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因互聯網的發展，美國房屋抵押貸款業務由銀行向貸款公司轉移。近年來美國銀行在房屋貸款方面的功能逐漸萎縮，而抵押貸款公司這方面的業務量明顯增加。

據新近業界提供的一份統計資料表明，10年來，全美抵押貸款經紀人的人數上升了三倍。與此同時，買房者找抵押貸款經紀人貸款的比例也顯著增加。專家估計，抵押貸款經紀人掌握著75％左右的合作公寓的貸款。

紐約市最大一家抵押貸款公司的主管尼爾·巴得說，在住房抵押貸款業務方面房屋貸款公司有取代銀行之勢。他指出，這些變化的出現，始于80年代中期，那時，許多州開始接受抵押貸款公司和貸款經紀人的登記與注冊，另一方面，銀行業者不斷對更多盈利的信用卡業務進行投資和對增加科技信息產業的借貸，逐步減少了向民用住房提供貸款的業務。

美國銀行界人士認為，這種現象在儲蓄銀行更加明顯。很多的貸款業務從儲蓄銀行轉到了貸款經紀人手中，在1987年，這類銀行有41％的房屋抵押貸款業務，兩年前則下降到了19％。現在銀行雖然仍提供房屋貸款，但很多銀行樂意讓貸款經紀人介于銀行和客戶之間，充當中間人的角色，即使是銀行本身的客戶，往往發現通過自己銀行所得到的貸款也會被轉售給其它銀行或貸款公司。這樣做對銀行當然是有利可圖的。他們可以向中介公司或經紀人發放貸款，同時也可減少銀行的人手，以節約大量的人力。

目前，抵押貸款經紀人所從事的工作就像過去銀行貸款部門所做的一樣，如為客戶填寫申請表格、調查信用記錄、做房屋評估和預算等。通常情況下，申請貸款人在抵押貸款經紀人那里可以獲得比在銀行貸款更多的優惠，原因之一是抵押貸款公司或貸款經紀人有更多的信息來源和良好的人際關系，他們會幫助客戶調查、觀察貸款市場的變化，替客戶尋找最佳的貸款利率，并接受咨詢和提出建議等。

房屋貸款業務的另一個顯著變化是因特網的應用。紐約州銀行界的一位律師指出，現在無論是客戶還是銀行或抵押貸款經紀人都充分利用計算機網絡系統，以此開發信息來源，提高競爭能力。

為了答復購房者、律師和貸款經紀人越來越多的咨詢和要求，紐約州已提出新規定，允許貸款申請人在網絡上填寫申請，紐約州也是第一個利用電腦網絡系統申請貸款的州。

目前已有部分貸款公司在網絡上設立了網址，只要用戶預付39美元，然后進入相應的網址，便可在網絡上填寫申請材料，六分鐘內就可以得到是否能獲得貸款資格的預審，如果預審通過，申請者只要憑這一資格預審結果就可以去任何一家抵押貸款公司貸款。當然也可以向任何經紀人申請貸款。