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先說結(jié)論，麥當(dāng)勞真正的賺錢方式是房地產(chǎn)！ 

相信各位會(huì)提出疑問，房產(chǎn)君你是不是搞錯(cuò)了，麥當(dāng)勞分明是做快餐賣漢堡的，怎么跟投資房地產(chǎn)聯(lián)系上了？在此我要說明一點(diǎn)，這個(gè)不是我說的，而是麥當(dāng)勞的創(chuàng)始人RayKroc說的。 

麥當(dāng)勞創(chuàng)始人RayKroc在德克薩斯州立大學(xué)演講期間被學(xué)生們邀請(qǐng)喝啤酒，期間問學(xué)生“誰(shuí)能告訴我我是做什么的？”，學(xué)生們都樂了認(rèn)為雷在開玩笑，于是有位學(xué)生笑著回答“雷，大家都知道你是做漢堡的”，雷哈哈大笑“你們錯(cuò)了，我其實(shí)不是做漢堡的，我真正的業(yè)務(wù)是做房地產(chǎn)”。 

大家可能都知道，商業(yè)地產(chǎn)在銷售的時(shí)候都有扎堆效應(yīng)，也就是說如果某個(gè)大品牌商在這個(gè)商業(yè)中心里買下商鋪，就必然能吸引其他的品牌商的積極入駐，并且越是名氣大的品牌效果越明顯。 

對(duì)小品牌商來講，當(dāng)有大品牌在自己身邊，就標(biāo)志著這個(gè)地方開始繁華，自己的生意就會(huì)財(cái)源滾滾。當(dāng)整個(gè)區(qū)域的商家生意都火的時(shí)候，這個(gè)區(qū)域的商鋪的價(jià)格也就會(huì)飛上了天。這個(gè)道理當(dāng)大家都懂了，麥當(dāng)勞就已經(jīng)把這個(gè)道理玩出了新高度。

有資料顯示，在麥當(dāng)勞上萬(wàn)家漢堡店中，有60%的房地產(chǎn)權(quán)屬于麥當(dāng)勞，而剩余40%是由麥當(dāng)勞總部向當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)主承租。由此，房地產(chǎn)收入成了麥當(dāng)勞的主要收入，麥當(dāng)勞收入的1/3來自直營(yíng)店，其余來自加盟店，加盟店付給麥當(dāng)勞租金，房地產(chǎn)收入占到近90%。 

麥當(dāng)勞總部每天干的最多的不是研究什么漢堡好吃，而是研究哪個(gè)地段的能吸引的客流量大、哪塊地皮升值潛力大，他有專業(yè)的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)團(tuán)隊(duì)，他們對(duì)地段的考察也是相當(dāng)?shù)膰?yán)格，甚至考察店址與城市規(guī)劃是否相符，是否會(huì)有市政動(dòng)遷，是否進(jìn)入城市規(guī)劃紅線，經(jīng)過3-6個(gè)月的考察后最后才得出要哪塊地或開店與否的結(jié)論。 

也就是說，麥當(dāng)勞是“以快餐賺吆喝，靠地產(chǎn)來盈利”的特許經(jīng)營(yíng)模式，這種模式的神奇在于他可以牢牢的吸引并捆綁了銀行（金融系統(tǒng)）和加盟商（經(jīng)營(yíng)方）。 

首先麥當(dāng)勞先以極低的成本獲得地皮產(chǎn)權(quán)，然后憑借產(chǎn)權(quán)所有者身份或承租方（租期多為20年）謀取銀行高額貸款，獲得巨額貸款后再謀劃更大的地產(chǎn)項(xiàng)目以此循環(huán)，而麥當(dāng)勞的加盟商須向麥當(dāng)勞繳納租金、加盟費(fèi)、保證金等數(shù)百萬(wàn)費(fèi)用，加盟商獲得的優(yōu)惠是相對(duì)比較低的特許費(fèi)用及政策返利，而麥當(dāng)勞卻獲得了對(duì)加盟店的更大掌控權(quán)，從而形成了麥當(dāng)勞和加盟商的休戚與共、互相制約的合作關(guān)系。 

現(xiàn)在麥當(dāng)勞在全世界一百多個(gè)國(guó)家和地區(qū)擁有超過40000家店，全球營(yíng)業(yè)額超500億美元。麥當(dāng)勞已經(jīng)擁有美國(guó)以及世界其他地方的一些最值錢的街角和十字路口的黃金地。  

與專業(yè)地產(chǎn)投資和開發(fā)商相比，麥當(dāng)勞投資地產(chǎn)的成功之處在于：前者是在努力復(fù)制一批相同風(fēng)格的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，但它本身的商業(yè)經(jīng)營(yíng)并不強(qiáng)勢(shì)，至少?zèng)]有形成品牌，而后者是已經(jīng)在商業(yè)經(jīng)營(yíng)方面形成了相當(dāng)強(qiáng)勢(shì)的品牌，他對(duì)商業(yè)的分析使人信任；前者只在賣地產(chǎn)項(xiàng)目，而后者是在賣專業(yè)的商業(yè)經(jīng)營(yíng)分析水平順便把商鋪低價(jià)買進(jìn)高價(jià)賣出。 

所以，麥當(dāng)勞給人們的印象就是賣漢堡可樂的快餐店。如今的麥當(dāng)勞并不只是賣快餐的了，當(dāng)它總結(jié)出一套科學(xué)合理的制造快餐的程序、店面擺設(shè)的規(guī)則、店鋪選址的秘訣，并最終利用麥當(dāng)勞響當(dāng)當(dāng)?shù)呐谱右蕴卦S經(jīng)營(yíng)的方法擴(kuò)張時(shí)，麥當(dāng)勞在很大程度上已變成了一家經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)的企業(yè)。 

另外，很多人對(duì)麥當(dāng)勞會(huì)有一個(gè)印象：幾乎每一個(gè)麥當(dāng)勞店生意都是很興隆的。麥當(dāng)勞的生意興隆的原因除了作為品牌的因素外，店址的選擇也是其中至關(guān)重要的條件。麥當(dāng)勞華東地區(qū)總裁施文哲這樣表述：麥當(dāng)勞之所以開一家火一家，第一是地點(diǎn)，第二是地點(diǎn)，第三還是地點(diǎn)。很明顯，這不就是房地產(chǎn)投資嗎。 

而麥當(dāng)勞的選址是一件極為重大的事情，通常一個(gè)店的開與否都要經(jīng)過三到六個(gè)月的考察，考察的問題極為細(xì)致，甚至涉及到店址是否與城市規(guī)劃發(fā)展相符合，是否會(huì)出現(xiàn)市政動(dòng)遷和周邊動(dòng)遷，是否會(huì)進(jìn)入城市規(guī)劃紅線。進(jìn)入紅線堅(jiān)決不碰。老化商圈內(nèi)堅(jiān)決不設(shè)點(diǎn)，一定要選擇新的有未來成長(zhǎng)空間的商圈。正是這些嚴(yán)格的商業(yè)成熟模式，麥當(dāng)勞已經(jīng)成為全世界最大的地產(chǎn)投資商了！