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根據美國勞工部發布的數據，美國從業人員的平均年收入為42270美元，注意，這是全國所有從業人員的平均收入，并非只是吃皇糧的平均收入。也就是說，美國普通工人能用5年的工資在54個大城市買室內使用面積為177平方米、占地面積為1416平方米的住房，這符合聯合國提出的一個和諧社會的合理房價應為3-6年個人收入的標準。

下面看看美國首都華盛頓近4年來的房價變化情況。美國首都華盛頓2006年4月的房價為每套489528美元，2007年4月為446862美元，2008年4月為357739美元，2009年4月為320725美元，2010年4月為316173美元，房價平均每年下降10.4%。在這4年間，2006年5月房價最高，為490354美元，2010年1月房價最低，為286000美元。

雖然現在處于經濟復蘇階段，但美國房地產市場仍是買方市場。根據MLS的數據，不少房子標價50000美元，標價10000-20000美元的房子也不少見。

根據美國住房監測機構2010年5月10日發布的售房公告，當天全美國新掛牌的房子要價最高的10所房子也僅在501000美元到505000美元之間。

美國人住房自有率68.3%

根據2008年的統計，美國共有永久住房128203000套（另外還有4402000套季節性住房），其中80406000套是獨立住房，獨立住房占所有類型住房的63%。美國人口為304059724，每2.37人擁有一套永久住房，2008年美國平均每個住戶（住在一套房子里生活的人組成一個住戶，與家庭戶有別）2.55人，也就是說，美國現在住房已經飽和。美國的住房自有率為68.3%，租住率為31.7%。

美國房價1940年平均每套為30600美元（按2000年美元計算，下同），1950年為44600美元，1960年為58600美元，1970年為65300美元，1980年為93400美元，1990年為101100美元，2000年為119600美元，平均每年上漲2.3%。以舊金山為例，十幾年前，幾十萬美元買的房子，如今已經要上百萬甚至幾百萬美元才能買到。

美國房租的中值價為，1940年為284美元/月，1950年為257美元/月，1960年為350美元/月，1970年為415美元/月，1980年為481美元/月，1990年為571美元/月，2000年為602美元/月，房租平均每年上漲1.26%，增幅是房價增幅的55%。

2007年，每套住房用于房貸月供、房產稅、房屋維護費用和折舊等費用為972美元/月，全國住房估價中間值為191471美元/套，房屋交易價中間值為100359美元，可以看出，美國住房的實際交易價格是估價的52.4%。2007年的房屋空置率為13%。

美國房價最高的恐怕是紐約的曼哈頓區，那里寸土寸金，只有億萬富豪才能買得起房子。以城市而論，美國房價最高的是紐約，其他依次恐怕是舊金山、洛杉磯、華盛頓等大都市，再有象拉斯維加斯、圣地亞哥、邁阿密等旅游城市房價也不會低，而象西亞圖、波士頓、芝加哥等發達地區的城市房價也不便宜。當然，象底特律、亞特蘭大等老工業城，現在房價不會象過去那樣高。美國擁有東西兩條海岸線,因此東西兩岸的房價都不會低。而只有在北部偏遠的州和中部農業地區，房價尤其是地價都比較便宜。

買房子也不是院子越大越好，還要看環境和安全性，也要看自己是否需要。在美國，買了房子，你就擁有房產和地產的永久所有權，不象國內只有70年的所有權。但是即使在你的院子里，沒有類似城建部門的批準，也不能隨便蓋房子，這大概也是為了整齊劃一，需要全面規劃。再說，大院子，光剪草、掃落葉的工作量也很大，自己干恐怕天天都得忙乎打掃院子、整理草地，沒有時間干別的了。如果雇人干，那也是一筆不小的開支。還有，這么大的地方，四周又沒有圍墻和圍欄，遠離附近的鄰居，一到晚上，周圍漆黑一片，雖然房內有報警系統，但是多少還是有點擔心和害怕。美國的房子都沒有鋼窗、鐵門，如果深夜來一個不速之客，的確有點嚇人，難怪美國一般的老百姓有時候為了防身也有槍。所以，在美國買房，不僅要考慮房價，環境和安全也是必須考慮的。

