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　房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)是房地產(chǎn)的基礎(chǔ)和靈魂，圍繞房地產(chǎn)所產(chǎn)生的一切社會(huì)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，實(shí)際上是圍繞產(chǎn)權(quán)的流轉(zhuǎn)、更迭、處置而發(fā)生的。在美國(guó)，無論是房地產(chǎn)買賣、抵押、出租以及房地產(chǎn)證券化等，都有一個(gè)前提，這就是產(chǎn)權(quán)清楚。什么樣的房地產(chǎn)算產(chǎn)權(quán)清楚？如何保障產(chǎn)權(quán)？

一、產(chǎn)權(quán)清楚的含義

　　在美國(guó)產(chǎn)權(quán)清楚一般包含兩方面的意義：一是產(chǎn)權(quán)的合法性，指業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)具有確定無疑的產(chǎn)權(quán)，無其他人對(duì)其產(chǎn)權(quán)的合法性提出異議；二是產(chǎn)權(quán)的市場(chǎng)性，指是否具備足夠的證明文件依法確認(rèn)業(yè)主對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，以保證房地產(chǎn)順利進(jìn)入市場(chǎng)。具有合法的產(chǎn)權(quán)不一定具有市場(chǎng)性，如一些丟失資料或年代久遠(yuǎn)資料不全的房地產(chǎn)，雖然其產(chǎn)權(quán)是合法的，無他人提出異議和主張權(quán)利，但其市場(chǎng)性是不好的，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)交易時(shí)，賣方無法提供足夠的證明材料讓買主確信房地產(chǎn)權(quán)清楚，因此，這樣的房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)就會(huì)有困難。

二、產(chǎn)權(quán)的持有方式

　　在美國(guó)，產(chǎn)權(quán)清楚同時(shí)還包括明確以何種方式持有產(chǎn)權(quán)。產(chǎn)權(quán)持有方式將決定將來對(duì)房地產(chǎn)的處置方式及權(quán)利人各方的權(quán)益，是產(chǎn)權(quán)的重要組成部分。美國(guó)通常把產(chǎn)權(quán)的擁有方式分成如下幾類：

　　完全產(chǎn)權(quán)（Sole Ownership）：指一個(gè)人或一個(gè)單位完全單獨(dú)擁有對(duì)房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，如未婚單身男女擁有的產(chǎn)權(quán)或已婚夫婦按協(xié)議單方擁有產(chǎn)權(quán)等情況。

　　聯(lián)合產(chǎn)權(quán)（Joint Tenancy）：兩人以上聯(lián)合對(duì)房地產(chǎn)擁有一致的產(chǎn)權(quán)。聯(lián)合產(chǎn)權(quán)具有產(chǎn)權(quán)一致，時(shí)間一致，利益一致和占有一致的特點(diǎn)，產(chǎn)權(quán)的取得是同時(shí)的，確權(quán)依據(jù)的文件是相同的，各產(chǎn)權(quán)人不區(qū)分產(chǎn)權(quán)份額，不能單獨(dú)處分各自的產(chǎn)權(quán)。當(dāng)某一產(chǎn)權(quán)人去世后，其他在生的產(chǎn)權(quán)人自動(dòng)獲得其產(chǎn)權(quán)，因此聯(lián)合產(chǎn)權(quán)是不能用遺囑的形式處置的。法律規(guī)定，聯(lián)合產(chǎn)權(quán)的產(chǎn)生必須有書面文件明確約定，各產(chǎn)權(quán)人是以聯(lián)合共有的方式共同持有產(chǎn)權(quán)的。例如，一些州規(guī)定，夫妻雙方以聯(lián)合產(chǎn)權(quán)的形式持有產(chǎn)權(quán)。

　　共有產(chǎn)權(quán)（Tenancy in common）：兩人以上按扮共同擁有一宗不可分割的房地產(chǎn)，產(chǎn)權(quán)人按份擁有房地產(chǎn)權(quán)益和承擔(dān)責(zé)任。共有產(chǎn)權(quán)的特點(diǎn)是，盡管共有產(chǎn)權(quán)人對(duì)房地產(chǎn)的份額在實(shí)物上不可分，但利益上是可以分開的，而且共有產(chǎn)權(quán)人有權(quán)處置自己份內(nèi)的房地產(chǎn)權(quán)益，另外，各產(chǎn)權(quán)人取得產(chǎn)權(quán)的時(shí)間和份額可以是不同的。大多數(shù)情況下，兩人以上對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)利是共有產(chǎn)權(quán)。

