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這些年來，國內(nèi)地產(chǎn)中介公司越來越多，和美國總體公司數(shù)目不多、而主要是個(gè)體型的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的情況有很大的區(qū)別。

 

地產(chǎn)代理又稱地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，英語叫做“real estate broker”，在美國，純粹是中介服務(wù)。它的收入是經(jīng)紀(jì)傭金，它自己沒有地產(chǎn)物業(yè)作為貨物，地產(chǎn)代理是物業(yè)市場上買家和物業(yè)賣家（買賣盤），或者租客和業(yè)主（租盤）的中間人。

 

 

美國做房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)，靠的是傭金。開始時(shí)，經(jīng)紀(jì)公司的傭金比例是由政府來控制的，但是后來發(fā)現(xiàn)政府的控制限制了經(jīng)紀(jì)公司向顧客提供更多的服務(wù)，于是政府就干脆放開了對傭金的限制，房地產(chǎn)是美國經(jīng)濟(jì)很重頭的一個(gè)產(chǎn)業(yè)，據(jù)說美國GDP大約有20%是由房地產(chǎn)及其相關(guān)產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造的，原因是美國人喜歡搬遷，喜歡不斷地?fù)Q房子，這樣房屋需求就相當(dāng)?shù)卮�，促使房地產(chǎn)交易盛行。

 

在美國，美國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員實(shí)行考試發(fā)牌制度，這是美國最重要的一項(xiàng)房地產(chǎn)考試制度，所有從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動(dòng)的經(jīng)紀(jì)人或法人都要取得房地產(chǎn)牌照（license）后才能從事經(jīng)營活動(dòng)，取得執(zhí)照就叫做“執(zhí)照地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人”。沒有執(zhí)照營業(yè)是非法的，后果很嚴(yán)重。

 

美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人一般分為經(jīng)紀(jì)人（broker）、銷售員（salesperson）和伙伴經(jīng)紀(jì)人（associate-broker）三類。經(jīng)紀(jì)人是指為收取服務(wù)費(fèi)而代他人從事房地產(chǎn)買賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、租賃等服務(wù)的個(gè)人、公司、商行等。銷售員是在經(jīng)紀(jì)人的名下協(xié)助經(jīng)紀(jì)人為經(jīng)紀(jì)人服務(wù)的個(gè)人。銷售員不能單獨(dú)執(zhí)業(yè)，只能在經(jīng)紀(jì)人手下工作�；锇榻�(jīng)紀(jì)人是指具有經(jīng)紀(jì)人資格的，但自己不單獨(dú)開業(yè)，而選擇在另一個(gè)經(jīng)紀(jì)人的名下從事銷售員工作的經(jīng)紀(jì)人。美國大約有80%的經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)模都比較小，人數(shù)大約為1-4人左右，這點(diǎn)和中國大致相同。

 

美國負(fù)責(zé)考試、執(zhí)照發(fā)放的部門都是州政府下的，叫做州務(wù)部執(zhí)照處。房地產(chǎn)銷售員和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人考試是開放的，任何有興趣的人都可申請參加考試。考試合格后，申請人可以備齊其它文件資料，即時(shí)申請執(zhí)業(yè)牌照。申請人申請牌照時(shí)，除提供考試成績外，還必須提供完成法定課程和課時(shí)學(xué)習(xí)的證明，如果是申請銷售員資格，申請人要提供注冊經(jīng)紀(jì)人的擔(dān)保書，如果是申請經(jīng)紀(jì)人資格考試，則要提供工作經(jīng)驗(yàn)證明，要達(dá)到規(guī)定的經(jīng)驗(yàn)分?jǐn)?shù)，經(jīng)審核符合條件后，方能取得資格。

 

1950年代，美國的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的規(guī)模一般都比較小，經(jīng)紀(jì)人數(shù)一般只有4-5人左右，一般都采用夫妻店的形式。為了做成規(guī)模，有些公司就擴(kuò)張業(yè)務(wù)，設(shè)立多家分店，店員也普遍增加到了7-8人左右，互相之間也開始有合作，共享房源。出于這種合作的需要，公司之間訂立了一些簡單的行業(yè)規(guī)范，來規(guī)范市場。那個(gè)時(shí)候就逐漸出現(xiàn)了所謂的MLS系統(tǒng)，也就是不同房源上市系統(tǒng)。美國房地產(chǎn)市場的發(fā)展在很大程度上得益于MLS系統(tǒng)。

 

MLS系統(tǒng)的建立，也就提高了經(jīng)紀(jì)公司的傭金比例，早年傭金一般在2%左右，原因是當(dāng)時(shí)經(jīng)紀(jì)公司提供的服務(wù)比較少，而且房源也比較少。而在MLS系統(tǒng)出現(xiàn)之后，房源逐漸地增加，傭金比例也在不斷地增加，如今已經(jīng)達(dá)到了6%。

 

在美國，如果商業(yè)上形成壟斷態(tài)勢，屬于非法，政府一定是不依不饒的，MLS系統(tǒng)的完善之后，全美國90%的房源集中到房地產(chǎn)中介手中，形成了壟斷，為了避免被政府壓制，全國中介公司達(dá)成傭金的比率標(biāo)準(zhǔn)，也就是行業(yè)自律了——無論在全國哪個(gè)地方，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)都收取一個(gè)比較穩(wěn)定的，大約是6%或者7%的傭金提成，就不會(huì)形成惡性壟斷了。

 

這個(gè)制度形成之后，給買樓的人、或者賣樓的人省卻了一個(gè)很大的麻煩：不知道經(jīng)紀(jì)人好不好沒關(guān)系，不滿意可以換，因?yàn)閭蚪鸸潭�了，剩下來的就是看樓本身價(jià)格合適不合適，服務(wù)質(zhì)量滿意不滿意了。因?yàn)橛蟹吭垂蚕淼那疤�，賣樓的廣告都是共享的，每個(gè)月，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)把手頭的樓分類，出版一本大概260頁彩色的手冊，叫做《買樓者指南》，放在超級市場出口等地方，大家可以隨便拿。租房也這樣做，這是一個(gè)房源整合方式。這是最簡單的方法，價(jià)格都在上面，大家都知道傭金是6％，所以很容易計(jì)算貸款多少、首付要多少，打電話去約，就有經(jīng)紀(jì)人帶你看房了。

 

在美國買賣房子,找到合適的經(jīng)紀(jì)人很關(guān)鍵，在買賣中也會(huì)出現(xiàn)經(jīng)紀(jì)人沒有做到為客戶公正服務(wù)，比如說買家是外地人，經(jīng)紀(jì)人就整他一把，或賣家反正要離開這個(gè)地方，也整他一把，這種情況也會(huì)有發(fā)生。所以，美國人一般都比較相信那種正規(guī)的、長期做代理的人，只有公正地為客戶服務(wù)，才能夠長期干這個(gè)工作。