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在美國買房房價確實是比較便宜和合理的，但買房后期有很多稅務要繳納，比如房地產物業稅、轉讓稅、增值稅、贈與稅、遺產稅等。

今天我們就來談談增值稅，稅務局IRS官網論題409定義了"資本收益"和"資本損失"：納稅人所擁有的自用或投資目的的資產幾乎都被認定爲資本，如房屋、家用設施、投資目的的股票或債券。當納稅人進行資本出售時，產生資本收益還是資本損失主要取決于資本本金和出售價格之間的差額。當產生資本收益時(即出售價格高于資本本金)，納稅人需要繳納增值稅;反之，納稅人增值稅金額爲零，但仍然有資本損失的申報義務。

資本收益增值稅又被細分爲：

長期收益：出售前持有資本(如房產)1年以上

短期收益：出售前持有資本(如房產)1年或以下

一般來說，資本收益作爲納稅人當個財政年的所得，按照個人所得稅稅率進行稅務繳納。但是，若認定爲長期收益，那麼長期資本凈收益則按照當個財政年IRS規定的長期資本凈收益稅率來進行稅務繳納。通常"長期資本凈收益稅率"要比同期的個人所得稅稅率要低。而且，"長期資本凈收益"的納稅基數也會比"短期資本凈收益"的納稅基數計算方式要更有優勢，即長期資本出售收益 - 過去持有資本年限中未使用、無法申報抵稅的資本損失。

據美國最大的報稅系統Turbo Tax數據分析，在2014年，根據納稅人不同的稅級(Tax Bracket)，短期資本收益稅率可以最高達到43.4%， 而當年的長期資本凈收益稅率爲0%、15%或20%不等，除其他稅法規定的25%或28%高額納稅率特例以外。對于房地產市場，長期和短期收益稅率不同，有效地規范和防止了一批"炒樓"現象。

在產生資本損失的情況下，納稅人在一定限額內可以抵扣納稅基數。每年的資本損失用作抵扣個人所得稅納稅基數至多爲$3000(若夫妻所得稅進行單獨申報，每個各自可使用的抵扣數額爲$1500)，若資本損失超過$3000, 多余損失通過一定的計算方式可以累積到後續財政年進行抵扣。

房產資本收益的增值稅特殊機制

由于房地產自身的特殊性，IRS針對其出售後的資本收益增值稅納稅機制進行了專門的規定。通過IRS官網論題701、703以及公告523號文件全面設立了納稅計算方式、申報制度和減免情形。以下，我總結了幾種投資者需要知悉的特殊規定。

增值稅免征額

當納稅人出售"主要住宅房屋"(Sale of Main Home)時，若符合IRS規定的特殊條件，個人將至多享有$25萬，夫妻共同申報至多享有$50萬的免征額。據IRS(聯邦稅務法案)規定，享有免征額的標的出售房產必須滿足兩個條件，即所有權和使用的雙重條件：

個人申報

5年內必須擁有且使用"主要住宅屋"累計長達2年或以上

所有權與使用條件無需在同2年內滿足(2/5年)

如果納稅人在出售標的房產前2年內已經通過其他房產出售享有過一次免征額的優惠政策，則該標的房產出售的資本收益就無法再次享有。

夫妻共同申報

夫妻任一方滿足前述的2/5所有權年限要求

妻共同滿足前述的2/5使用年限要求

夫妻雙方在出售的前2年都沒有享受過其他房產的免征額優惠。

可以看出，上述免征額主要提供給納稅人的自用房產(Primary Residence)，幷不適用于投資房產(如出租房)。