在美國買房，區域、地段就是選擇買房時必須考慮的因素之一。所謂好的或者中等、上等的區域、地段，就是指環境、安全、方便等方面都比較好的區。具體地說，環境好，指有風景(湖景、河景、山景、海景)的房子；安全指所在區域、地段發案率低，鄰居素質高；方便指離學校、商店近（當然也不能太近，太近喧鬧就不安靜，美國人比較喜歡在安靜的環境居住），就學、購物比較方便，一般以車程十幾分鐘為最好。除了個別單獨的住宅和散落在路邊的住宅，在美國，住宅也是有小區，也有象國內住宅小區的物業管理一樣的部門，也要交納管理費。只不過，有的小區是封閉管理，有的不是封閉管理。封閉管理的小區，相對就更安全一些。封閉管理有的并沒有門衛，但是大門要刷卡才能進入。來訪者要進入小區，也必須要電話和業主聯系，由業主許可遙控開啟大門才能進入。封閉管理有的是有門衛的，即有人員看守大門，來訪也要預約登記，沒有預約登記的是不讓進入小區里面的，這樣當然安全性更高一些，但是管理費也要高一些。好一點的實施封閉管理的小區，有門衛的，每年每戶管理費大約2000美圓，而沒有門衛的，大約1000美圓。管理費也包含大院內的衛生（有湖景的還包括湖水治理、湖面衛生）和每家每戶前院花草設計在內。美國的房子，稍好一點的，一般都有前后院子。前院主要是花卉、草坪，用于觀賞，一般都是由小區統一設計，各家也不把前院當做實用。而后院則是各家可自主安排，可以栽花、種樹，擺放桌椅板凳，開設游戲場所，開挖泳池，等等。有些房子后院本來就有游泳池，這些有游泳池的房子也不一定很貴。在美國，每一家的院子都經過了精心的綠化，包括低收入者的房子都如此。所以在美國買房，就實用這一點來說，還是選擇后院大一點更好。當然，要說區別，就是美國更注重居住環境，而中國更注重居住面積。這里的原因，是美國地大人少，而中國地少人多。

房地產商年利潤超過10%政府就出手

美國1949年通過的《住房法案》提出了美國的住房目標：“讓每個家庭都能在適宜的環境里擁有一個舒適的家”。60年來，美國政府采取多種補貼措施保障低收入家庭的住房，如廉價住房、租房券、公共住房、低收入家庭住房課稅扣除、第一套住房房貸利率課稅扣除等。

美國從1940年到2000年房價平均年增長率為2.3%，可以看出，房產稅對防止過熱炒房、抑制房價的過快上漲起到決定性作用。房地產開發商的年利潤超過10%政府就出手，通過政策和稅收機制穩定房價。

總體上講，除了21世紀初的前7年，美國對房價的控制是有效的，在歷史上沒有出現過房價飆升的現象，切實保護了公民的利益。

以下是中國投資者交易美國房產要經過的幾個大的環節：

1。整體咨詢

到美國投資房產是很復雜的項目，事先要對過程有充分的了解。從專業，有經驗，在美國有從業執照的人士咨詢是很重要的。

咨詢主要有兩方面：

1）從律師方面：幫你解釋如何處理資金，帳戶，和最有利的產權所有方式。

2）從房產經紀方面：解釋房產交易的過程，如何找房產，區域選擇，推薦當地代理，推薦房產管理人員。

找到有經驗，可信賴的專業咨詢是第一步重要的。

請注意在美國，只要有專業執照的人士可以提供建議，比如只有律師能提供法律建議，房產經紀人能提供房產建議，會計師能提供稅的建議，否則會被認定是無執照提供專業服務，是可能非法的。

