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   臨近年底，中國(guó)不斷傳來北京、深圳、廣州、上海等一些大型城市房?jī)r(jià)下跌的消息，多年一路上揚(yáng)的房?jī)r(jià)“拐點(diǎn)”仿佛近在咫尺。然而，這究竟是真實(shí)存在還是海市蜃樓？中國(guó)房?jī)r(jià)是會(huì)再次出現(xiàn)僵局打破后的暴漲？還是在拐點(diǎn)中變成泡沫？中國(guó)樓市何去何從？中國(guó)樓市投資是否還有前景？

   這幾年可以說是中國(guó)房?jī)r(jià)上下翻飛的時(shí)代。先是08年房?jī)r(jià)大跌，然后是09年房?jī)r(jià)狂飆，到了11年底和12年上半年下跌，北京二手房?jī)r(jià)跌幅在20%左右，12年中開始房?jī)r(jià)上漲，到年底北京二手房?jī)r(jià)就漲了30%左右，13年房?jī)r(jià)繼續(xù)高歌猛進(jìn)，年底到達(dá)一個(gè)高點(diǎn)，隨后開始下跌，到現(xiàn)在跟年初比北京二手房?jī)r(jià)跌了大概有15%左右。

　　隨著房?jī)r(jià)下跌，許多城市也都相繼取消了限購，最近中央政府相關(guān)部門也出臺(tái)了一些救市政策，最引人注目的便是前幾天中國(guó)人民銀行公布的放松限貸的政策。

　　在這樣的形勢(shì)下，許多人對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重看空。茅于軾老先生近日指出中國(guó)房?jī)r(jià)應(yīng)該跌一半以上。更有一幫長(zhǎng)期看空中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的人現(xiàn)在尤其自信。老百姓開始觀望。

　　房?jī)r(jià)拐點(diǎn)到底來了沒有？要回答這個(gè)問題，首先得問：你問的是大拐點(diǎn)，還是小拐點(diǎn)？所謂大拐點(diǎn)，就是全局性拐點(diǎn)，決定于長(zhǎng)期趨勢(shì)；所謂小拐點(diǎn)，就是局部性拐點(diǎn)，決定于短期因素，比如近幾年來的幾個(gè)拐點(diǎn)就都是小拐點(diǎn)：08年秋的峰值，09年春的低谷，11年冬的峰值，12年夏的谷底，13年底的峰值。不管是大拐點(diǎn)還是小拐點(diǎn)，只要是個(gè)拐點(diǎn)，就有投資機(jī)會(huì)，我們就來分別看看中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的這兩類拐點(diǎn)有沒有到來。

　　大拐點(diǎn)來了沒有？

　　房?jī)r(jià)的大拐點(diǎn)主要決定于人口因素。住房既是奢侈品，也是必需品，對(duì)作為必需品的住房的需求就是所謂的剛需，它是由人口決定的。

　　影響剛需的第一個(gè)因素是人口總量。人口是決定房?jī)r(jià)長(zhǎng)期趨勢(shì)的最主要因素。按照我們的預(yù)測(cè)，如果目前的人口政策不調(diào)整，中國(guó)的人口將在2018-2020年前后到達(dá)峰值，距現(xiàn)在只有幾年時(shí)間，形勢(shì)已經(jīng)很緊迫。這跟大多數(shù)人的觀念不一致。當(dāng)人口到達(dá)峰值的時(shí)候，房?jī)r(jià)差不多也就該到達(dá)峰值了。

　　影響剛需的第二個(gè)因素是勞動(dòng)力。新進(jìn)入勞動(dòng)力的人口是對(duì)住房具有剛需的人群，不管是買房還是租房，都是需求。中國(guó)的工作年齡人口在2013年前后到達(dá)峰值，現(xiàn)在已經(jīng)開始減少。隨著勞動(dòng)力總量的減少，剛需自然會(huì)下降，對(duì)房?jī)r(jià)構(gòu)成向下的壓力。

　　影響剛需的第三個(gè)因素是人口的年齡結(jié)構(gòu)。60-70年代是中國(guó)的一個(gè)生育高峰，當(dāng)60后、70后進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)的時(shí)候，對(duì)住房就構(gòu)成了巨大的剛需，此后又構(gòu)成了巨大的改善型需求，因此2000年到現(xiàn)在房?jī)r(jià)狂漲，可以說跟這一次生育高峰是完全一致的。隨著60后逐漸進(jìn)入老年， 80后、90后人口急劇減少，剛需以及此后的改善型需求也將急劇減少。實(shí)際上，當(dāng)90后進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)的時(shí)候，父輩、祖輩可能已經(jīng)給他們留下了足夠的住房，住房需求減少已是毫無疑問。

