?shù)以及800分基準(zhǔn)之間的差異來決定。學(xué)業(yè)成績進(jìn)入前10%的學(xué)校的表現(xiàn)指數(shù)為10，排在最后10%的學(xué)校的指數(shù)為1。因此買學(xué)區(qū)房時，房產(chǎn)中介會介紹此地的學(xué)校是10分還是8分。

2016年底，加州媒體曾報道稱，加州學(xué)區(qū)教育委員協(xié)會(California School Boards Association，CSBA)可能將取消學(xué)區(qū)排名，并修改API系統(tǒng)。有人擔(dān)心，如此一來，既有的學(xué)區(qū)排名會被顛覆，好學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房價格也會受影響。但地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和相關(guān)官員都認(rèn)為，明星學(xué)區(qū)早已名聲在外，短期內(nèi)不必?fù)?dān)憂，而家長也可上網(wǎng)查看學(xué)校評價，不一定局限于當(dāng)局的資訊。

各學(xué)區(qū)每年對所屬學(xué)校的學(xué)生出勤率、成績排名都有相應(yīng)的報告發(fā)布。雖然指標(biāo)不盡相同，但官方發(fā)布的數(shù)據(jù)具有很強(qiáng)的權(quán)威性，可以作為挑選學(xué)區(qū)房時的可靠依據(jù)。此外，家長也可以自行在網(wǎng)絡(luò)上查詢學(xué)校歷年的SAT成績。

美國每一棟居住房都有一所相匹配的學(xué)校，只要在網(wǎng)上輸入自己的家庭住址便可查到相應(yīng)的學(xué)區(qū)、學(xué)校名稱和地址，上網(wǎng)查到孩子可上的學(xué)校后便可與校方聯(lián)系。

Palo Alto帕羅奧托優(yōu)質(zhì)房源1

房屋類型：公寓

售價：$1,375,000

居室：2臥1.5衛(wèi)

室內(nèi)面積：116平米

HOA：$ 635/月

Palo Alto帕羅奧托優(yōu)質(zhì)房源2

房屋類型：獨(dú)棟別墅

售價：$3,980,000

居室：4臥3衛(wèi)

室內(nèi)面積：237平米

占地面積：558平米

建造時間：2019年