今天為大家說一下關于美國貸款購房的一些事。
問：申請房屋貸款(Home Mortgage)時，貸款公司(Lender)一般要考慮哪些因素？
答：法律上講，并沒有法律要求貸款公司必須考慮什么，但一般講，貸款公司會考慮下列因素：
1、工作經歷、薪資歷史及現職工作證明，通常需提交近年來聯邦報稅(Federal Tax Return)和W-2表格。如果你的收入來自其它方面，如房產投資、小孩撫養費(Child Support)或其它投資，你同樣需要提交證明文件。
2、信用歷史(Credit History)。貸款公司通常會獲取你的信用狀況如信用分數(Credit Score)及信用卡欠債金額。
3、負債數額(Outstanding Debts)。如汽車貸款(Automobile Loans)、撫養費(Alimony)和(Child Support)等。
4、資產(Assets)。如汽車、出租房屋(Rental Property)、股票(Stocks)、債券(Bonds)、現金(Cash)、銀行存款(Savings)、IRS、退休金賬戶(Retirement accounts)、互助基金(Mutual Funds)等。
5、自負金來源(Source of down payment)。注意，你如果有親戚的贈送(gift)，貸款公司將要你提供贈送證明信(gift letter)。
問：貸款公司(Lender)依法應讓我知道哪些貸款資料？
答：聯邦法律要求貸方(Lender)應披露所有貸款費用(Loan Cost)，如估價費(Appraisal Fees)、貸方律師費(Lender’s Attorney Fees)、托管費(Escrow Fees)、貸方服務費(Services Fees)、貸款利率(Mortgage Interest Rate)等。根據聯邦誠信貸款法案(Federal Truth in Lending Act)，所有的貸款公司或機構必須統一采用一致的計算方法來披露貸款費用以利于消費者比較。固之，貸款利率必須按APR(Annual Percentage Rate)形式通告貸款人(Borrower)。
此外，聯邦平等信用機會法案(Federal Equal Credit Opportunity)嚴禁貸款中德種族、宗教、膚色、國別、性別、婚姻狀態以及是否接受公共資助資金等方面的歧視。
問：我正在買房，但我現在住房還沒有賣出，有什么辦法我可以先從現住房上借款來購新房？
答：有兩種辦法：
一是Home Equity Loan(房屋凈值貸款)。如果你有房屋凈值信用額度(Home Equity Line of Credit 簡稱 HELOC)，你也可以直接從中取錢。
二是用Bridge Loan，但注意通常Bridge Loan的利率較高。
問：請解釋固定利率貸款(fixed-rate Loan)
答：固定利率貸款，顧名思義就是貸款利率在貸款期間(通常是15年，20年或30年)固定不變。但每月償還貸款的本金和利息部分卻是變化的。通常在貸款初期，償還利息較多，因此，年終報稅可抵扣部分也較多。
問：什么是變化利率貸款(Adjustable Rate Loan)？
答：變化利率貸款因貸方變化利率，或還貸金額或還貸時間不同而有幾種：
1、變化利率貸款(ARM)：這類貸款通常提供前幾年較低的固定利率，然后利率會隨著指數(通常是一年期財政債券Lender而變，但同時貸方(T-bill Rate)限定最高變化額度(CAP)。有的貸款也限定最低變化額度(Floor)。
2、可轉換ARM(Convertible ARM)：這類貸款通常允許貸款人(Borrower)將變化利率貸款轉換成一定時限內的固定利率貸款。例如前5年每年利率固定。
3、可重新協定利率貸款(Renegotiable Rate Mortgage或Rollover)：這類貸款通常固定前幾年的利率和月付數額，然后允許貸款人重新協商利率。
4、漸進付款貸款(Graduated Payment Mortgage或GPM)：這類貸款的頭兩年付款較低，但在第5-10年或逐漸調升。
5、共享升值貸款(Shared-Appreciation Mortgage)：這類貸款提供低于市場的利率，但同時貸方共享房屋升值，在賣房時或在協議時間借款人必須付給貸方升值共享部分。
問：什么是氣球貸款(Balloon Loan)？
答：氣球貸款要求貸款人在一定時間內(通常是3年、5年或7年)全部付清貸款余額。這類貸款的利率可固定或變化。
問：什么是超額貸款(Jumbo Loan)？
答：超額貸款是指貸款數額超過Fannie Mac和Freddie Mac允許的額度，超額貸款的利率通常要高于其它貸款。每個地區的這個額度有可能有所不同。2012年洛杉磯的自住屋是$625,500USD.
