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對于現(xiàn)在的我們來說，買房難，還房貸更難。壓力且是對年輕人而已比比皆是。不管是用什么形式去購置的房貸可能都是還起來很困難。剛開始可能還會出現(xiàn)還錯。那么我們該如何避免這些錯誤呢？不管是在國內也好還是國外也好，該如何去換房貸呢？接下來我們就教會你海外還房貸的技巧吧。

投資房貸款：付點數(shù) 降利率

很多人誤以為要有很多資金才能投資，其實并非如此，尤其購買房產(chǎn)，要善于利用銀行貸款，也就是學會借錢投資，用別人的錢賺錢。為此，銀行會提供貸款用于購買投資房。很多華人民眾利用貸款購買投資房后，用租金收入支付每月貸款和地稅等開支，達到以房養(yǎng)房的目的。

鑒于自住房的低利率等優(yōu)惠政策，很多民眾即使在購買投資房時也想以自住房申報。然而，銀行會依據(jù)一些條件來判定顧客購買的房產(chǎn)是用于自住還是投資。例如，銀行會要求顧客披露名下所有房產(chǎn)，一般第二套房產(chǎn)就是投資房;過戶以后，60天內買房人要入住，且一年住滿180天就算自住房;另外，一半自住、一半出租的情況也算做自住房。

如果民眾想要以自住房的利息來購買投資房，也有一種辦法，就是付點數(shù)。所謂點數(shù)，就是貸款金額的百分比。

舉例來說，對于40萬的投資房貸款，根據(jù)房利美的規(guī)定，如果要拿自住房的利息，貸款時要付兩個點數(shù)，就是40萬乘2%，也就是8000元。

那么是選擇一次性付清點數(shù)，還是較高的利率?童先生表示，這要看民眾保持投資房多久。例如一所貸款40萬、30年還清的房子，自住房和投資房利率下每個月相差100元，約7年就把“點數(shù)”8000元賺回;但如果購房者打算兩三年就賣掉房子，那么就沒必要購買點數(shù)了。

申請投資房貸款限制多 最好曾為房東

當我們在申請美國投資房貸款的限制要比自住房多，從貸款比例來講，投資房貸款最多只能申請到75%，這就是說購房者要付25%的首付，而自住房貸款有時可以達到90%之多。

針對申請人的經(jīng)濟能力，投資房的要求也會更高。與自住房首付款可以由父母、朋友贈予不同，投資房要查看顧客兩個月的銀行月結單，不允許有任何贈予款。

另外，申請投資房的信用要求也更高，通常要在660分以上，而自住房僅為620。

投資房購買者去銀行貸款時，會看負債和收入的比例，不能超過43%到50%。例如，張女士收入5000，當前自住房的貸款地稅等負債每月2500，負債和收入比例剛好50%，張女士可以申請到這個貸款。但如果張女士還有汽車貸款200元，負債達到52%，就不能買這棟投資房。

而對于投資房的租金是否能算在收入內，很多銀行會要求顧客有兩年的房東經(jīng)歷，否則，銀行就不能用投資房的租金收入去沖掉地稅等開支。但有些華人銀行，即使顧客沒有房東經(jīng)驗，也可用租金做負債對沖，這樣對收入的要求就較低了。

關于在家庭房產(chǎn)最易申請貸款

從投資的角度而言，民眾選擇不同的房屋類型,如Co-op、Condo等，對申請貸款都會有影響。來自北美購房網(wǎng)顧問稱，Co-op用于投資而言基本上沒有貸到款的可能，銀行會覺得風險太大;Condo比Co-op好一點，但也有諸多限制。是否能夠拿到貸款，銀行也是需要經(jīng)過很多審核的，如果Condo預售率沒有達到 50%，商業(yè)面積超過大樓面積的20%，其中個人投資比例過高，那么銀行也不會貸款給買家。

1~4個的家庭，房產(chǎn)是比較容易申請到銀行的貸款的。4個以上的家庭在紐約就算是商業(yè)貸款。商業(yè)貸款從租金上是很好的投資方式，但貸款更困難：貸款一般是5到7年，而且提早還款還有罰金，另外利率也更高。

關于在巧用房屋凈值購房

投資房貸款一般有2種形式，一種是用投資房申請貸款，拿投資房利息;另一種是假設你有自住房，又有房屋凈值，從自住房里拿出房屋凈值購買投資房。所謂房屋凈值，是銀行貸款給顧客購房的一個考量標準。

例如，王先生10年前用50萬購買了一處房產(chǎn)。如今增值到100萬。銀行用100萬乘以75%再扣掉欠銀行的貸款(比如是35萬)，那剩下的40萬就叫做房屋凈值，可以用這部分錢購買投資房。

這種情況下，王先生可以從銀行全現(xiàn)金借出40萬買投資房，這樣只需付自住房的利息，成本比較低，而且有現(xiàn)金在手，比貸款搶房速度要快很多。這不失為一種聰明的投資方法。

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