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中美房?jī)r(jià)的巨大差距引起很多國(guó)內(nèi)投資者的興趣。日前，王石在美國(guó)所蓋的樓盤被爆出搶購者多為中國(guó)人。

現(xiàn)在，基金也開始加入美國(guó)房地產(chǎn)投資大軍。那么投資美國(guó)地產(chǎn)股票基金、購買REITs產(chǎn)品，還是該到美國(guó)直接買房呢?我們?yōu)槟阋灰唤馕觥?/p>

1 住宅基金 復(fù)蘇趨勢(shì)已確立

“在國(guó)內(nèi)的高房?jī)r(jià)下殘喘，不如去攻占美利堅(jiān)，投資美國(guó)房地產(chǎn)!”這是首只投資美國(guó)房地產(chǎn)住宅的基金——國(guó)泰美國(guó)房地產(chǎn)基金的口號(hào)。聽起來豪氣萬分，其背后也有理性調(diào)研的支撐。

“美國(guó)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇已經(jīng)是大勢(shì)所趨，而美國(guó)的人口紅利將推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展。”國(guó)泰美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)基金基金經(jīng)理吳向軍告訴記者，和REITs的投資商業(yè)地產(chǎn)不同，國(guó)泰美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)基金將主動(dòng)投資于住宅房地產(chǎn)開發(fā)鏈條上的上市公司，包括建筑商、家具家電、建筑建材、房貸機(jī)構(gòu)等，這些相關(guān)鏈條中的上市公司跟房地產(chǎn)景氣度緊密相關(guān)，其股票表現(xiàn)也與房地產(chǎn)股聯(lián)系緊密，如果美國(guó)房?jī)r(jià)漲幅為30%，相關(guān)產(chǎn)業(yè)鏈的上市公司利潤(rùn)增幅將不止30%。

支撐美國(guó)住宅房地產(chǎn)繁榮背后的是一系列數(shù)據(jù)分析，從美國(guó)每月住宅開工量數(shù)據(jù)可以看到，該數(shù)據(jù)2005年開始大幅下降，美國(guó)住宅價(jià)格整體水平也在2005年期間達(dá)到最高峰。金融危機(jī)爆發(fā)后，房地產(chǎn)泡沫破滅，住宅開工量接近底部，價(jià)格也進(jìn)入盤整期。不過2012年以來，美國(guó)住宅型房地產(chǎn)價(jià)和量都觸底反彈。從標(biāo)普房地產(chǎn)開發(fā)商指數(shù)上看，歷史高點(diǎn)在5668，而目前點(diǎn)位只有3581。

此外，美國(guó)人口增長(zhǎng)導(dǎo)致美國(guó)房地產(chǎn)需求源源不斷。吳向軍說：“美國(guó)每年增長(zhǎng)近300萬人口，300萬人要成立家庭，會(huì)形成巨大住宅需求。另外舊房換新，每年新增規(guī)模150萬人左右，無論是首套還是改善，需求都在增長(zhǎng)。而目前，美國(guó)供應(yīng)量卻是30年來的最低谷，上升的空間很大。”美國(guó)5大上市房企2012年剛剛開始扭虧為盈，2013年和2014年平均利潤(rùn)會(huì)翻番，而且距離上個(gè)周期的高點(diǎn)利潤(rùn)還有3至4倍之遙。估值只有20倍左右。

吳向軍認(rèn)為，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的趨勢(shì)已經(jīng)確立，但距離以前的高點(diǎn)還有相當(dāng)距離，確實(shí)是投資美國(guó)房地產(chǎn)的好機(jī)會(huì)。

2 REITs 拆分商業(yè)地產(chǎn)

簡(jiǎn)單來說，REITs就像一個(gè)公司。只要是能夠產(chǎn)生固定租金收益的商業(yè)地產(chǎn)，就可以打包REITs上市實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)證券化，對(duì)于買不起商場(chǎng)、寫字樓的普通人來說，買了這個(gè)自然能分享其持有的物業(yè)租金和增值收益。美國(guó)約有50%的房地產(chǎn)投資來自于REITs，REITs收取的租金穩(wěn)定，并且租金增長(zhǎng)長(zhǎng)期高于通脹率。美國(guó)REITS的發(fā)展也引起境內(nèi)投資者的關(guān)注。就國(guó)內(nèi)而言，雖然資本市場(chǎng)還沒有出現(xiàn)REITs的投資方式，但卻有REITs基金，目前共有三只，國(guó)內(nèi)消費(fèi)者可以通過購買REITS分享美國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的繁榮。

“在2007至2009年的次貸金融危機(jī)時(shí)，REITs經(jīng)歷了歷史以來最大的回調(diào)，在2年內(nèi)下跌約60%。2009年的3月份開始復(fù)蘇，在最近4年(2009年至2012年)的年化總回報(bào)率約為20%。”好買網(wǎng)的分析師告訴記者，從房地產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，近期住宅市場(chǎng)活躍程度繼續(xù)增加，交易呈現(xiàn)出量?jī)r(jià)齊升的態(tài)勢(shì)，目前新屋和二手房銷售、新屋開工數(shù)均處于歷史低位，且處于穩(wěn)步回升的階段，20個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指數(shù)也處于底部。通常來說，一個(gè)房地產(chǎn)周期維持約7至8年，因此現(xiàn)在應(yīng)該是屬于美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇的中期，針對(duì)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資品種依然具有一定的上漲空間。

3 直接買房 沒看起來那么美

熱門電影《北京遇上西雅圖》中湯唯說Frank在西雅圖的家賣掉，去北京只夠買二環(huán)邊上的倆廁所。很多人就是看到中美房?jī)r(jià)差距，開始尋求美國(guó)購房的機(jī)會(huì)。不過，真正在美國(guó)直接投資房地產(chǎn)卻并沒有看起來那么美。

“如果你有移民或者孩子海外求學(xué)的需求，在美國(guó)買房是不錯(cuò)的選擇。但如果僅僅是投資就不劃算了。”國(guó)泰美國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)基金基金經(jīng)理吳向軍告訴記者，從多年數(shù)據(jù)上顯示，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)和房產(chǎn)股票走勢(shì)幾乎一致，這就意味著投資股票的回報(bào)和直接投資房地產(chǎn)一樣。但就成本而言，投資美國(guó)的房地產(chǎn)需要實(shí)地看房、日常維護(hù)和托管，非常復(fù)雜，不如投資美國(guó)股票房地產(chǎn)簡(jiǎn)單。

香港匯金證券董事總經(jīng)理馬嘉陽曾經(jīng)多次到美國(guó)考察房地產(chǎn)市場(chǎng)，她告訴記者，美國(guó)持有物業(yè)有非常復(fù)雜的稅務(wù)規(guī)管，除成交價(jià)格之外，每年還要固定地支付國(guó)家、當(dāng)?shù)刂菔懈鞣N各樣的稅項(xiàng)，將來如果要出售的話還要交付高額的資本稅。

所以在投資前，各方面功課一定要研究細(xì)致透徹。另外的風(fēng)險(xiǎn)來自匯率，如果美元對(duì)人民幣在未來繼續(xù)貶值，那么未來即使房?jī)r(jià)增長(zhǎng)，但從匯率上折算，收益會(huì)大打折扣。