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縱觀過去一年的美國房市，我發現一個有趣的現象。按理說，經歷了一輪市場調節，原本高燒的房價應該有所收斂，但如今核心城市的新盤價格卻不降反升，絲毫沒有示弱的意思。

以西雅圖(房市)(公寓)(別墅)為例，目前市中心的新公寓均價不僅突破$1000/平方英尺大關，其中加拿大開發商West Bank在地標派克市場(Pike Place Market)附近建造的玻璃高塔更是以$1654平方英尺的高價賺足眼球。到底是開發商漫天要價，還是這背后另有隱情，今天我們就來一探究竟。

看不見的手－市場調控

供需不平衡是人們熟知的推動房價上漲的因素之一。美國房地產的地域性極強，舉凡走勢向好的核心地區，都少不了人口增長、企業擴張和市政建設增多這三大標配。

一方面，人口增長帶來了住房需求，促進了勞動力市場的蓬勃發展。高素質人才的涌入和良好的商業環境引來高科技企業的入駐和擴張，進一步刺激了移民大軍的增多。另一方面，企業蒸蒸日上使政府稅收上漲，有了大興土木的資本，城市競爭力自然節節攀升，使得海外資本趨之若鶩。

如果非要拿一個城市舉例， 那么西雅圖這些年的蛻變無疑是次貸危機后美國房地產騰飛的最好見證。

如今的西雅圖

從亞馬遜一枝獨秀，到高科技企業百花齊放，短短十年，西雅圖就從一個妥妥的二線港口一躍成了房地產一線城市，人口密度翻了3倍。

2007-2017年亞馬遜總部在西雅圖的擴張

未來5年，光是谷歌、蘋果和臉書這三家硅谷企業，就會給大西雅圖地區創造12,400個就業。當然，這還沒算上不斷向外伸展的亞馬遜和當地超過120家高科技企業。難怪商業地產大牛CBRE會說，西雅圖市中心的辦公樓空置率只有7.1%，這勢頭，也就只有紐約曼哈頓和灣區可以相提并論了。

谷歌(左上)、蘋果(右上)和臉書的新總部將于2021年底前相繼開放

由于城市建設直接關乎地產升值，地產周邊計劃興建的大型項目意義巨大。作為西雅圖近年來最令人期待的城市發展計劃，艾略特灣水岸開發共耗資$6.88億。

西雅圖水岸及市中心發展規劃

2023年竣工時，西雅圖的中心水岸將徹底變成一個集城市景觀、公共休閑、文化娛樂、創業商業為一體的大型社區，為附近的房地產帶來$3-$4.2億的價值提升。

如果從2012年算起，那么西雅圖所在的金縣(King County)的別墅價格已上漲112%，公寓價格更是飆升137%，增幅之大，令人驚嘆。

不可小覷的手－建筑成本

新房之所以越來越貴，很大一部分程度歸結于建筑成本的快速上揚。

從2004年至今，全美平均建筑成本已上漲近24%，其中主要建材價格更是一路快跑: 鋼鐵漲了14%，木材升了23%，原油更貴了49%。當然，這還沒算上貿易戰帶來的進口建材關稅上漲和臺風在南部地區造訪時引起的建材短缺。

全美30大城市平均建筑成本指數(1950-2018)

在房地產重鎮，本來可供開發的地塊就少，拿地價格就貴，加上不斷飆升的建材成本，開發商最終只有選擇建造高端樓盤才能收回成本，不白忙活一場。

事實上，全美各大城市的建筑成本不同主要差在“勞動力”這一項。不同于易于交易和運輸的建材，勞動力的遷移較慢，特別是學歷不高的建筑工人更傾向于在出生地工作。

生活成本高的城市，人力成本比建材價格上漲的快 (2017)

縱觀全美，南部地區的建筑成本最低，東西海岸及較遠地區(如夏威夷的檀香山)成本最高。

在美國Top12大都會中，建筑成本上漲最快的依次為: 芝加哥(7.6%),  波特蘭(7.1%), 舊金山(6.7%), 鳳凰城(6.7%)，首府華盛頓(6.5%), 和西雅圖(6.4%)。

全美十大建筑成本最高&最低的城市(2018)

畫龍點睛的手－稀缺性

沒點拿得出手的特色，你確定你投資的地產值錢？

所謂稀缺性就是指地產所擁有的“無法用金錢衡量的個人特色”。無論是建筑名師的杰作，還是一望無際的海岸，這些獨一無二的元素都給地產帶來了十分可觀的增值空間。

從只能看到一片寬闊的空地，到四周環繞的永無遮擋的海景，景色帶來的價格提升跨度很大，可從3%－80%。

我們再以西雅圖為例: 實際上，當地真正的稀有地段指的就是“CBD核心商圈且毗鄰艾略特灣”的一片狹長地帶。

西雅圖的黃金地段

如果有地產坐落在這片區域，那么住戶不僅3分鐘就能到達與西雅圖的靈魂地標－派克市場(Pike Place Market), 6分鐘就能走到海邊。

更重要的是，該區域以西就是市政保護區，特殊的85英尺限高讓高層公寓的住戶們能夠永遠享受無遮擋的震撼海景。

該區域的最新高層公寓新盤Emerald

距離該區域僅4分鐘步行距離的威斯汀酒店(Westin)，有海景的單人套房旺季高達$750一晚，相比于$250的普通房價格，足以見得水景的獨特價值。

未來會怎樣

照現在的趨勢來看，新房價格只會越來越貴。

目前，美國失業率依然維持在3.2%的歷史地點，加之最低工資每年以約5%水平增長、勞動力市場供小于求、可開發地塊減少、以及建材價格不斷上揚這4大因素，建筑成本繼續走高已是板上釘釘。這時，如果地產還能兼具稀缺性的巨大優勢，無疑是資產保值和增值的最好選擇。