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7月7日，我們做了一篇《”中國留學生1.5億買下溫哥華最貴豪宅”真相》的推文，獲得很多的關注。然而，這件事情的發酵程度已經遠遠超出了我們的想象。在加拿大，媒體援引這件事，深度分析了加拿大當地的樓市情況，得出的結論是：“加拿大的房價是由中國人炒起來的”。帶著對這個結論的疑問，我搜索了各路消息，發現了一些疑點。

媒體用不實數據誤導了民眾

首先，無論國內國外媒體援引的一些數據，例如，《南華早報》大篇幅報道時稱溫哥華“66%購房者有典型中國人姓名”；加拿大銀行給出的“中國投資者2015年在大溫投資房產總額高達96億美元，占比33%”，等等。

被媒體們大量引用的這些數據，一部分是來自2015年譚秉榮建筑師事務所（Bing Thom Architects）城市規劃師、可負擔性研究員、UBC大學兼職教授“甄瑞謙”(Andy Yan)的一份調查報告；一部分是由美國金融分析師勞德里奇（Peter Routledge）根據胡潤榜中國富豪海外投資總額“按比例分配”生硬拆算來的不嚴謹的數據。

其中，“甄瑞謙報告”中的數據是甄瑞謙根據UBC大學校區獨立屋銷售紀錄中的購房者名單得出的，其統計時間為2014年8月至2015年2月，范圍僅限UBC校區附近，且房屋類型也僅限獨立屋，而UBC校區又僅僅是大溫哥華22個市鎮區的一個而已。就這樣一份非常有偏頗的數據，居然被國內外的媒體廣泛應用，甚至有媒體根據“66%”的比例，夸大其次的說是“中國人買下了半個溫哥華”。就因為使用了這些不嚴謹甚至很偏頗的數據，導致加拿大當地老百姓“民怨四起”，甚至傳出“加拿大出租車司機抱怨中國人到加拿大炒房”的故事或者“加拿大同事跟我抱怨加拿大房子都是由中國人炒起來的”類似段子，使得加拿大的居民對“中國人”產生了很多“誤會”。

真正的買房者不只有中國人

近幾年，加拿大的房價一直連續上漲，僅2014年溫哥華房價平均漲幅達25%以上，加拿大的房價問題逐漸成為當地媒體們關注的焦點。眾所周知，加拿大地多人少，氣候宜人，自然風光秀美，是聯合國公認的最適宜人類居住的國家之一。因此，加拿大不僅僅受有錢的中國人歡迎，世界各地的有錢人都喜歡在加拿大生活。尤其是美國和加拿大西部的退休白領們，他們更喜歡選擇在溫哥華和多倫多附近購置別墅居住。但是好地段好房子都有限，自然價格就被抬高，這也是造成溫哥華地區房價高漲不落的真正原因。所以，全世界的人都在買加拿大的房子，也包括加拿大本地人。

根據加拿大聯邦房貸及房屋公司（CHMC）2014年數據顯示，溫哥華被外籍人士購買的房地產比例僅占總交易量3.4%，而卑詩省房地產協會（BCREA）連續5年給出的外籍人士在溫哥華業主中占比都不到5%，且美國一家就占3%，包括中國大陸在內的北美以外買家合占不過2%；2015年6月5日BCREA發布的報告稱，“除少量豪宅外，外國購房者的購買力不足以對市場龐大、構成多元化的溫哥華房地產構成影響”；2015年11月，加拿大卑詩省公證人協會（SNPBC）公布了對服務大溫哥華地區房地產公證人的訪問，60名受訪者中33%表示“未收到海外買家申請”，52%稱所接申請中涉及海外買家的不到10%，聲稱所接申請中海外買家比例占26-50%的為5%，而“海外買家過半”的比例，僅有區區3%。

其實，聰明人仔細一想，就不難發現“加拿大的房價是由中國人炒起來的”的說法本來就是一個偽命題。試想，約占加拿大人口4.3%（2011年）的華人，如何能在短短幾年間將整個加拿大的房價推向現在的水平？這其中的“水分”估計并不像我們想象的那么簡單。

哄抬房價的人其實是當地人

2015年11月初，加拿大皇家銀行（RBC）多元文化市場董事西斯勒（Christine Shisler）承認，該行實際上自去年5月起就取消了此前的一項行內房屋按揭限制，原本該行規定，沒有本地信用記錄的按揭申請者最高房屋按揭申請額度為125億元，如今這條限令雖然理論上仍然存在，但早已心照不宣地名存實亡了。