　　企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)：企業(yè)擁有產(chǎn)權(quán)包括公司產(chǎn)權(quán)、合伙組織產(chǎn)權(quán)和信托產(chǎn)權(quán)三種形式，企業(yè)擁有的房地產(chǎn)權(quán)其特點(diǎn)是當(dāng)事人按企業(yè)章程和有關(guān)法規(guī)行使對(duì)房地產(chǎn)的權(quán)益和義務(wù)。

三、產(chǎn)權(quán)保障制度

　　與所有國(guó)家和地區(qū)一樣，房地產(chǎn)登記是美國(guó)房地產(chǎn)管理的一項(xiàng)基本制度，但美國(guó)實(shí)行的是契約登記制度，房地產(chǎn)登記主要起公示作用和作為政府收稅的基礎(chǔ)，它并不擔(dān)保登記的房地產(chǎn)是產(chǎn)權(quán)清楚的，因此在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中，當(dāng)事人不能僅憑政府的登記來確定房地產(chǎn)權(quán)狀態(tài)，必須有其它保障制度。

　　在美國(guó)保障產(chǎn)權(quán)主要靠三種方法：一是在產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移契約中要求轉(zhuǎn)讓人提供產(chǎn)權(quán)保證；二是通過代理律師查閱登記機(jī)關(guān)的檔案資料和提供法律意見，確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性；三是向?qū)�業(yè)的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司購買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。

（一）產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約

　　產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約的主要形式有二種。最常用的是一般性擔(dān)保契約，該種契約要求轉(zhuǎn)讓方必須就如下四個(gè)方面的內(nèi)容向受讓方作出保證：

• 轉(zhuǎn)讓人對(duì)擬轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)具有確定無誤的產(chǎn)權(quán)；
• 轉(zhuǎn)讓人有權(quán)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)；
• 如果因他人主張產(chǎn)權(quán)或他人具有優(yōu)先于轉(zhuǎn)讓人的產(chǎn)權(quán)造成受讓人損失的，轉(zhuǎn)讓人保證賠償一切損失；
• 除契約中特別注明的外，該房地產(chǎn)無其他任何限制和負(fù)擔(dān)。

　　一般性擔(dān)保契約的擔(dān)保不僅限于轉(zhuǎn)讓方這一手，它對(duì)房地產(chǎn)自存在以來的產(chǎn)權(quán)狀況都做出擔(dān)保，因此對(duì)轉(zhuǎn)讓方前面任何一手存在的產(chǎn)權(quán)問題，轉(zhuǎn)讓方都要負(fù)責(zé)任。

　　第二種是特定擔(dān)保契約，該契約內(nèi)容基本與一般性擔(dān)保契約相同，但這種擔(dān)保契約轉(zhuǎn)讓方對(duì)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保的責(zé)任只限于其自身這一手，對(duì)于由上一手造成的責(zé)任則不予擔(dān)保。

　　一般來說，用產(chǎn)權(quán)擔(dān)保契約來保障產(chǎn)權(quán)，主要適應(yīng)于賣方為信譽(yù)良好實(shí)力雄厚的大公司的情況下，因?yàn)樵谶@種情況下，買方不用擔(dān)心賣方違約或者因破產(chǎn)而無法負(fù)賠償責(zé)任。

（二）由律師提供法律意見

　　產(chǎn)權(quán)保障的第二種方法類似于目前香港的做法，主要是通過專業(yè)代理律師查閱登記機(jī)關(guān)的檔案資料，提供法律意見來確定產(chǎn)權(quán)。在產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度出現(xiàn)之前，這是美國(guó)最常用的辦法，特別是在美國(guó)東部和南部地區(qū)，尤其盛行。在這種制度下，專業(yè)律師受買主或者抵押貸款機(jī)構(gòu)的委托，到登記機(jī)關(guān)查閱有關(guān)房地產(chǎn)登記資料，然后通過研究登記資料所披露的事實(shí)或當(dāng)事人提供的資料來判斷產(chǎn)權(quán)的合法性及市場(chǎng)性，提供法律意見，并對(duì)產(chǎn)權(quán)審查中發(fā)現(xiàn)的問題，提出可能的補(bǔ)救辦法。