　　影響剛需的第四個(gè)因素是城鎮(zhèn)化，這是許多人寄予巨大希望的一個(gè)因素。按照官方的估計(jì)，我國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率僅有54%左右，城鎮(zhèn)化的空間還很大，而農(nóng)村人口大量進(jìn)入城鎮(zhèn)，必然產(chǎn)生對(duì)城鎮(zhèn)住房的需求。但是，中國(guó)目前的城鎮(zhèn)化程度到底如何，目前還有爭(zhēng)論，官方公布的城鎮(zhèn)化率數(shù)據(jù)到底能夠在多大程度是反映中國(guó)的真實(shí)城鎮(zhèn)化情況，還無法斷定。至少，如果你去農(nóng)村看看，就會(huì)發(fā)現(xiàn)，中國(guó)的城鎮(zhèn)化很可能已經(jīng)接近尾聲，繼續(xù)城鎮(zhèn)化的空間基本上已經(jīng)沒有了。近年來中國(guó)每年都會(huì)出現(xiàn)的民工荒，就明白無誤地表明，農(nóng)村已經(jīng)沒有了富余勞動(dòng)力，那么城鎮(zhèn)化還從何說起？所以，把城鎮(zhèn)化看作推動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)上漲的因素，就有點(diǎn)不太靠譜。正如民工荒已經(jīng)出現(xiàn)的時(shí)候，還有許多人認(rèn)為中國(guó)農(nóng)村還有大量富余勞動(dòng)力一樣，現(xiàn)在，農(nóng)村只剩下不愿意或者沒有能力城鎮(zhèn)化的人的時(shí)候，還有人認(rèn)為中國(guó)的城鎮(zhèn)化剛剛開始。這是一個(gè)誤區(qū)，去農(nóng)村實(shí)地考察一下，一切就都清清楚楚了。

　　綜上所述，就全國(guó)作為一個(gè)整體來說，人口因素表明，中國(guó)的房?jī)r(jià)基本上已經(jīng)到頂。但是，中國(guó)的人口跨區(qū)域流動(dòng)可能會(huì)導(dǎo)致部分地區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)跟全國(guó)不一樣。總體來說，人口凈流入的地區(qū)房?jī)r(jià)可能會(huì)穩(wěn)住甚至上漲，人口凈流出的城市房?jī)r(jià)會(huì)下跌。具體而言，中國(guó)房?jī)r(jià)泡沫如果破裂的話，會(huì)從小城市開始，逐步向三四線城市蔓延，然后到二線城市，最后到一線城市。

　　小拐點(diǎn)來了沒有？

　　在目前的情況下，房?jī)r(jià)已經(jīng)連續(xù)環(huán)比下跌半年多，所以現(xiàn)在說的小拐點(diǎn)應(yīng)該是房?jī)r(jià)到達(dá)底部了沒有？這跟大拐點(diǎn)不一樣，大拐點(diǎn)大家關(guān)注的是房?jī)r(jià)是不是已經(jīng)到頂，跟小拐點(diǎn)恰好相反。

　　小拐點(diǎn)主要取決于貨幣政策、房?jī)r(jià)調(diào)控政策和老百姓的預(yù)期。而預(yù)期又決定于房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)和近期的貨幣政策以及房?jī)r(jià)調(diào)控政策，所以，在房?jī)r(jià)的長(zhǎng)期走勢(shì)已經(jīng)明了的情況下，最關(guān)鍵的還是最近貨幣政策和房?jī)r(jià)調(diào)控政策的走向。

　　近期，貨幣政策不大可能大幅度寬松。習(xí)近平指出，目前中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于三期疊加，即結(jié)構(gòu)調(diào)整、速度換擋和前期政策消化期。對(duì)于短期政策而言，最后一個(gè)尤為重要。它對(duì)目前的貨幣政策的含義是：貨幣政策能緊就緊，實(shí)在沒辦法了就松一點(diǎn)點(diǎn)，貨幣供給就跟擠牙膏一樣。寧愿忍受較低的增速，也要先消化前期政策的效果。這樣的話，貨幣政策大幅度寬松的可能性不大，政策立場(chǎng)轉(zhuǎn)向更是不太可能。

　　但是，對(duì)于政府來說，不管房?jī)r(jià)是大幅上漲還是大幅下跌都不是好事，所以，在貨幣政策不能寬松的情況下，房?jī)r(jià)調(diào)控的松綁就不可避免。問題是，這個(gè)政策能有多大作用，還是取決于老百姓的預(yù)期。

　　在目前的情況下，怎么看，我都覺得老百姓對(duì)房?jī)r(jià)的預(yù)期不會(huì)好轉(zhuǎn)，畢竟在人口這個(gè)強(qiáng)大的因素面前，沒有什么因素能夠抵擋得住，所以總體來說，中國(guó)房?jī)r(jià)的小拐點(diǎn)，也就是房?jī)r(jià)的底部，應(yīng)該還沒有到來。只有當(dāng)全國(guó)所有城市都取消限購以后，北京、上海的房?jī)r(jià)有可能穩(wěn)住，甚至上漲，這個(gè)情況下，中國(guó)的房?jī)r(jià)整體上可能會(huì)到達(dá)一個(gè)局部底部，但就全國(guó)來說，很可能依然是北京、上海漲，其他城市繼續(xù)跌的局面。

　　根據(jù)上述分析，我們不難看出：中國(guó)房?jī)r(jià)的大拐點(diǎn)基本上已經(jīng)到來，房?jī)r(jià)上漲的空間基本上已經(jīng)沒有了；房?jī)r(jià)的小拐點(diǎn)，也就是局部低點(diǎn)，還沒有到來，總體來說，中國(guó)的房?jī)r(jià)還要繼續(xù)下跌，雖然各地的表現(xiàn)可能會(huì)有所分化。雖然對(duì)于中國(guó)房?jī)r(jià)拐點(diǎn)之說，各有其說，但毋庸置疑的是：投資中國(guó)樓市的黃金時(shí)代已經(jīng)過去了。