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一. 什么是過戶費?

過戶費(Closing Costs) 是產權從賣家轉移到買家過程中涉及費用的總稱。美國住宅地產的過戶費因售價、地理位置、所在州、時間等因素有很大差異, 平均總費用為$3700, 在房價的5%內浮動。與現金買家相比，貸款購房的投資者需要繳納的過戶費也會更多、更復雜。

二.美國房產過戶費用有哪些?過戶費包括四個個部分:

<與貸款有關的費用(Items Payable in Connectionwith Loan)

1 貸款銀行預收款(Items Required by Lender tobe Paid in Advance)

2 預付一個月的貸款利息

3 貸款保險的總數大約1.5%

4 一年房屋保險

< 中間帳戶預扣款(Reserves Deposited withLender)

1 預扣兩個月的房屋保險費

2 預扣兩個月貸款保險

3 預扣兩到七個月的房地產稅，取決於過戶月份

< 與產權有關的費用(Title Charge)

1 過戶律師費(Settlement Fee)

2 產權檢查費(Title Search)

3 銀行產權保險(Title Insurance Lender’sCoverage)

4 屋主產權保險(Owner’s Coverage)

< 公證等其他費用

1 政府登記稅和過戶稅(Government Recording andTransfer Charges)

2 登記費(Recording Fee)

3 市/郡過戶稅/房產證印花稅(City/CountyTax/Stamps)

4 州過戶稅(State Tax/Stamps)

5 州登記稅(State Recordation Tax)

各種費用加起來是房價的2%到4%，這還不包括首付部分。

三.美國房產過戶前準備？

<過戶前一個星期：

1 買主須落實房屋貸款。

2 如果房貸利率還沒鎖定(Lock)，要馬上鎖定，以免過戶時來不及辦理。

3 還要根據過戶公司給的過戶費清單(HUD-1)草稿，把過戶費準備好，并通知銀行什麼時候要多少錢。

<過戶前幾天：

1 買方經紀人會向賣方經紀人要房屋檢查時，查出來的問題的修理帳單(Repair Invoice)。

2 一般修理應有90天的保修期，修理帳單也可以做為保修憑據。

3 買主在過戶前還要把房子重新檢查一遍(Final Walk Through)。除了看該修的東西都修好了，所有設備都正常運行，賣主應該留下的東西都在，還要記錄水電氣表的數位。如果發現沒修好的東西，過戶時一定要與賣主交涉。

<在過戶的前一天

1 過戶公司會給一張精確的過戶費清單，買主可根據清單上的過戶費，到銀行開現金支票(Casher Check)。

2 現金支票可以開給買主自己，過戶時在反面寫上付給過戶公司既可。

3 過戶時還要帶一張私人支票，如果實際過戶費超過現金支票數額，再開一張私人支票補齊。

四.過戶時要帶什么?

1 美國房產過戶時要帶有效證件，比如駕照或帶照片的身份證。如果沒有，綠卡或護照等也行。

2 還要帶銀行開的現金支票和私人支票。

五.那么在過戶日都會做些什么事情呢？ 總的來說有以下這些：

1 在過戶日之前或當日，買方將會支付款項（通常是支票或者電匯）。

2 賣方與買方簽署產權轉讓書合同，將房間鑰匙轉交給買方。

3 產權公司或者律師、公證人員前去當地的政府辦公室登記注冊。

4 賣方收到扣除了過戶費用以及貸款余額等的款項。

五.關于在過戶當天是有誰來主持?

1 一般來說都是由第三方——產權公司（Title Company）來持有資金，簽署產權轉讓書，全權安排產權的轉移。所以買賣雙方都不用同時在場，由產權公司全權操作。

2 在美國東部，一般來說產權轉移的過程是在一個稱作“結算公司”（Settlement Company）的地方進行的，買賣雙方（大多數時候也包括其經紀人）都集聚一堂，由律師或是結算代理主持，支付款項簽署產權轉讓書，最后前去政府進行產權登記。當然，若買方確實無法出席，也可以委托其經紀人或律師代理，代表他們簽字，完成過戶的流程以及審核。

3 付了錢，簽了產權轉讓書，產權公司或是結算代理便會前去政府部門為買方進行注冊。美國實行的是契約登記制度，購房并沒有類似我們的房產證，所有的信息都在政府部門進行登記。在美國多數地區都有政府網站，人們登陸政府網站便可方便得查詢到房屋的產權信息；在少數沒有政府網站的地區，人們可以去政府辦公室進行查詢。

4 一般來說，在政府部門進行注冊登記后，一般 2-4 周便可完成登記備案。但也有例外，比如前幾年美國經濟情況不好，政府部門也大量裁員，而有的地方房產市場的交易量卻大大上升，導致政府部門人手不夠，以至于完成產權的登記備案需要 6-8 周。雖然產權的登記需要時間，但產權的轉移在過戶日已完成，那時你已是房子的擁有者了。

5 可以說，完成過戶程序，在進行登記以后，產權轉讓便已不再重要，也不需要保管。業主的信息全部在政府留有備案，將來將房屋出租出售都不需要類似房產證等文件，產權所有人就可以輕松辦理了。

六.美國房屋過戶時買家注意事項?

