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房價數據背離真相：漲價背后更多是下跌 中國的房價真的像統計局公布的那樣全面上漲嗎?房價數據背后真相到底是什么?國家統計局發布報告，2月份70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅價格同比上漲的城市個數均與上月相同，均為69個，但同比漲幅回落。 從發布的數據來看，全國主要城市房價絕大部分成上漲趨勢。然而統計局數據造假是眾人皆知的事情，以前統計局公布全國300個城市房價數據，為什么現在只公布70個城市的數據呢?另外230個城市房價究竟是上漲還是下跌?如果其他城市是下跌的為什么刻意掩蓋只發布上漲的城市數據?今天就為大家扒一扒房價數據背后到底掩蓋了什么。 調查機構公布的中國各城市房價與官方數據嚴重背離 根據國內某權威房地產信息網站統計，2014年2月份中國116個城市平均房價排行榜中，有53個城市房價環比1月份成下降趨勢，其中青島均價11357元/平方米，環比上月下降8.40%，在53個房價環比下降城市中下降幅度最大;而這116個城市平均房價與去年同期房價相比較，也有31個城市房價同比下降，同樣是青島市以同比下降17.22%的降價幅度在31個降價城市中降幅最大。 在該網站同時公布的全國100個城市行政區房價排名中，赫然有54個行政區房價環比上月呈現下降趨勢，超過一半的行政區房價都有不同程度下降。廣州市蘿崗區2月均價為13657元/平方米，以12.63%的降價幅度在54個房價下降城市中環比降幅最大;在這100個行政區中有18個同比去年2月份成下降趨勢，溫州的甌海區均價14886元/平方米，以降幅19.82%的降價幅度同比降價最高。 一個是全線上漲，一個是過半下跌，如果中國各城市真實房價真如上述網站公布的數據那樣，中國房價崩潰也就不遠了。 全國范圍內商品房成交量和土地交易量雙雙暴跌 數據顯示，1-2月，全國商品住宅銷售面積下降1.2%，銷售額下降5.0%。而在去年同期，這一數據分別為增長49.5%和增長77.6%。 “1-2月北上廣深樓市成交集體遇冷，以1月北京為例，成交量環比降幅近50%，新房、二手房均下降;其次深圳一手住宅成交環比下降45.5%，同比下降70.4%;上海環比下降30.65%。” 1月全國300個城市共推出土地3798宗，環比減少42%，同比減少7%，推出土地面積14511萬平方米，環比減少49%，同比減少7%;成交土地2892宗，環比減少45%，同比減少21%;成交面積10772萬平方米，環比減少52%，同比減少22%。 根據國際慣例房價泡沫破裂前的征兆就是商品房供大于求、成交量明顯下降，而政府土地供應和開發商拿地暴減是否說明他們已經預感到了即將到來的暴風雨呢? 支撐中國房價不跌的剛性需求大幅下降 中國最準確的數據，是小學的數據——小學在校人數。1997年左右是小學在校生的高峰期，十幾年之后，他們畢業出來之后正迎來買房的最高峰。這也就解釋為什么前幾年中國房地產買盤的支撐如此強勁。也可以解釋未來幾年，越過這個最高峰之后，整個的結構就變化過來了，新增的需求根本就跟不上如此大量的供應。 中國婚房剛性需求大幅下降，而存量房因人口減少供給增加。短期內中國婚嫁習俗轉變是不可能的。但值得重視的是，2015年，中國將迎來最后一個人口“生育高峰后遺癥”和“第一個死亡高峰”。最后一個生育高峰是1982~1990年，每年出生人口都在2200萬人以上，其中1987年的2550萬人是頂峰，當年生的人今年是26歲，正當適婚生育年齡。其后一路下降到2000年的1778萬人;而到2015年，隨著1950~1975年高峰人口逐漸進入死亡年齡周期，中國將進入建國以來第一個真正的“死亡高峰”，這意味著住宅供給的增加而需求的減少。簡言之，2015年中國婚房供需將發生重大轉變。 