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最近一位訪美的朋友關(guān)于美國的住房政策向我提出了以下問題，正好國內(nèi)的一些朋友也有類似的問題，在此一并作答。篇幅有點(diǎn)長，雖然不如財(cái)新打老虎的六萬字雄文，但是想一口氣讀完，這口氣還是得挺長的。

一：美國有哪些政策支持住房市場，支持一般人群買房；

二：對一些地區(qū)住房緊張，怎么解決的：

三：收入低的人群是通過兩房支持購買商品房，還是政府補(bǔ)貼的政策性住房，通過什么方式、具體哪些政策；

四：哪些政府部門參與住房市場，政策主要是哪些方面；

五：對房價(jià)有沒有特別的政策，出現(xiàn)房價(jià)大幅波動時，有什么辦法熨平，效果如何；

六：您對中國有哪些建議？

下面就這六個問題一一作答。

一：美國有哪些政策支持住房市場，支持一般人群買房；

美國的住房政策，包括許多方面，但是大體上可以分為三類：間接影響住房選擇的稅收政策，和直接影響住房選擇的狹義的住房政策，以及按揭貸款的優(yōu)惠政策。

影響住房決定的稅收政策，包括以下幾個方面：

按揭貸款利息免稅（Mortgage Interest Deduction）：1986年的稅制改革，使得大部分消費(fèi)者個人貸款利息不再享受免稅優(yōu)惠，只有按揭貸款和房屋凈值信貸額度（Home Equity Line of Credit）的利息除外；

房屋增值資本收益免稅（Home Appreciation Capital Gain Exemption）：1997年的克林頓減稅法案，使得大部分房屋擁有人在出售房產(chǎn)時，如果該房產(chǎn)是用于自己居住的，那么房屋增值部分的資本收益是免稅的；

從2008年起，房屋按揭保險(xiǎn)（Mortgage Insurance）的的費(fèi)用也可以用于抵稅。 

狹義的住房政策，主要包括以下幾個方面：

公共住房（Public Housing）：由政府出面修建住宅，并且以低廉的價(jià)格出租給低收入家庭。這種供給學(xué)派的政策近年來已經(jīng)不太流行了，主要是由于成本過高，而且公共住房由于住戶并不擁有產(chǎn)權(quán)，其質(zhì)量往往下降得非常快；

低收入住房稅收抵免（Low-Income Housing Tax Credit）：這項(xiàng)措施主要是面向房屋出租市場的投資者。如果他們把一批私有出租房的一部分（比如20%）出租給當(dāng)?shù)氐牡褪杖爰彝ィㄊ杖氲陀谥兄档?0%），而且租金不超出其收入的30%，那么他們的運(yùn)營成本的一部分可以享受免稅；住房券（Housing Vouchers）：這項(xiàng)政策屬于面向需求的措施。低收入家庭可以從政府領(lǐng)取住房券，以其作為租金支付給房主，而房主可以把住房券兌現(xiàn)。這類出租房必須滿足市場的最低質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；住房自有率政策（Homeownership Policy）：以上提到的幾項(xiàng)住房政策都屬于直接影響租房的措施，對房市的影響有限。但是美國的住房及城市發(fā)展部（Department of Housing and Urban Development，簡稱HUD）在2000年制定了一個6年計(jì)劃，聲稱在6年之內(nèi)，要將美國的住房自有率由67.1%提高到70%，并且要把低收入家庭的住房自有率提高25%，把少數(shù)族裔的住房自有率提高15%。為了達(dá)到這個目標(biāo)，HUD聲稱將主要通過兩項(xiàng)措施來提高住房自有率：1）提高聯(lián)邦住房管理局（Federal Housing Administration，簡稱FHA）按揭的發(fā)放范圍；2）增加房利美和房地美的中低收入家庭貸款比例。在2006年，美國的住房自有率達(dá)到有史以來最高點(diǎn)69.1%，但是隨著房市的迅速下跌和大量的按揭違約，這一指標(biāo)在2009第一季度已經(jīng)下降到67.3%，接近2000年的水平。可以說，HUD的這一政策已經(jīng)完全失敗了。

