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關(guān)于這個房價的走向和模式，大部分取決于個人的選擇，選擇的人少了，則這個房價的模式可能會帶有持續(xù)的下坡，從而威脅到房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。要是選擇的人多了，其結(jié)果也是不一樣的，從而會往相反的方向去發(fā)展，就是往好的方向去發(fā)展，這也會帶動房地產(chǎn)的發(fā)展。

美國房價在過去的100多年中的年平均增長率約為3%，略高于美國的通脹率(2.8%)。如果漲幅遠高于通脹率，后面就會沒有增長，或下跌。

這個規(guī)律是如此的精準，以至于在這100年中只有1943-1947是唯一的明顯跑贏通脹又沒有跌回去的階段。這個規(guī)律不僅適用于美國平均，而且適用于一線 城市。到2013年，美國的平均房價已經(jīng)超過扣除通脹后的歷史平均，并不是便宜貨，意味著將來房價的年平均漲幅應該會低于3%。這個回報率是否足夠高，是 否能達到分散投資的目的，見仁見智。但是中國投資者應該知道這個規(guī)律。

根據(jù)美國最權(quán)威的凱西·席勒房價指數(shù)(席勒是2013年諾貝爾經(jīng)濟學獎獲得者)，從1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的(占 23%)，95年是上漲的(占77%)。其中跌得最深的是2008年，即金融危機最糟糕的一年，跌幅達18%。連續(xù)下跌達到5年的只有兩次，第一次是 1929-1933年的大蕭條時代，累積跌幅達26%;第二次是2006-2011年的由房地產(chǎn)泡沫破滅引發(fā)的金融危機，累積跌幅達33%。

那么美國的房價在一個正常的年份漲得會有多快?在過去的123年中，美國房價平均內(nèi)生(幾何)增長率為3.07%。這個數(shù)字的邏輯是從哪里來的?在同樣的 123年中，美國CPI通脹率為2.82%。如圖一，美國的房價以高于通脹率千分之2.5%的速度漲了一百多年。一般的常識是房地產(chǎn)是抗通脹的，此言不 虛。在扣除通脹率后，房價就基本不漲了。

房地產(chǎn)的房價模式，就和我們學生物的時候，看見那些基因模式圖是一樣的，每個環(huán)節(jié)都是環(huán)環(huán)相扣的，可以一旦出現(xiàn)了崩塌，整個基因鏈也就會崩潰，這個時候就需要一個基因重新組合，而這個基因就是市場和人們對于住房的需求是怎么樣的，這個就是個關(guān)鍵因素。