（三）房地產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度

　　上述兩種方法，為房地產(chǎn)活動(dòng)當(dāng)事人提供了一定程度的產(chǎn)權(quán)保障，但還是難于保證產(chǎn)權(quán)的絕對(duì)可靠。例如，靠擔(dān)保契約的方法，轉(zhuǎn)讓方可能毀約，或者轉(zhuǎn)讓方因經(jīng)濟(jì)原因等根本無法承擔(dān)賠償責(zé)任。如果通過律師查檔和提供法律意見，律師只能查閱已登記過的（或已知的）文件資料，而且只能從文件表面發(fā)現(xiàn)問題，對(duì)可能存在的一些隱蔽的或者不是通過文字資料表現(xiàn)出來的產(chǎn)權(quán)缺陷（如失散的繼承人的突然出現(xiàn)并主張產(chǎn)權(quán)、偽造文件、登記機(jī)關(guān)的書記筆誤）等，律師有時(shí)是沒有辦法發(fā)現(xiàn)的。

　　因此，通過擔(dān)保契約和律師咨詢做為產(chǎn)權(quán)保障，當(dāng)事人無論多么小心，還是無法避免產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。為了減少風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)防可能存在的產(chǎn)權(quán)隱患，美國(guó)發(fā)展了產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度。目前產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度已成為美國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中最基本的保障制度，也是保險(xiǎn)行業(yè)普遍的險(xiǎn)種之一。

　　房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度是為彌補(bǔ)契約擔(dān)保和律師提供法律意見這兩種產(chǎn)權(quán)保障方法的缺陷而發(fā)展起來的。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度與前面兩種制度相比，增加了如下幾個(gè)方面的保障：

1、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司對(duì)委托人負(fù)有明確的合同責(zé)任，對(duì)將來可能發(fā)生的產(chǎn)權(quán)糾紛、產(chǎn)權(quán)障礙負(fù)賠償責(zé)任；

2、它有足夠的賠償基金；

3、受政府和法律的嚴(yán)格監(jiān)管。

　　產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司在接受委托后，首先要做的事與律師相同，仔細(xì)查閱登記機(jī)關(guān)、稅務(wù)機(jī)關(guān)、法院等所有有關(guān)該房地產(chǎn)的資料檔案，并盡可能收集其它相關(guān)資料，然后仔細(xì)研究房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況，對(duì)發(fā)現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)障礙提出補(bǔ)救措施，最后為委托人作出擔(dān)保，對(duì)今后可能發(fā)生的產(chǎn)權(quán)責(zé)任和造成的任何損失保證給予賠償。

　　產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度消除了因隱蔽的產(chǎn)權(quán)缺陷引起的產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)，目前美國(guó)投資者和貸款機(jī)構(gòu)都傾向于采用產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)制度，房地產(chǎn)交易和房地產(chǎn)按揭都必須購買產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)。

　　房地產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的險(xiǎn)種分為兩種：一是買方保險(xiǎn)，二是貸款方保險(xiǎn)。買方保險(xiǎn)保障新業(yè)主的利益，保險(xiǎn)期限可以延伸到包括房主的后代及房主把房地產(chǎn)轉(zhuǎn)手之后。貸款方保險(xiǎn)保障抵押貸款債權(quán)人的利益，保險(xiǎn)期限至貸款本息全部?jī)斶�為止。