按揭貸款的優(yōu)惠政策，主要是通過兩房和聯(lián)邦住房管理局的貸款保險(xiǎn)實(shí)現(xiàn)的。通過兩房貸款的利率一般比商業(yè)銀行低0.25%-0.50%左右。而FHA主要針對低首付（3%）的貸款提供保險(xiǎn)，因?yàn)樯虡I(yè)銀行基本不會發(fā)放這類貸款。

二：對一些地區(qū)住房緊張，怎么解決的：

住房緊張，一般是以房價(jià)高昂，低收入民眾無力承擔(dān)為代表的。一般來說，需要對這些人群提供公共住房補(bǔ)貼，而美國的公共住房補(bǔ)貼，其政策基本上走過了三個階段：公共住房（Public Housing）、住房券(Housing Voucher)、和低收入住房退稅（Low Income Housing Tax Credit）。

公共住房，是由政府直接建房，然后以低于市場的價(jià)格出售或出租給中低收入家庭居住。這項(xiàng)政策，起源于19世紀(jì)末的英國，并在20世紀(jì)中期在英國及主要的歐美國家流行一時。英國政府最初的目的是為了給普通的勞動階層提供穩(wěn)定的租賃期限以及相對寬敞、高質(zhì)量的住房，在上世紀(jì)50年代由于戰(zhàn)后重建及應(yīng)付人口增長，公共房屋的建設(shè)得到大幅增長。

毫無疑問，這項(xiàng)政策在當(dāng)時為解決民眾的住房問題起到了不少作用。但是由于工期過緊，控制開支等原因，也出現(xiàn)了使用尚未成熟的建筑材料及技術(shù)，導(dǎo)致現(xiàn)在維護(hù)費(fèi)用高昂的問題。英國當(dāng)時的公共住房包括市郊和市區(qū)的住宅，而美國在60年代建造公共住房時，因?yàn)槊嫦虻褪杖腚A層，基本都是在市區(qū)修建的，從而導(dǎo)致貧困的集中化，以及市中心的犯罪率飆升，毒品泛濫，公立學(xué)校水平滑坡等一系列的社會問題，這也是美國在60年代之后出現(xiàn)中產(chǎn)階級逃離市區(qū)，最終導(dǎo)致大都市地區(qū)的郊區(qū)化（Suburbanization）的原因之一。 

從經(jīng)濟(jì)學(xué)上來講，由政府負(fù)責(zé)管理公共住房的建造及分配，很容易出現(xiàn)效率低下、尋租等腐敗現(xiàn)象。以美國首都華盛頓為例，據(jù)最近的一份《華盛頓郵報(bào)》的報(bào)道，華盛頓目前有8千套由政府管理的公共住房，但是申請人數(shù)多達(dá)6萬7千個家庭，一個尋求一套間或者兩套間的申請人大概要等上20年才能入住。 

為了解決由于政府主導(dǎo)的公共住房所帶來的社會問題及效率低下，歐美國家近年來的住房補(bǔ)貼，主要轉(zhuǎn)向以住房券為主的貨幣補(bǔ)貼。其主要形式為向低收入家庭發(fā)放可用于支付房租的住房券，不得轉(zhuǎn)讓或出售或用于住房之外的其他用途。這種住房券可以用于任何私人或商業(yè)出租住宅，只要房東愿意接受。房東在收取住房券之后，即可到政府部門兌現(xiàn)。

住房券通過給予低收入家庭選擇居住社區(qū)的權(quán)力，可以有效緩解貧困家庭聚居而導(dǎo)致的社會問題。同時由于需要定期檢查受惠家庭的收入情況，也大大簡化了住房補(bǔ)貼的退出機(jī)制，從而有效減少了道德風(fēng)險(xiǎn)。這項(xiàng)政策成為不少政府的公共住房補(bǔ)貼的政策首選，也就順理成章了。 