問：什么是可轉讓貸款(Assumable Mortgage) ？
答：可轉讓貸款允許借款人將貸款轉讓給下一個買主。絕大多數貸款通常是“賣房即付清”(Due-on-Sale)貸款，只有少數貸方提供可轉讓貸款。值得注意的是，可轉讓貸款的利率通常不是原貸款利率，并且貸方會收取轉讓費用。
問：什么是提前付清罰款(Prepayment Penalty) ？
答：提前付清罰款在多數州是非常受到限制甚至是不合法的，但貸方規定貸款的前幾年提前付清罰款完全可能。通常罰款額在貸款的1-2%。
問：房屋過戶時，房契(Deed)會給誰？
答：在所謂的Title State，如加州，房契由貸款銀行保管直到還清貸款。但在所謂的Lien State，如新澤西，房契交給買方。
問：過戶時，貸款公司說貸款已經賣給別的銀行，這是怎么回事？
答：大多數貸款在過戶后轉賣給互助基金(Mutual Fund)或保險公司，而貸款公司只是充當貸款中間服務者，負責處理每月還款，房地產稅等。按照1990年國家可支付住房法案(National Affordable Housing Act of 1990)，貸方(Lender)須：
1、在貸款轉賣生效日之前至少15天內通知貸款人。
2、通知書上須注明新的貸款機構的名字及地址，生效日期，第一次付款變更日期以及免費電話。
3、貸款條件不可變。
4、提供借款人60天應變時間，這期間，不可加收遲付罰款。
問：什么是托收賬戶(Escrow Account) ？
答：托收賬戶是貸方為你支付地稅、房屋保險而專門設立的獨立賬戶。通常在過戶時，貸方會要求托收1-3個月的地稅和房屋保險。托收賬戶不付利息。聯邦房地產過戶程序法案(The Real Estate Settlement Procedures Act)對托收賬戶有嚴格限制。根據這一法案，銀行可征收的托收金額計算相當復雜，但粗略講，應以不超過2個月的托收項目為宜。
問：房屋凈值貸款(Home Equity Loan)和房屋第二貸款(Second Loan)有何差別？
答：兩者相同的是利息都可扣稅(Tax Deduatible)并且都有房屋抵押。不同的是第二貸款是定期固定利率貸款而凈值貸款通常是變動利率。
問：FHA和VA貸款的重新貸款(Refinance)與其它重新貸款有何不同？
答：FHA/VA的重新貸款稱為FHA Streamline Refinancing，不要求房屋估價，工作確認(Employment Varification)。
問：重新貸款時所付的點數(Points)是否可抵稅？
答：可以，但不是全部。點數必須按貸款年限逐年扣除。如你付$3000.00點數貸30年期貸款，每年可抵稅的點數為$100，但同時應注意，如果你付了點數同時你又用重新貸款所得來做房屋裝修(Home Inprovement)，你可在當年報稅時多些抵稅。例如今年你貸款$100，000，15年期。你付了$2000，00(2個點數)。你又用貸款所得中的$25000來裝修廚房，這樣，你可在今年的報稅中抵稅$500($2000的25%)，剩下的$1500再分為15分，即每年還可抵稅$100。
以上便是以問答的形式來呈現的，不知道有沒有解決你的問題呢？
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