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在經走一個大城市的時候，你是否數過所有不同的商業地產類型？比如加油站、酒店、露天商場、公寓樓、工業樓、市政樓、辦公樓、殯儀館、教堂、墓地等。是的，墓地！你知道墓地是按寸賣的嗎？它們也屬于商業地產的范疇。商業投資性物業的規模從一棟750平方英尺的單層小辦公樓到450萬平方英尺的芝加哥西爾斯大廈不等。據我所知，隨著時間的推移，沒有其它投資能給你帶來四種不同的收入：租金收入、租金增長、地產增值和物業折舊帶來的稅務方面的減免。

你知道什么是彈性空間嗎？它是目前最熱門、最受歡迎的商業地產類型。當然，它不是為瑜伽工作室而建的空間。這是一個輕工業綜合體，每一個單元的一邊有一個展廳，另一邊有一個辦公室。靈活的空間是一些風險最低的投資性房地產，它們保持著充足的空間。占據他們的小企業總是支付租金，因為租金是可以負擔得起的。這些企業家為自己的經營感到自豪，并保持自己的單位干凈整潔。

公寓樓，也叫做多戶型公寓，也是風險最低的投資性商業地產。隨著美國人口的增長和房價的上漲，租房是許多年輕人的唯一選擇。同樣，老年人往往不想承擔維護住房的責任，而越來越喜歡租房。現今全美國的多戶型公寓的空置率異常低，約為5%。缺點是多戶型是最難管理的商業物業類型之一。高端租客往往對維修和服務抱有不切實際的期望。如果有人的廁所在星期六壞了，直到下星期一才修好，公寓樓經常會在網上受到不好的評價。在工人階級聚居區的C級公寓樓，業主可能會對租金收取、家庭騷亂、驅逐和財產損失感到頭疼。有效地管理這些問題通常需要非常嚴格的實際操作方法。

自儲是一種優秀的商業地產投資，在經濟好的時期和壞時期都表現良好。經營起來非常容易：沒有廁所要修，沒有墻壁要刷，也沒有地毯要換。當一個房客搬出去時，你所做的就是把它打掃干凈，為下一個房客做好準備。缺點是，附近可能會建一個新的自儲式建筑群，偷走你的租戶，或迫使你降低租金。

還有移動房車公園。只要大多數房客擁有自己的房子，這些都是極好的投資。由于沒有建筑物需要維修，大部分的維護工作是美化環境和進行輕度維護。因為人們為自己的移動房租空間，所以他們負責管理房屋，總是按時支付租金。

像汽車經銷商這樣的單租戶、單用途建筑是風險最高的商業地產投資。如果經銷店倒閉，你就沒有任何租金收入。你還能找到其他類型的租客嗎？在新墨西哥的阿爾伯克基，我知道一個二手汽車經銷商退租的物業已經變成了一家餐館，但這并不容易。

另一方面，信用等級為AA的單一信用租戶物業幾乎沒有失敗的風險。但這些商業地產類型的凈租金回報率最低，價格也最高。即使是四單元的商業物業也有風險。如果一個房客搬出去，你可能會面臨25%或更多的空置。其結果可能是房產在貸款支付后出現虧損。最好投資于一個辦公或零售綜合體，該綜合體有八個或更多不同的租戶，其中混合了一些全國知名品牌商。由于對在線銷售的高需求，全美范圍內以服裝店為主力租戶的零售商場正在減少。然而，擁有平衡租戶組合的購物中心，如1美元商店、餐館和服務業等熱門連鎖店表現良好。

有一些新的商業物業類型是贏家：你知道微型公寓每平方英尺的租金在所有多戶型物業中排名第二嗎？它們是240到500平方英尺的城市住宅，根據地理位置的不同，平均每月租金從1200美元到3500美元不等。千禧一代喜歡它們，因為它們的位置非常好，步行就可以到達時尚精品店和令人難以置信的餐廳——對于不熱衷于買房的人群來說，這是完美的選擇。只有學生宿舍的床位每平方英尺的租金更高。

在像紐約(房市)(置業)(房產)這樣的大城市里，共享辦公空間已經很流行了。這些空間通常提供多種配置，包括帶桌子的大房間、單獨分配的桌子或帶隔間的開放空間，以及模仿傳統辦公室的分區空間。許多機動工作者和自由職業者發現這些空間對定期或不定期工作很有吸引力。費用從每月75美元到400美元不等。這類物業每平方英尺的價格是所有辦公物業中最高的。

對于那些退休的人來說，絕對不想頭痛，NNN凈租賃信譽租戶是無法擊敗的。他們擁有信用評級良好的品牌租戶，愿意支付房地產稅和保險，解決一切問題。公寓是低風險的，是一個很好的開始方式，但如果你不是管理型業主，這可能不是適合你。然后考慮一下自存儲，這是一種最容易，幾乎不需要維護的情況下運行的商業物業類型。而且，如果你能找到一個在出售的話，投資于一個靈活的工業綜合體也沒什么比這更好的了。那么，首次置業的商業地產投資者應該如何選擇物業類型呢？我們的建議是選擇適合你和你的生活方式。

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