但是住房券也會帶來一些其他的問題。比如在住房需求彈性較大而供給彈性較小的城市，發(fā)放住房券會使得整體房租上升，從而損害那些不能拿到住房券的租房者，而房東則成了這項(xiàng)措施的主要受益人。

要解決這一問題，就必須提高低收入人群的住房供給。乍一看來，似乎要回到由政府出面建設(shè)“保障房”的老路上去了。但是在1986年，里根政府推出了一項(xiàng)新的住房補(bǔ)貼，巧妙地解決了這一問題，這就是低收入住房退稅政策。

這項(xiàng)政策的思路是，通過設(shè)計(jì)退稅優(yōu)惠的激勵措施，調(diào)動私人資金，進(jìn)行低收入出租住房的建設(shè)，以此達(dá)到整體提升出租房的存量。具體措施是這樣的：開發(fā)商向州政府的住房主管部門申請建造公寓出租房，并保證其中的一部分會以低于市場價(jià)格的租金出租給低收入家庭，比如40%的公寓單位會以20%的折扣出租給收入低于所在地區(qū)中位收入的家庭。作為回報(bào)，開發(fā)商的利潤會得到退稅優(yōu)惠。但是這項(xiàng)政策的妙處就在于，開發(fā)商可以把這項(xiàng)退稅優(yōu)惠出售，進(jìn)行融資。這樣任何需要對收入進(jìn)行退稅優(yōu)化的公司和個人，不管是否從事房地產(chǎn)，或是物業(yè)出租，都可以購買退稅優(yōu)惠，有時甚至可以占到開發(fā)商股本權(quán)益的三分之一。

很明顯可以看出，這項(xiàng)政策帶有里根的“供給學(xué)派”的烙印：通過提供退稅優(yōu)惠，刺激私人投資，從而增加供給，進(jìn)而使得經(jīng)濟(jì)總量增加，整體經(jīng)濟(jì)得到增長。在這項(xiàng)政策實(shí)施的25年中，成績斐然，有一百五十萬套的低收入住房完工，占到所有建設(shè)的“保障性住房”的絕大多數(shù)，而在所有的公共住房補(bǔ)貼的項(xiàng)目中成本并不算高，僅有住房券的三分之一。

從政府之間提供公共住房的供給政策，到補(bǔ)貼低收入租房者的住房券所代表的需求政策，再到刺激供給的退稅政策，我們可以看到，美國政府所做的是逐漸減少直接對于住房市場的干預(yù)，或者直接發(fā)放到消費(fèi)者手中的補(bǔ)助，而通過對于私人投資者一定的激勵，來讓他們替代政府原來扮演的角色，從而達(dá)到投資者、消費(fèi)者、政府“三贏”的局面。 

三：收入低的人群是通過兩房支持購買商品房，還是政府補(bǔ)貼的政策性住房，通過什么方式、具體哪些政策； 

其實(shí)美國對于不同收入的人群，其補(bǔ)貼政策是不一樣的，需要具體情況具體分析。

以我居住的馬里蘭州蒙哥馬利郡為例：

低收入（家庭年收入在$30,000以下）：不建議購房，但是可以享受租房優(yōu)惠，或者住房券；

中低收入（根據(jù)家庭人數(shù)不同，家庭年最高收入在$52,500到$81,000之間）：可以購買政府補(bǔ)貼的經(jīng)濟(jì)適用房（Moderately Priced Dwelling Unit/MPDU）；

中等收入（家庭收入超過以上標(biāo)準(zhǔn)，但是購房貸款額度在$417,000以下）：可以獲得兩房貸款；

首次購房者（較少存款，只能提供首付3-5%）：可以獲得FHA貸款保險(xiǎn)。

四：哪些政府部門參與住房市場，政策主要是哪些方面；

美國是實(shí)行聯(lián)邦制的國家，聯(lián)邦政府、州政府、郡政府、市鎮(zhèn)政府并無從屬關(guān)系，由此各級政府都可以設(shè)立自己的住房政策部門。