買賣合約上規定的房屋過戶日期即將來臨，買家在過戶前需要做好準備工作，以保證房屋交易順利完成。房屋過戶前的大部分工作都是由辦理過戶的產權公司及貸款公司來完成，但買家需要注意各項工作的核實，尤其對於沒有地產專業人士協助的買家，過戶前的準備工作更顯重要，任何遺漏的準備工作都可能會對房屋過戶造成影響，以下列舉房屋過戶前的重要步驟供買家參考。

1 產權報告：買家需向產權公司了解房屋產權是否清楚，除了正常的房屋抵押貸款外，所購買的房屋有否其他負債。另外房屋的所屬土地有否被他人占用。有不少房屋在辦理產權調查的過2 2 程中發現產權有其他負債或產權不清的情況。

2 重新驗屋：買家在過戶前應要求重新驗屋。其目的是檢查房屋在過戶前的狀況。如在之前驗屋時發現的問題，賣方有否完成修理，修理後的狀況是否滿意。買家可自行對電器設備進行測試。測試項目包括空調、雪柜、電爐、洗碗機、洗衣及乾衣機等。如發現有問題，買方可和賣方即時磋商來解決，解決辦法或請律師依照合約規定。

3 貸款費用及利率：房屋過戶前，買方會收到由產權公司提供的一份過戶及貸款費用清單(HUD1)，買方應逐項核對各項收費是否正確。其中有否遺漏買方之前支付的訂金，是否包括有賣方尚未支付的地稅(付給買方)。另外，買方最好和貸款公司核實所申請的貸款計劃、貸款年限及貸款利率，以免在房屋過戶時才發現貸款文件上的內容和貸款公司的承諾有太大的出入。

4 銀行存款：買家應在房屋過戶前核實自己銀行帳號內的存款是否能夠支付所有的過戶費用。以免在過戶當日才發現銀行存款不足以支付房屋的過戶費用而陷入尷尬的局面。

5水電設施：買家在過戶前可提前通知電力公司、電話公司及供水公司辦理開戶或轉戶手續，以保證房屋過戶後所有設備的正常運轉。

6 最後，如一切都已準備妥當，買家切記要帶備個人身份文件(駕駛執照或護照)及現金支票前往律師樓辦理房屋過戶手續。

七. 如何用過戶費減稅?

購房者可以通過填寫IRS 報稅表格Form 1040 中的Itemized deductions (列舉扣除額) 來降低過戶費總額，達到減稅目的。由于必須在標準扣除額(Standard Deduction) 和Itemized Deduction (列舉扣除額) 兩者中選擇其一，您需要計算好何種報稅方式最優。

<可以減稅的條目

1 房屋貸款利息 (Home Mortgage Interest)。可以在貸款機構提供的“房屋貸款利息聲明(Mortgage-interest Statement)” 上找到。

2 個別房地產稅。

3 在房地產稅單上顯示的、貸款機構從產權公司向稅務機構支付的金額。

4 消費稅(Sales Taxes)。

5 抵押貸款保險費(Mortgage-insurance premiums): 低收入購房者才會涉及的、首付低于20%的FHA貸款。

6 貸款點數(Discount Points)。

<關于 “貸款點數” 的特別說明

如果滿足以下條件，您可以在報稅時減掉該年全部的“貸款點數”金額，或在貸款年限中逐漸減掉。

1 貸款用于購買自住房。

2 支付“貸款點數” 這種行為在投資者所在地區很常見。

3 “貸款點數”的金額未超過該地區平均值。

4 “貸款點數” 不用于替代其它費用，如: 地產估價費、房屋檢查費、律師費、房產稅等。

5 買家在過戶時或之前支付的金額+賣家所付的金額至少要等于“貸款點數”。

6 貸款用于購買或建造自住房。

7“貸款點數” 是以貸款本金的一定比例計算出來的。

8買家繳納的“貸款點數” 顯示在過戶明細表(Form HUD-1)上。

<不能減稅的過戶費

1 火災保險。

2 過戶前，賣家在新家居住時繳納的水電費、服務費、及租金。

3 貸款/重新貸款(Refinance) 涉及的費用, 如: 信用報告、貸款預計費用和貸款機構的評估費。

4 某些房地產稅: 服務費(如: 垃圾回收、供水、排污等)；政府用于使地產增值的稅費(如: 修建學校、道路、公園等), 印花稅和HOA物業評估費。

<減稅所需文件

1 Form 1040 (個人所得稅表)

2 Form 1098 (房屋貸款利息表)

3 Property tax bill (房產稅單)

溫馨提示：

以上與報稅相關的知識僅供參考，具體問題請咨詢我們美國團隊的資深華人會計師。無論您打算何時入市，都要提早做好資產規劃準備，在看房前完成轉款手續，以免與心儀的地產失之交臂。