而路透社針對加拿大房屋按揭市場的研究成果顯示，2015年5月以來存在大量缺乏本地信用記錄、卻成功獲得批準的大額商業房屋按揭紀錄，這些大額商業按揭紀錄從125萬至900萬以上不等，且RBC絕非其中最激進的，匯豐銀行（HSBC）、加拿大帝國商業銀行（CIBC）和蒙特利爾銀行(BMO)等要大膽激進得多。

這在很大程度上否定了之前人們一直堅信的說法：加拿大房地產市場價格的居高不下，是由于外來資金的大量涌入和大量海外熱錢的涌入。

但事實卻表明，不管那些豪宅的實際購買者是本國人還是外國人，他們一擲千金的購買力，還不至于瞬間抬高加拿大的房價。而所謂的“海外熱錢”實際上是由在加拿大合法經營的商業銀行“開閘放水”造成的。也就是說，加拿大熱門城市房地產價格的購銷兩旺、房價的扶搖直上，和“房屋不可負擔”問題的加重，在很大程度上其實是被加拿大“自己的人”和“自己的錢”給哄抬上去的。

這才是事情的真相，而并不是“中國人炒房”造成的結果。

中國人為何一直“躺槍”

國人對加拿大的鐘愛程度僅次于美國和澳大利亞，不僅因為加拿大有適宜居住的條件，更因為在全球發達國家中，加拿大以51%的高等教育普及率連續數年蟬聯第一，所以每年都有大量的留學生選擇到加拿大留學。加之，小留學生的數量逐漸增多，而國人又很重視孩子的教育問題，很多家長選擇到加拿大陪讀，或者在當地購買留學用房，便于孩子讀書。

還有，外國人能夠從銀行獲得最高60%~65%的貸款，而且貸款利息不高，因此很多在加拿大買房的中國投資者都會選擇在當地的銀行貸款，首付只有50%左右，貸款成本和首付壓力都比較小。即便如此，大部分在加拿大買房的中國人買得也是“自住房”或“自住加投資的房子”。

其實，中國人“躺槍”并不是第一次。早在2011年時，就有加拿大媒體報道過類似新聞，而且標題也更加聳動，甚至有所謂的專家早在5年前就站出來說，“因為中國人炒房，加拿大的樓市泡沫就要破裂”之類的煽動言論。例如，加拿大不列顛哥倫比亞大學的規劃學教授安德魯.嚴曾在2011年分析過相關數據后發現，溫哥華市中心煤港一帶的公寓空置率達到約23%，而在除了西端區域以外的整個市中心，被投資客擁有的房屋比例高達48%，盡管作者在報告中一再指出，這些投資客中絕大部分是加拿大本地人，但依然有人認為公寓高空置率和中國人有關。

造成加拿大當地人反感“中國人炒房”事件的原因有多個方面。

從心里角度來說，來自人們相互認知上的不全面和不平衡。大家都知道，加拿大是個移民大國，大部分的人都是來自世界各個國家，而如今所謂的當地人，也只不過是先移民的后裔。當初，到加拿大的華人大部分都是勞工，從事著比較“臟累苦”的工作，在社會上的地位普遍比較低。再后來，在加拿大生活的華人中，大部分從事的也是餐飲業和服務業。試想，如果哪天，你突然得知，在某餐館中曾經為你上菜的服務員在加拿大的某地買了棟別墅，會不會是件很震驚的消息？加拿大當地人可能就是這么認為的。

其實，我們中國人的生活習慣與西方人的生活習慣有很大的差異。一個典型的白人家庭的生活是這樣的：上學、結婚、生子、養孩子、養狗、工作、付賬、聽歌劇、看電影、旅游、減肥、看病、吃藥等等。在他們的觀念里，除了必須的全民免費醫療和全民免費小學到高中的教育，生活就應該是這樣的豐富多彩。而我們中國人的生活喜歡則與之大不相同，我們比較注重歸屬感，一座房子和一個家，對于我們而言都是很重要的存在。租房不會給我們帶來歸   度，是喜歡租房住的加拿大當地人所無法想象和無法理解的。

從客觀事實上來說，近幾年去加拿大買房的中國人也著實有些高調。先后有幾棟比較貴的富人區的豪宅，都是被中國土豪買走，而且有些人還付全款。自然是屢屢被登上加拿大的新聞頭條，引發各方的高度關注。尤其是溫哥華一些好地段的房子，因為多位華人競相搶購，結果成交價格往往高出當初售價不少，被當地人嘲笑為中國人是“錢多人傻”。在加拿大花大價錢買房的西方人也很多，只不過他們都沒有中國土豪這么高調，很多人都是通過金融機構或信托來買房，這樣不僅可以避開媒體的關注，還能巧妙的避稅。