在聯(lián)邦政府層面，主要的部門是住房及城市發(fā)展部。其內(nèi)部主要有三大職能部門：

聯(lián)邦住房管理局，主要管理FHA保險(xiǎn)的按揭抵押貸款，屬于私有獨(dú)戶（Single Family）住房范疇，擔(dān)保金額大約1.27萬億美元（2013年）；也有少量的多戶住房（Multi-Family）的貸款保險(xiǎn)，大約572億美元（2012年）。

社區(qū)計(jì)劃及城市發(fā)展，主要負(fù)責(zé)城市及社區(qū)規(guī)劃指導(dǎo)。

公共及印第安人住房，主要負(fù)責(zé)各種多戶住房項(xiàng)目，比如已有公共住房翻修與維護(hù)（35億美元）、輔助性投資（20億美元）、老年住房公寓、低收入住房退稅（260億美元）、住房券發(fā)放管理（190億美元）。

州一級和郡一級的住房管理部門雖然與HUD沒有直接從屬關(guān)系，但是機(jī)構(gòu)設(shè)置也非常類似，以我在的蒙哥馬利郡為例，這里的管理部門稱為住房及社區(qū)事務(wù)部（Department of Housing and Community Affairs，DHCA）。其原因確實(shí)也是因?yàn)榛�本上各級政府都不太能直接參與住房建設(shè)，而是通過政策優(yōu)惠、稅收、補(bǔ)貼、投資、過橋貸款等手段指導(dǎo)保障性住房建設(shè)，第二個原因是不少補(bǔ)貼都來自聯(lián)邦政府，所以地方政府需要有對應(yīng)機(jī)構(gòu)進(jìn)行管理及溝通。

DHCA的組織架構(gòu)，分為住房和社區(qū)開發(fā)兩個部門。其中住房處負(fù)責(zé)多戶住房項(xiàng)目，保障性住房（獨(dú)戶），房東-租客管理（這是聯(lián)邦部門所沒有的，因?yàn)閷儆诘胤绞聞?wù)），執(zhí)照管理；社區(qū)開發(fā)處則負(fù)責(zé)執(zhí)行規(guī)定，發(fā)放投資，管理特別項(xiàng)目（比如老年公寓），社區(qū)改造等等。

雖然美國各級政府都有負(fù)責(zé)住房政策的部門，但是居民直接打交道的一般還是郡或者市一級政府。還是以蒙哥馬利郡為例，這里的經(jīng)濟(jì)適用房（MPDU）項(xiàng)目就是由DHCA直接管理的。蒙哥馬利郡是全國較高收入的區(qū)域，房價(jià)也較高，中位價(jià)格為$417,000(2014年6月)，比起全國中位價(jià)格$174,000高了一倍不止（140%），但是住房自有率（67%）基本和全國平均值相當(dāng)，可見這個項(xiàng)目還是有成效的。以下是一些MPDU項(xiàng)目的相關(guān)數(shù)字：

·         經(jīng)濟(jì)適用房由開發(fā)商建造，政府以提高容積率30%來換取25%的MPDUs，同時執(zhí)行嚴(yán)格的監(jiān)管，保證經(jīng)濟(jì)適用房的質(zhì)量和普通商品住房一致；

·         經(jīng)濟(jì)適用房基本上以成本價(jià)銷售，但是由于多余的5%住房可以以市價(jià)銷售，開發(fā)商還是有利可圖的；

·         購房者必須是首次購房，收入在中低范圍內(nèi)（$30,000-$81,000，根據(jù)家庭人數(shù)和選擇房型而有所不同）；

·         在任何時間，郡內(nèi)平均大約有200套經(jīng)濟(jì)適用房可供選擇，通過搖號決定，等待期一般不超過一年；

·         必須簽訂30年合同，期間不得出租，出售則必須賣回給MPDU項(xiàng)目。30年之后，可以按市價(jià)出售，一半的盈利歸郡政府；

HUD是1965年成立的，到今天已經(jīng)近50年了，而DHCA也已經(jīng)走過了40年的歷史。其住房政策基本上是延伸和互補(bǔ)性的，而沒有直接的指導(dǎo)和從屬關(guān)系。從我們走訪的聯(lián)邦及地方官員來看，他們對這種工作關(guān)系還是比較滿意的，可以說是風(fēng)雨同舟，休戚與共。

