精品视频久久久_成人在线视频网_国产精区一区二区_福利视频电影

2015年上半年，全美零售類商業地產總成交額為456億美元，與去年同期相比增長12%；境外資金為36億美元，占總額的7.89%。零售類商業地產成交額增速較寫字樓、酒店等其他同類商業地產相比較緩，主要原因為零售類商業地產市場的波動以及低換手率。比起酒店類地產持有者，零售類地產業主更傾向長久持有物業。零售類商業地產增速雖然放緩，但同時也確保了這一領域沒有過熱或者出現泡沫。北美房產投資集團（NAREIG）商業地產部認為，零售類商業地產的交易更趨于理性。

零售類產業的發展主要依托于國民消費，按照需求種類我們將消費類型分為“剛性需求”及“軟性需求”：剛性需求為日常生活必備消費，比如日常食品等；而軟性需求可以概括為非生活必需品，比如外出就餐、娛樂消費等。

由于美國大部分人沒有儲蓄習慣，因此其消費能力與收入密切相關。全國經濟走勢、就業率等宏觀數據對零售類商業地產影響極大。下圖為全美GDP增長率以及消費者信心指數對比，我們可以看出美國經濟復蘇無疑給消費者打了一針強心劑。

美國經濟復蘇，就業市場也勢頭強勁。自金融危機至今，全美新增就業人數累計1260萬，已經超越金融危機之前水平。較為樂觀的就業市場使得人民可支配收入提高，增加他們的“剛性”與“軟性”消費，推動零售業發展。

零售類上市公司得益于經濟、就業復蘇，其利潤增長率超過所有上市公司平均。沃爾瑪是全美最大零售商，同時也是美國零售的經濟指標，坐擁 130 萬名員工，沃爾瑪今年單季凈利上漲 12% 達 49.7 億美元，而營收則上升 1.4% 達 1315.7 億美元；雖然今年因為美元較強勢而讓沃爾瑪營收短少，不過該公司已經宣布大規模調薪，至少有 50 萬員工將因此而受惠。

在國民消費增加，刺激全美零售行業的利好下，我們也對消費者人群進行了年齡段取樣分析。

戰后嬰兒潮（1946年-1964年出生）
二戰后的嬰兒潮為美國貢獻了8000多萬人口，是美國有史以來持續出生人口最多的一代。根據美國統計局數據顯示，這類人群占總人口的16.7%，每年消費高達3萬億美元。

千禧一代（1985年-1995年出生）
根據美國國家統計局數據顯示，千禧一代總人口達6640萬。他們差不多與電腦同時誕生，在互聯網的陪伴下長大，他們有著靈活的頭腦，對新生事物接受極快。這一代人已經大部分進入社會，穩定的工作及收入確保了他們的消費力。

根據數據顯示，千禧一代年消費為2.5萬億美元，而嬰兒潮一代則為3萬億美元。NAREIG預測，不久的將來千禧一代會取代嬰兒潮，成為美國主力消費群體。

與老一代人喜愛家庭聚餐不同，更多的千禧一代將外出聚餐看做是社交活動。2015年4月，全美餐飲酒吧營業額有史以來第一次超過超市營業額，調查報告顯示千禧一代中49%每周至少外出就餐一次，而X一代為43%，嬰兒潮一代僅為35%。成長環境差異賦予不同年代的人以不同的消費習慣，千禧一代的崛起也勢必刺激餐飲業以及其他新興娛樂行業，同時還獲益的有電商。

2014年下半年國際油價持續下跌，全年跌幅近50%，下跌速度創過去十年來最快。較低能源價格會為美國消費者帶來更多的儲蓄。如果2015年平均油價仍然低迷，那么人們可以在汽油支出上剩下一大筆錢。我們預計這筆 “意外之財” 的一半都將用于消費，這對美國經濟來說無疑是一個福音，因為消費占到GDP的70%；同時，低油價也對零售類商業地產的發展做出了不可估量的貢獻。

A級資產（Class A）
頂級地理位置、頂級租戶、高于市場平均租金。

B級資產（Class B）
優質地理位置、優質租戶、平均市場租金、建筑質量良好、價格低于Class A資產。

C級資產（Class C）
租金低于市場平均、價格低于B級資產。

社區零售中心（Retail Neighborhood/Community Center）
中小型購物中心，位于居民住宅區周邊，主要以超市、餐廳等租客為主，服務周邊居民日常生活。下圖為不同級別社區零售中心在一、二、三線城市的回報率分布圖。其中，二線城市整體回報率較去年顯著下降。加州四大城市圣何塞、舊金山、洛杉磯、橙縣A級資產回報率均在5%以下。

購物中心（Power Center）
大型購物中心，含有各類零售品牌，比如：服裝、百貨、超市、折扣店、化妝品、家具店等。有品牌租戶入駐，譬如知名連鎖百貨商店、超市等。下圖為不同級別購物中心在一、二、三線城市的回報率分布圖。其整體回報率略高于社區零售中心類商業地產。

前文我們提到商業地產成交額增長較緩，部分悲觀投資者表示對零售類商業地產持謹慎態度，因為消費者的想法難以捉摸且十分多變。NAREIG商業地產部認為，零售類商業地產在上半年增長放緩是進入調整轉型周期。根據當前數據顯示，美國平均每年新增人口超過300萬，到2050年新增人口數量將達到1億人口，這意味著更多的消費，也將進一步促進零售業。

人們一直對電子商務是否會取代實體零售商店爭論不休。就目前形勢來看，我們發現越來越多的電子商務公司開設實體零售門店，而實體零售門店也增設了相應的網店，吸引網購客戶。這種相輔相成，互相繁榮的現象也讓我們更看好零售業的發展。

社區零售中心
（Retail Neighbohood/Community Center）

購物中心
（Power Center）