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美國是發(fā)達(dá)國家中生育率最高和人口增長最快的國家之一。據(jù)統(tǒng)計，早在20世紀(jì)40年代，美國就開始進(jìn)入了人口老齡化社會，老年人口激增，老年問題突出，老年人服務(wù)與醫(yī)療問題嚴(yán)峻，是典型的老齡化社會。

縱觀全球養(yǎng)老地產(chǎn)市場，根據(jù)參與主體分類，主要有政府主導(dǎo)型、市場化開發(fā)型以及政府和開發(fā)商合作開發(fā)型，其中美國的養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營時間較長，也是市場化程度最高的，大部分的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)屬私立性質(zhì)，政府通常只向退休者提供最基本的養(yǎng)老需求，因此也更具借鑒意義。

美國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展方向是差異化養(yǎng)老社區(qū)，太陽城模式和持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)模式(簡稱CCRC)是目前的主流，前者一般以出售為主，部分出租;后者則主要采取出租的方式，向長者提供日常協(xié)助或醫(yī)療護(hù)理。近年來，在金融市場日漸成熟的背景下，還出現(xiàn)了第三種模式——由金融機(jī)構(gòu)(通常為REITs，房地產(chǎn)信托投資基金)參與投資，通過出租或委托經(jīng)營回收成本。

養(yǎng)老地產(chǎn)需要新建大量和老年人有關(guān)的建筑及配套設(shè)施，是典型的重資產(chǎn)行業(yè)，維護(hù)費用、折舊攤銷等成本較高;聘用大量專業(yè)護(hù)理人員，服務(wù)方面的支出也十分龐大。總的來看，美國養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)成本很高，傳統(tǒng)開發(fā)商想要從中賺錢并非易事。

模式一 太陽城：主要針對活躍健康老人

太陽城模式的開創(chuàng)者是地產(chǎn)開發(fā)商德爾·韋布(DelWebb)公司，上個世紀(jì)60年代，其以“太陽城”(Sun City Center)命名，在亞利桑那州陽光明媚的鳳凰城建立了第一個太陽城項目，并直接帶動了美國養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)。

太陽城這類地產(chǎn)項目主要針對年齡在55~70歲的活躍健康老人，除住宅外，還提供康樂會所和戶外運動設(shè)施。目前全美有十多個太陽城項目，分布于亞利桑那州、加利福尼亞州等。

太陽城模式本質(zhì)上屬于住宅開發(fā)性質(zhì)，由地產(chǎn)開發(fā)商主導(dǎo)，通過銷售養(yǎng)老概念住宅，開發(fā)商得以收回投資并產(chǎn)生盈利。

太陽城選址通常位于郊區(qū)，占地大、容積率低，精裝修標(biāo)準(zhǔn)，拎包即可入住，附近一般配有專為社區(qū)服務(wù)的商業(yè)中心。考慮到老年人收入水平，太陽城項目房價往往相對便宜，如“蘋果谷太陽城”位于洛杉磯東北方向120公里左右，房價僅為洛杉磯市內(nèi)的約三分之一，對老年購房群體構(gòu)成了極大的吸引力。

由于項目面向的是身體康健的老者，因此社區(qū)內(nèi)沒有專門提供醫(yī)療、護(hù)理等配套服務(wù)，主要依賴社區(qū)所在城鎮(zhèn)提供的大市政配套。但社區(qū)為活躍長者們提供了多樣的設(shè)施，如高爾夫球場、娛樂中心以及教育培訓(xùn)等。在醫(yī)療護(hù)理方面，允許第三方提供的家政、保健等服務(wù)。

太陽城平均規(guī)模在23000戶左右，入住率可達(dá)90.95%，住宅類型多樣，以獨棟和雙拼為主，還有多層公寓、獨立居住中心、生活救助中心、生活照料社區(qū)、復(fù)合公寓住宅等。據(jù)2013年的一項統(tǒng)計顯示，太陽城的常住居民達(dá)20多萬人。

由于涉足養(yǎng)老地產(chǎn)項目的開發(fā)和出售，以及配套設(shè)施的營建，德爾·韋布是典型的重資產(chǎn)公司，作為太陽城模式的代表企業(yè)，其多年來都是微利經(jīng)營(毛利率低于20%)。在被大型建筑商帕爾迪收購后，結(jié)合兩家公司各自的優(yōu)勢以及開發(fā)經(jīng)驗，德爾·韋布得以繼續(xù)主導(dǎo)著美國高質(zhì)量老年住宅社區(qū)的開發(fā)。

模式二 運營商主導(dǎo)CCRC模式

在美國，另一種主流養(yǎng)老地產(chǎn)模式為持續(xù)護(hù)理退休社區(qū)(Continue Care of Retirement Community，簡稱CCRC)，由運營商主導(dǎo)，主打精細(xì)化管理服務(wù)。這一模式已有100多年歷史，經(jīng)過長期發(fā)展，CCRC進(jìn)一步發(fā)展成為一種復(fù)合型養(yǎng)老社區(qū)。

第二類是介助型老人，主要服務(wù)對象為需要他人照料的老人。這類老人除了可以得到社區(qū)服務(wù)外，還有類似飲食、穿衣、洗浴等日常生活護(hù)理。為了豐富介助老人的生活，一些社區(qū)也會在老人身體可接受范圍內(nèi)，提供各類活動。

第三類是介護(hù)型老人，針對的是生活完全無法自理的老人，在介護(hù)型社區(qū)，老人24小時都處于專業(yè)護(hù)士的監(jiān)護(hù)之下。介護(hù)型老人年齡一般在80歲以上，同時居住在特殊的單元里。

CCRC模式對管理和護(hù)理人員水平要求較高，員工人數(shù)眾多，服務(wù)提供者和入住老人的比例一般為1：1。為了集中為老人提供全方位服務(wù)，并進(jìn)一步降低看護(hù)成本，CCRC項目通常位于郊區(qū)，以多層為主，布局緊湊，密度相對太陽城更高。

截至今年3月底，布魯克代爾在美國36個州擁有647個社區(qū)，運營著超過550個老年生活社區(qū)和退休社區(qū)，每天有超過32000名服務(wù)人員向逾52000位入住老者提供護(hù)理。

模式三 REITs 模式

全美規(guī)模最大的五大老年住宅開發(fā)商中，有兩家是房地產(chǎn)投資信托公司(REITs)。金融機(jī)構(gòu)參與養(yǎng)老地產(chǎn)的優(yōu)勢在于，其為地產(chǎn)項目提供了資金來源，可有效解決資金占用較長的問題，并為開發(fā)商提供了更好的退出機(jī)制。

大多數(shù)養(yǎng)老或醫(yī)療地產(chǎn)類的REITs公司成立于上世紀(jì)70~80年代，大型REITs公司擁有的物業(yè)數(shù)量可達(dá)600多處，其中，80%~90%的物業(yè)是自有的，其余物業(yè)則是通過與運營商或其他投資人合作發(fā)起的私募基金平臺持有。這類REITs總資產(chǎn)規(guī)模可達(dá)百億美元以上，但員工卻只有一兩百人，屬于典型的資本密集型企業(yè)。

由此看來，國內(nèi)投資者想要涉足美國養(yǎng)老房產(chǎn)的大好時機(jī)已經(jīng)到來，而且主要集中在提供有日常娛樂活動，豐富老人的生活，為老人服務(wù)的房產(chǎn)設(shè)施，以及主要為老人提供日常的醫(yī)療服務(wù)，出院后護(hù)理、恢復(fù)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)。