當(dāng)然，除了這些專業(yè)部門之外，美國政府的其他部門，也間接參與住房市場，比如制定基礎(chǔ)利率的聯(lián)儲，因?yàn)榛�礎(chǔ)利率影響貸款利率；還有兩房的監(jiān)管機(jī)構(gòu)聯(lián)邦住房金融管理局（Federal Housing Finance Agency）、消費(fèi)者金融保護(hù)局（Consumer Finance Protection Bureau）等等。由于篇幅關(guān)系，就不再一一介紹了。 

五：對房價(jià)有沒有特別的政策，出現(xiàn)房價(jià)大幅波動時，有什么辦法熨平，效果如何；

美國的房市基本上屬于自由的資本主義市場，政府在金融危機(jī)爆發(fā)之前，很少干預(yù)。在2001-2004年間，美國的貸款利率創(chuàng)下新低，房價(jià)快速上升之際，曾經(jīng)有人提醒當(dāng)時的聯(lián)儲主席格林斯潘房價(jià)有可能存在泡沫。他當(dāng)時的回答是，資產(chǎn)泡沫是有錢人的游戲，而聯(lián)儲的主要任務(wù)是控制通貨膨脹。具有諷刺意義的是：他在2005-2006年間為了避免房價(jià)上升有可能帶來的經(jīng)濟(jì)過熱，而快速提升利率，直接導(dǎo)致了大量使用浮動利率貸款的次貸借款人的違約，以及房市的崩盤。自此之后，聯(lián)儲的貨幣政策開始與通貨膨脹、資產(chǎn)泡沫、就業(yè)率等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)掛鉤，而且在2008-2013年間，多次直接干預(yù)住房市場，其結(jié)果有好有壞。

美國政府干預(yù)房價(jià)的手段，可分為三種：貨幣政策、稅收政策、監(jiān)管政策。

住房，既是消費(fèi)品，也是投資品。作為投資品，其價(jià)格和融資成本是成反比的，而融資成本基本和利率是高度相關(guān)的。因此，一般來說，利率上升，房價(jià)下降，而反之亦然。美國2001-2004年間的房價(jià)上升就和利率下降有很大關(guān)系。但是2006年之后，利率大幅下降，而房價(jià)也大幅下降，這又是為什么呢？這是由于當(dāng)時住房價(jià)格已經(jīng)遠(yuǎn)超其均衡價(jià)格，而且利率下跌的主要原因就是房價(jià)縮水，在消費(fèi)者預(yù)期急速逆轉(zhuǎn)之際，貨幣政策也不能改變這個大的趨勢，當(dāng)然如果利率不降，房價(jià)可能跌得更多。但是在危機(jī)之后，尤其是2012-2014年的房價(jià)快速回升，和聯(lián)儲保持目前的低利率有非常大的關(guān)系。

美國政府通過稅收政策干預(yù)房價(jià)，主要通過兩種方法：按揭抵押貸款利息免稅（Mortgage Interest Tax Exemption）及首次購房退稅 (First Time Homebuyer Tax Credit)。美國大概是世界上唯一給購房者提供購房貸款利息免稅的國家，而且沒有收入限制：買的房子越貴，貸款利息越高，免稅越多。這實(shí)際上是降低融資成本，比如名義貸款利率是6%，而稅率假設(shè)是33%，那么免稅之后，實(shí)際貸款利率就只有4%了，這極大刺激購房者為了享受更多免稅而購買更大房子的需求。而且對于美國近三分之二的家庭來說，這項(xiàng)免稅是可以享受的最大限額稅收優(yōu)惠。但是從社會公平的角度來看，這是以租房者補(bǔ)貼買房者，買小房子的補(bǔ)貼買大房子的，簡言之，窮人補(bǔ)貼富人，顯然是有弊病的。但是考慮到選民，沒有那個政客敢輕易觸動這塊奶酪。