2. 找到專業律師

咨詢公司會推薦合格的律師。

律師的有兩個主要作用

1）設立投資人資金代管帳戶，是保護投資人的資金，產權安全，和個人隱私。

2）根據投資人的具體情況，建議投資用何種方式擁有地產產權。并幫助投資人設立產權實體。

對投資者有投資移民的意向的，還要有移民律師的介入。

2. 資金準備，設立帳戶

律師建立資金代管帳戶。此帳戶完全安全，由美國律師工會擔保。只有戶主和律師可以動帳號里的錢。

投資人把資金以美元形式打入帳戶。

3.選定投資地域

根據投資人的目的，具體情況具體分析，咨詢公司幫助選定投資地域， 如哪個州，哪個城市， 哪個地區，哪個學區。

有的投資人要投資移民，有的要投資回報，有的要在與子女臨近的某個大學附近，有的要轉移資產，有的要將來養老，有的要臨近好的醫療條件。

根據各種目的，適于投資的地域也是大不相同的。

美國地域廣大，可不止是只有紐約，三藩，洛杉磯幾個大城市。事實上，在這種超大城市投資的回報并不是最好的。

地點，地點，地點一直是投資的重中之重，一定要詳查，不可人云亦云，不可不慎。

4. 確定專業房產經紀人

美國的房地產經紀人的作用比中國的要大得多，為客戶服務，行為受法律規范。

選定了一個區，房地產經紀人的作用至關重要。

富饒房產可以考慮您的需要，為您選擇和推薦全美各地適合的經紀人。并且定期詢問您的反饋，如果經紀人不適合可以迅速為您更換。

5. 確定產權實體

房子是以自然人，如個人名，夫婦名，子女名，美國親戚名來擁有，是需要事先確認。合理的產權，可以規避房產法律風險，保護隱私，省稅，容易交易產權。

要依靠律師（從法律上）和會計師（從省稅上）提供建議。

6. 選擇房子

房產經紀會先把已有的房源給投資者看，并解釋，需要的要帶投資者實地看房。

房產經紀會定期向投資人提供市場上新的房源。

7. 房產交易

房產交易過程復雜.一般沒有貸款要十五天左右。需要申請貸款要45天左右。請注意，由于次貸危機，各個銀行對貸款，尤其是投資地產，都非常謹慎。作為在美國沒有信用的外國投資者要申請到貸款很難。即使能申請到，費用也很高。

房產交易的最后一步是 ”結案交易（Closing）"， 最后買方，買方，結案公司，雙方經紀人都坐在一起，完成房產交割過戶。

整個交易過程主要要經過驗房，申請貸款，評估，保險，產權分析，水電煤氣過戶，等等，要多方有效協作。

一般房產交易的過程，由買方，賣方各自的代理牽頭。

8. 房產管理

美國擁有房產要繳房產稅，房產稅約為房價的1－3%。

所以一般投資的房產如果不是房子自己家人住，要考慮出租收入。

要出租，就要有專業人員管理。

美國的房產管理專業程度高，行業也要求房產管理人員有從業執照。

9. 房產出售

和投資股票一樣，在投資時，就要考慮到退出的條件。

房產出售，也要找房產經紀人，將房子上市，并協調出售過程各個步驟。

嚴格來講，中國的房價不包括土地，所有中國人自認為買到的“房產”其實只是臣民向黨70年的租賃，70年以后怎樣，沒人知道，反正也不會有人知道，就如同這個國家是誰的也沒有人知道一樣。這就是說，從法律上講，中國人的“房產”不屬于自己，“房奴們”買到的只是住房的“一個時期的使用權”。

對比萬惡的資本主義國家美國，美國的房價是包括土地所有權在內的，也就是說你買了房子，你的住房周圍法律界定的土地就永久性的屬于房產所有者的了，換句話說，如果在你的院子里探明了油礦、金礦、銀礦、銅礦、鈾礦、或者古人的棺材，都屬于房子的主人的。

中、美兩國之所以會有如此巨大的根本差別，其原因在于，美國人信奉的是徹頭徹尾的資本主義，其基本原則之一是：私人財產神圣不可侵犯；而中國人，無論“精鷹”們編造多少優秀的先進理論和所謂的優越性都掩蓋不了封建社會主義的本質之一：普天之下莫為皇土！