　　產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)的費(fèi)用一般包括兩項(xiàng)：一是保險(xiǎn)費(fèi)。保險(xiǎn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是相對(duì)固定的，一般由房地產(chǎn)所在州的土地產(chǎn)權(quán)協(xié)會(huì)按房地產(chǎn)價(jià)值或抵押貸款額結(jié)合房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀確定，不同的州保險(xiǎn)費(fèi)有所區(qū)別，一般來說在10萬美元以內(nèi)的房地產(chǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)不超過房地產(chǎn)價(jià)值的1%，超過10萬的房地產(chǎn)，保險(xiǎn)費(fèi)約為房地產(chǎn)價(jià)值的0.6%~0.9%，房地產(chǎn)價(jià)值越高，保險(xiǎn)費(fèi)比例越低。二是房地產(chǎn)權(quán)搜索費(fèi)用。產(chǎn)權(quán)搜索費(fèi)用一般根據(jù)工作量計(jì)費(fèi)，對(duì)新房等產(chǎn)權(quán)歷史短的房地產(chǎn)，搜索費(fèi)微不足道，但對(duì)產(chǎn)權(quán)來源復(fù)雜，歷史久遠(yuǎn)的房地產(chǎn)，費(fèi)用要高一些。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)費(fèi)用一般都是一次過支付。

（四）產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司

　　產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司大多是從代理房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的律師行發(fā)展起來，是保險(xiǎn)行業(yè)的一種，從業(yè)人員大多是具有豐富房地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的律師。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司的行為除受保險(xiǎn)行業(yè)法律的約束外，同時(shí)有專門的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)法律規(guī)范產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司的行為。產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司一般是美國(guó)保險(xiǎn)協(xié)會(huì)的會(huì)員，同時(shí)有自己專門的行業(yè)協(xié)會(huì)。美國(guó)土地產(chǎn)權(quán)協(xié)會(huì)（American Land Title Association）是美國(guó)產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)業(yè)的全國(guó)性行業(yè)組織。

　　隨著業(yè)務(wù)的開展，許多產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司建立了自己的產(chǎn)權(quán)檔案館，并與政府的登記、稅收、司法等機(jī)關(guān)建立了聯(lián)網(wǎng)電腦系統(tǒng)，提高了產(chǎn)權(quán)搜索的效率和產(chǎn)權(quán)的準(zhǔn)確性。但，由于產(chǎn)權(quán)的復(fù)雜性，無論產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)從業(yè)人員多么小心，經(jīng)驗(yàn)多么豐富，錯(cuò)誤總是難免的，風(fēng)險(xiǎn)總是存在，因此，產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司利用收取的保險(xiǎn)費(fèi)建立保險(xiǎn)基金，賠償投保人可能出現(xiàn)的產(chǎn)權(quán)損失。

　　按1992年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，美國(guó)共有產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司1532家，從業(yè)人員34473人，總產(chǎn)值48.8億美元。其中排在前五位的分別為（表四）：

表四

（五）房地產(chǎn)登記

　　房地產(chǎn)登記是房地產(chǎn)權(quán)保障的必要程序。在實(shí)行產(chǎn)權(quán)登記制度的國(guó)家，房地產(chǎn)登記的目的一是確權(quán)，二是公示，房地產(chǎn)登記是產(chǎn)權(quán)生效的充分和必要條件。在實(shí)行契約登記的制度的國(guó)家，房地產(chǎn)登記的目的主要是公示，并通過公示確定和保障優(yōu)先權(quán)。

　　美國(guó)房地產(chǎn)登記實(shí)行契約登記制度，法律要求，凡是影響房地產(chǎn)權(quán)益的文件、契約、抵押合同、租賃合同、房地產(chǎn)征稅、法定規(guī)劃圖則等，都要登記。經(jīng)登記的房地產(chǎn)權(quán)不一定成立，登記行為也不保障業(yè)主的產(chǎn)權(quán)，但經(jīng)登記的房地產(chǎn)具有優(yōu)先權(quán)。

　　房地產(chǎn)登記機(jī)關(guān)一般是房地產(chǎn)所在縣的政府登記辦公室。申請(qǐng)登記的文件契約必須附有完稅證明，同時(shí)交納登記費(fèi)。一般情況下，登記費(fèi)是按登記的文件頁數(shù)收費(fèi)的，如紐約州，登記費(fèi)以17美元為基本費(fèi)，每增加一頁紙?jiān)黾?美元，但每項(xiàng)登記收費(fèi)最低不少于27美元。