首次購房退稅，是布什及奧巴馬政府在2009-2010年推出的為了振興房市而推出的強(qiáng)心針式措施。最初的版本為：2008年四月到2009年七月之間的首次購房者可以拿到最多$7,500的退稅；后來在2009年把期限延長到2010年四月，優(yōu)惠也擴(kuò)展到改善性購房者（可以拿到最多$6,500的退稅）。當(dāng)時美國的房價(jià)已經(jīng)連續(xù)下跌兩年了，而且幅度之大，前所未有，當(dāng)時為了穩(wěn)定房市，聯(lián)邦政府通過了2008恢復(fù)住房及經(jīng)濟(jì)法案（Housing and Economic Recovery Act of 2008），開始實(shí)施這一措施，其效果如何呢？

在2006-2008間房價(jià)幾乎是斷崖式下跌，在政策推出的2009年，房價(jià)幾乎是立竿見影般止住了快速下跌，然后在2010年房價(jià)實(shí)現(xiàn)了反彈，但是這僅僅是曇花一現(xiàn)，在政策退出后，房價(jià)又開始下跌，一直到2013年底才真正開始增長。有經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為，這項(xiàng)政策只不過把原本就打算買房者的決定提前，對于長期的房價(jià)并無明顯效果，而且有可能使得整體房市的復(fù)蘇推遲。

至于監(jiān)管政策，則主要是針對房屋按揭抵押貸款的發(fā)放標(biāo)準(zhǔn)而言。在次貸泛濫的2004-2006年，過于寬松的貸款審批固然是房價(jià)飆升的一個誘因；而次貸危機(jī)之后的2008-2010年，過于嚴(yán)格的貸款審批也是房價(jià)大幅下跌的原因之一。目前整體房貸環(huán)境還是趨緊，也導(dǎo)致現(xiàn)金買房大行其道，而貸款政策對于現(xiàn)金買房就沒有太多影響了。

由此可見，運(yùn)用政策手段來影響房價(jià)，往往不太有效。因?yàn)闅w根到底，房價(jià)還是由收入水平、供需關(guān)系決定的。即使可以在短期之內(nèi)通過貨幣政策、或者稅收政策來直接干預(yù)房價(jià)，從長期來看，發(fā)展經(jīng)濟(jì)，提高居民收入，才是讓居者有其屋的根本措施。 

六：您對中國有哪些建議？

中國這二十多年來在住房市場上的建設(shè)有目共睹，舉世矚目，但是現(xiàn)在也存在一些問題，主要體現(xiàn)在：

1.  整體住房價(jià)格相對居民收入水平偏高，某些地方存在嚴(yán)重的泡沫；

2.  大城市尤其是一線城市的低收入群體住房支付能力嚴(yán)重不足，不少低收入家庭居住條件相當(dāng)惡劣；

3.  住房擁有的差距導(dǎo)致貧富差距有擴(kuò)大的趨勢；

4.  地方政府嚴(yán)重依賴土地財(cái)政，公共服務(wù)，財(cái)政支出，償債能力都面臨資金斷裂的危險(xiǎn)；

5.  銀行及影子銀行有大量的資金沉淀在房地產(chǎn)項(xiàng)目或者是以房產(chǎn)為抵押的貸款中，存在嚴(yán)重的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。

中國政府可以考慮采取以下積極有效的住房政策來解決以上這些問題。

平抑房價(jià)

1.  必須認(rèn)識到：住房市場也是遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律的，需要減少直接的行政干預(yù)（比如限購、限貸、限價(jià)），而轉(zhuǎn)為以貨幣政策、稅收政策來進(jìn)行調(diào)整。主要是給市場一個清晰的長期預(yù)期，這樣市場才能長期健康運(yùn)作；

2.  盡快完善物權(quán)法，明確界定70年產(chǎn)權(quán)到期后的土地使用權(quán)續(xù)約條款：無償續(xù)約，有償續(xù)約，還是無償收回；