以性價比來看，對比環境保護，社會安定，受教育機會，工作機會、生活方便 ...... 等等因素，美國的房價的性價比應該比中國的要高一些。因此，我們看到很多中國人，包括中國的政府機構、社會名流、中國的企業家，很多“裸官”的家屬子女 ...... 以及一位我很喜歡的“博客日報”知名博主也在美國購房產、置地，美國房價有被中國人炒高的趨勢；但是，我真的很高興看到他們的投資物有所值，這可能是他們一生中幾次最明智之舉之一。

選擇房貸 找對經紀少花冤枉錢

美國房屋貸款看似簡單，實際上手續繁雜，而房貸利率更影響屋主長達15年至30年，因此從選擇貸款公司到最后房子過戶交屋，每個步驟都需小心謹慎。

取得預先貸款證明

當決定好房屋經紀人后，首先必須找尋貸款公司（find a mortgage company），拿到「預先貸款證明」（pre-approval）。

貸款公司會根據收入（income）、信用分數（credit report）決定可貸款的金額數，甚至貸款利率，也影響買方的競爭實力，是否能搶到好屋。

「預先貸款證明」不等于最后定案，僅是估計申請貸款時大概可獲得多少的貸款。民眾最好聯絡數家貸款公司和銀行，比較利率、費用和貸款點數，通常一個點數（1 point）是總貸款額的1%。

房貸經紀人（broker）和貸款人（lender）

房貸經紀人（broker）與貸款人（lender）是房貸過程中最常聽到的兩個名詞，多數華人混淆不清。 broker是受投資者雇用，幫助投資者尋找貸款資源，而lender才是真正「出錢的人」，也是提供房屋貸款的機構。

一般找房貸經紀人會比直接找銀行洽談來得更好，他們會協助信用不足、拿不到貸款的購屋者，企圖拿到最好的房貸利率或貸款。

不過，有些貸款公司的房貸經紀人可直接評估民眾的貸款證明，但有些則需再和銀行交涉。部分broker雖然在網站上公布可提供最低的房貸利率，但不見得一定可以拿到，民眾得小心評估，別被低利率的數字蒙騙。

此外，購屋者也可上優良商業局（Better Business Bureaus,BBB）網站查詢貸款公司或銀行信譽，看看是否擁有不良紀錄。

若遭遇不良的房貸經紀人，也可向優良商業局或消費者保護委員會投訴，甚至與聯邦住房與城市發展部門（HUD）聯系。

房屋貸款類型

多數房屋貸款為期是十年、15年或30年，類型包括固定利率（Fixed Rate Mortgage）、浮動利率（Adjustable-Rate Mortgage），以及聯邦房屋管理局（FHA）貸款。

固定利率房貸是在整個貸款期間保持相同的利率，而浮動利率則是跟著市場房貸利率起伏，但貸款者一開始可得到較低的還款額和較低的開頭利率。

若申請貸款者信用不足，就需向聯邦房屋管理部門申請貸款（FHA），對頭期款的要求也會相對較低，但多數賣家并不接受此類貸款，降低不少購屋選擇機會，詳情可參考portal.hud.gov/portal/page/portal/HUD/federa l_housing_administration網站。

準備房屋貸款文件

決定貸款公司后，民眾需準備W2表格報稅單、薪資證明和二至三個月的銀行帳戶明細表（bank statement）。一般貸款經紀人會幫申請者查詢信用分數，但民眾最好自行上網申請免費的信用報告再度確認。

申請房屋抵押貸款期間前，最好不要申請其它貸款和信用卡，以免降低信用分數。若利率將會往上升高，可考慮多付點錢來鎖住利率，反之則考慮浮動利率。

此外，資金來自國外，必須提供資金正確來源，包括匯款者銀行資料。若申請貸款者并非美國公民，還需提供合法居留簽證影本和護照。

沒有美國工作歷史、信用紀錄、合法簽證、美國駕照，甚至是社會安全密碼者，申請貸款可謂難上加難，每家貸款公司對外籍人士均有不同的規定和條件。

房屋貸款保險

若房屋頭期款低于20%，多數貸款公司會認定貸款人為高風險群，要求民眾購買房屋貸款保險（Private Mortgage Insurance, PMI），直到還款金額達到20%至22%為止。