　　房地產(chǎn)登記一般由買方（或貸款方）的代理律師或產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司或交割處理托理機(jī)構(gòu)代理。

（六）產(chǎn)權(quán)交割

　　房地產(chǎn)交易不同于一般的商品交換，一般商品交易是以錢物易手的方式來完成交易的，而房地產(chǎn)作為一種特殊商品，交易的實(shí)質(zhì)是產(chǎn)權(quán)交易，房地產(chǎn)交易完成的標(biāo)志是產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)價(jià)值量大，買賣房屋是美國(guó)人經(jīng)濟(jì)生活中非常重要的一件事情，為了保障買賣雙方的合法權(quán)益，房地產(chǎn)交易要通過一個(gè)正式的交割程序，通過交割程序，雙方在合同、文件上正式簽到字，轉(zhuǎn)讓方將產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移給受讓方，受讓方將購房?jī)r(jià)款付給轉(zhuǎn)讓方。

　　在交割開始之前，有關(guān)當(dāng)事人要自己或通過代理律師做好各項(xiàng)準(zhǔn)備工作。交割前要準(zhǔn)備好的事項(xiàng)和文件包括：買方和賣方的結(jié)算陳述報(bào)告、合同、貸款文件、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)文件、業(yè)主人身保險(xiǎn)、產(chǎn)權(quán)契約、首期款和交割費(fèi)用等。

　　房地產(chǎn)交割在不同的地區(qū)有不同的做法，有的地區(qū)買賣雙方和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等全部要到場(chǎng)，有的只要求買方到場(chǎng)。房地產(chǎn)的交割程序大致有如下兩種：

　　在紐約等美國(guó)東部地區(qū)，房地產(chǎn)交割的做法是，有關(guān)各方當(dāng)事人在交割日聚集在商定的交割地點(diǎn)（交割地點(diǎn)可以是產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司辦公室，買賣某方的代理律師辦公室等），雙方交換資料，代理律師進(jìn)行最后的審查，然后雙方在各種文件上簽字，簽訂契約，轉(zhuǎn)移產(chǎn)權(quán)，買方付清款項(xiàng)（或首期款）和各種費(fèi)用，或完成抵押貸款程序。然后，買方的代理律師或產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司將有關(guān)文件送登記機(jī)關(guān)登記。

　　在美國(guó)西部地區(qū)，如加利福尼亞州等，房地產(chǎn)交割要通過一個(gè)作為買賣第三方的托管機(jī)構(gòu)（escrow），由這個(gè)托管機(jī)構(gòu)保證房地產(chǎn)買賣的公正、安全、中立。托管機(jī)構(gòu)可以是代理律師行、產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司、信托公司或?qū)�業(yè)托管公司。在交割開始時(shí)，按照預(yù)先擬定的交割指引，以托管機(jī)構(gòu)為中人，賣方將有關(guān)房地產(chǎn)的文件、契約交給托管人，買方將購房款項(xiàng)也交給托管人，托管機(jī)構(gòu)審查核實(shí)文件資料和款項(xiàng)后，雙方簽訂文件和契約，然后托管機(jī)構(gòu)將文件交給買方并送登記機(jī)關(guān)登記，將款項(xiàng)按交割結(jié)算表付給有關(guān)各方，完成交割。

　　如果買房按揭來源于有聯(lián)邦背景的機(jī)構(gòu)，那么房地產(chǎn)交割程序要嚴(yán)格按美國(guó)聯(lián)邦“房地產(chǎn)交割程序法”（Real Estate Settlement Procedures Act ---RESPA）規(guī)定的程序進(jìn)行，要填寫美國(guó)聯(lián)邦住房與城市發(fā)展部制定的“規(guī)范化交割結(jié)算表HUD 1”。

　　總之，房地產(chǎn)交割是房地產(chǎn)交易的最后一道和最重要的一道程序，也是買賣雙方反悔或彌補(bǔ)可能出現(xiàn)的房地產(chǎn)隱患的最后機(jī)會(huì)。因此，買賣雙方都非常慎重，代理的產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)公司一般會(huì)在即將交割前再做一次產(chǎn)權(quán)搜索，確保萬無一失。