經濟學家眼中的房產泡沫罪魁禍首 美國經濟學家托馬斯.索維爾認定，把美國樓市泡沫吹大進而導致崩潰的罪魁禍首，正是政府本身。這體現在很多方面：美聯儲政策所促成的廉價信貸刺激了購房者的過度需求;加州等沿海地區的土地用途管制讓房屋建造成本和租金成本急劇飆升;得到政府隱性擔保的房利美與房地美讓投資者忽略了風險;美國政府“出于好心”向低收入者和少數族裔提供“經濟適用房”，提升“住房自有率”，強行要求借款人對低信用評級人群放低信貸要求，導致窮人降低了風險意識而冒險購房;而那些原本是私營卻日益被證券交易委員會“收編”的評級機構，繼續給予高風險抵押貸款型證券很高的評級，這種錯誤的擔保在繁榮時期推動房價飛升，泡沫破裂后的緊急下調又拉動房價狂瀉。 索維爾所總結的美國現象“政府越是干預，房價越是高漲，居住成本越是會侵吞更多人的收入份額”，倒是和中國“越調越漲”的“房價調控”相映成趣。他還說，當有人大力鼓吹某種“天大好事”時，尤其要引起警覺，無論是房屋自有，還是抵押貸款喪失抵押品贖回權的減少，這也讓人聯想起中國的保障房建設運動。正如索維爾所說，房地產興衰的經濟學原理通常真實而清晰，只是往往會被種種的修辭與宣傳所搞混。沒有人會承認政策錯誤，但卻很擅長轉嫁責難，把公眾的批評矛頭引向其他方向，例如那些居心不良的開發商。 房地產已經綁架了中國經濟 騎虎難下 我們先來看一個故事：一個聰明人在海邊撿了一顆石子，說這個石子值100萬快錢，把它賣給了一個人，這個人覺得整個島上的錢加一起也沒有100萬啊，怎么辦，于是向錢莊借，錢莊也沒有這么多錢，于是把印鈔機打開，印了這100萬，借給了他買了這個石子。然后這個人開始賣這個石子，100萬賣給了第二個人，由于第一個賣石子的人把錢花了，所以島上的錢多了，所以這一百萬可以籌集到，多買些產品就有了。但當把這個石子以200萬轉讓的時候，錢莊只能又印了100萬鈔票，就這樣鈔票越印越多，可是當這個石子不停的流動轉讓時，大家并不覺得島上的錢多，產品價格還是原來的那樣。可是當這個石子不流通或流通的慢時，大家覺得錢多了，可是如果當持有石子的人把它扔到大海里，那就等于島上憑空多出N多個100萬來，怎么辦，央行最害怕的就是這顆石子沒了。它沒了島上產品的價格就會飛漲，就會通貨膨脹。那么持有石子的人就綁架了島上的經濟。 中國的房地產已經使中國央行發行了太多的人民幣，如果房價下降，等于把那顆石子投進了海里，那么多印出來的錢會使中國產品價格飛漲，會發生嚴重的通貨膨脹。房價與石子的屬性是一樣的，就是價格和價值嚴重的背離。實際上房地產的崩盤受害最大的并不是中國的商業銀行，而是整個中國經濟體系。為什么政府遲遲沒有把房價降下來，不是降不下來，如果真想降房價，只需要一道政令，房地產價格會在一夜之間土崩瓦解。可是后果誰能承擔，嚴重通貨膨脹誰來負責?政府不會讓房價下降，可是托市還能到幾時? 中國樓市已經出現五個崩盤信號 一是售房旺季樓市不旺。對比往年中國新年前后火熱的樓市，各地樓市出現開年遇冷的現象。整體樓市交易顯得十分冷清。 二是三四城市的樓市已經有價無市，土地城鎮化過快導致“鬼城遍地”。中國樓市建的多，售的少、入住率低成為了一些城市房價崩盤的導火索。發展到今年，甚至傳出公務員被派售房任務，工資與售房多少掛鉤，這足以證明中國樓市已經進入寒冬。 三是銀行已經縮緊房產的銀根。過去關系緊密的房地產和銀行，因為“錢緊”的原因，已經開始出現了裂縫。銀行收緊銀根讓房地產企業的融資能力越來越受到考驗，房企可能會出現資金面斷裂的危險。脫離市場實際的房價不可能支撐多久，房價全面下降的趨勢已越來越緊張。 四是拋售房產的民間人士越來越多。據悉，因各種原因，那些囤積房產的民間人士最近已開始全面拋售房產，而且出價一個比一個低。 五是許多大亨紛紛撤資房地產。最典型的例子是華人首富李嘉誠撤資中國大陸房市，拋售410億的大陸地產項目，萬科也已經拋售上海物業。