3.  盡快建立房產(chǎn)稅的立法，盡量采取累進(jìn)稅制，以抑制投機(jī)需求；

4.  建立完善的房產(chǎn)登記、監(jiān)管制度，在全國范圍內(nèi)對每套房產(chǎn)的所有權(quán)有明確的記錄；

5.  對房產(chǎn)居住、出租或空置進(jìn)行定期抽樣調(diào)查，以了解房市的實(shí)際供給和需求。

改善低收入住房狀況

1.  住房可以說是居民的基本權(quán)利，但是并非所有居民都必須擁有自己的住宅：低收入家庭，應(yīng)該以租房為主要居住方式，政府可以對其租金進(jìn)行貨幣補(bǔ)貼；

2.  發(fā)展針對中低收入人群的租房業(yè)務(wù)，主要由私有企業(yè)來經(jīng)營，政府可以考慮給予稅收優(yōu)惠以增加住房供給；

3.  對于確實(shí)有需要和一定支付能力的中低收入家庭，可以利用以經(jīng)濟(jì)適用房或者共有產(chǎn)權(quán)房為主的住房補(bǔ)貼，但是一定要完善認(rèn)證和退出機(jī)制，以免滋生腐敗。

改善地方財(cái)政

1.  地方政府必須意識到土地財(cái)政的的不可持續(xù)性，并擺脫對于土地財(cái)政的高度依賴，而成熟的房產(chǎn)稅政策可以提供穩(wěn)定的財(cái)政收入；

2.  地方政府需要完善并解決房產(chǎn)稅征收的技術(shù)問題，主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

a.  稅基的確立，應(yīng)該基本上按照房地產(chǎn)（包括土地和建筑）的市場價(jià)值。

b.  房地產(chǎn)的批量評估技術(shù)，在國際上已經(jīng)有非常成熟的基于時間和空間的價(jià)格模型，基于中國的大部分住宅都是同質(zhì)性極高的公寓，估價(jià)并不存在太多問題；

c.  稅率的確立：北大—林肯土地研究中心在2010年所做的一項(xiàng)研究結(jié)果表明“按照現(xiàn)行城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅的稅收規(guī)模，按照評估價(jià)值征收的房地產(chǎn)稅稅率約為0.877%。如果考慮營業(yè)稅附加，包括城建稅附加和教育費(fèi)附加，按照營業(yè)稅0.5%計(jì)算，稅收規(guī)模不變條件下，房地產(chǎn)稅稅率約為0.881%。”這與美國的平均大約1%的房地產(chǎn)稅率非常接近。當(dāng)然，各個地方政府可以更加公共服務(wù)規(guī)模的實(shí)際需要，采取不同的稅率，

d.  具體的征稅手段：與收入稅可以通過工資代扣不同，也和營業(yè)稅在交易之后征收相異，房產(chǎn)稅一般是每年以家庭為單位征收，而且金額頗大，房主不一定這時有這么多的流動資金可以交稅。在美國，這筆稅金一般是附在按揭貸款的月付中，由銀行代收，并到期也由銀行代繳。

e.  房產(chǎn)稅的使用必須公開、透明，主要用于公共服務(wù)；

3.  依靠這一稅收，地方政府可以從他們創(chuàng)造的價(jià)值中獲利：當(dāng)他們提高福利，完善公共設(shè)施，房價(jià)就會上升，而房產(chǎn)稅收入也自然水漲船高。

控制金融風(fēng)險(xiǎn)

1.  銀行系統(tǒng)需要建立公開、可信的壓力測試體系；

2.  將民間借貸納入監(jiān)管體系，尤其要對中介和擔(dān)保機(jī)構(gòu)和對涉及抵押物的房產(chǎn)有詳細(xì)的數(shù)據(jù)覆蓋；

3.  在全國范圍內(nèi)建立個人金融、信貸記錄；

4.  對于商業(yè)銀行來說，還需要做到這些風(fēng)控措施：

a.  建立準(zhǔn)確的批量房產(chǎn)估價(jià)系統(tǒng)；

b.  建立房貸止損系統(tǒng)；

c.  建立信息共享，避免策略性違約。