舉例來說，若房價為30萬，僅放10%的頭期款3萬元，那貸款額約27萬，每月房屋貸款保險就得另外支付約140元。

到美國"炒房"要三思

中國人一向對不動產投資情有獨鐘。但到美國"炒房"可是需要三思而后行。在美國，買房是件大事，更是件非常復雜的事。價格、位置、社區、買賣時機及交易程序都是學問。在加州州立大學任教的馬女士說，她為在洛杉磯附近購買到一棟滿意的房屋已奔波了半年，一直沒能如愿。質量好、地段好、價格又合理的房子，總會有好幾個人同時競價。

記者的朋友方先生在斯坦福大學附近工作。去年8月，他在灣區買了一套兩層的Townhouse(聯排別墅)，當時售價60萬美元。金融危機爆發后，加州平均房價下降不少，但他所在的地區降幅并不高，也沒人急著要賣房，原因就是該地區擁有灣區最好的高中，社區環境也很好，大部分住戶是中產階級。

至于說到教育投資，美國人的名校情結恐怕比中國人濃。馬里蘭州蒙哥馬利郡擁有多所美國排名前100位的高中。這些學校周圍的房屋價格從未降過，包括租金。那里的地產代理商說，這些區域的房屋自去年9月以來未曾看到降價。

在談到中國人對美國房產的熱情時，美國印第安納州房地產經紀人湯姆說，來美購房應注意以下幾點：

一、如果購房是出于投資的目的，這并非是一個好選擇。在美國這樣一個成熟的資本主義體系里，期望房產投資的回報率長期高于市場平均值，是不太現實的。如果堅持投資房地產，每月的租金收入要足夠支付房產的所有開支，這包括貸款利率、過戶手續費、房產稅、其他雜費、房產空置率、維修費用以及該處房產對房主所得稅的影響等等。

二、不管購房是投資還是自住，都應該注意避免只圖便宜而匆忙購房。目前價格較便宜的房屋是由銀行拍賣的房屋以及老舊房屋，質量較差，不投入巨額費用裝修就無法居住。美國政府對房屋的使用年限有嚴格規定，房屋每年有折舊率。如果買了舊屋，購房者最后不得不為舊屋翻修，投入的錢跟購房的錢差不了多少。

三、美國房價下跌幅度較大的地區大都比較偏遠，或治安和環境較差。好的社區房價下跌幅度不大。

四、買房不易養房更難。在美國購房需要每年交付不菲的房產稅，地段越好的房屋地稅越高，金額占房價總值的1%至6%不等。例如在洛杉磯某個富人區，一幢180多萬美元的住房，每年要交付的地產稅是兩萬多。此外，在有些州，當地政府每年都會來給房屋重新估價，然后根據估價調整地稅。如果去年買來的房屋是50萬美元，但政府今年估價是60萬美元，房主就得根據新的估價付更多地稅。

五、如果購買小區集中管理的住房，每個月還要繳納物業管理費。比如在洛杉磯一個中產階級小區，每月的物業管理費大約在150美元左右。

如果中國人買了美國房，自己并不住，轉租給其他人，那社區就很重要了。買了便宜房，但社區都是還不起錢的窮人。他們"租"了之后，可能會不按時支付租金，一些人甚至強行"白住"。所以，如果在美國沒朋友幫忙，就要請中介幫忙。通常房子的賣方也會請中介協調，傭金是成交額的6%。買方與賣方的中介各分得3%。

如果買了房子，因種種原因不到3年就得賣。那么，出售又會是件令人頭疼的事。這個房子必須3年內上漲至少6%才算保值，因為中介手續費就是6%了。記者的朋友金先生在西雅圖做工程師，2007年底買了一棟總價40萬美元的房子，2008年，他被派回中國工作。臨行前，車子、家具都處理掉了，唯獨這個最大的家伙賣不掉，除非以低于購買價出售。金先生最終決定把房子租出去，雖然實際收到的租金比支付銀行的月供還少幾百美元，但也無可奈何。

有人說，對不明真相的中國人來說，與其說美國房產是一塊人人爭食的蛋糕，不如說是一口看不見底的深井。