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過去9個月，全美公寓地產交易額達1306億美元，破過去十年歷史記錄。不僅如此，今年第三季度公寓租賃的平均入住率更是攀升至96%。

2007-2019前三季度公寓銷量總和趨勢

想要弄清公寓市場走勢，主要看供應量(新建+二手房)、租金漲幅和入住率這三點。

供小于求成市場主旋律

2019第三季度，新房供應量較去年下降7.9%，連續兩個季度收緊至2012年來最低庫存水平。其中，二手房房源下降6.9%，由于市場供不應求，價格自然水漲船高，房價增加4.2%合情合理。

如果將所有住宅類型匯總，那么全美二手房價格在今年10月上漲6.2%，實現連續92個月的年度同比增長。

二手房-中位價變化趨勢(2018-2019)

二手房-銷售情況變化(2018-2019)

雖然美國主要城市都在大興土木，但新建公寓量遠不及逐年攀升的新增家庭數量。未來兩年，全美將有55萬個公寓單元竣工，數目乍一看頗為龐大，但仍遠低于2017年水平 。

截止到去年6月，美國家庭數量達294萬個，較2017年的17萬個翻了16倍之多，需求有多大顯而易見。如果再將這些新建公寓量分攤到全美384個都會區之中，那么公寓供應量緊張便一目了然了。

全美家庭數量增長趨勢(2000-2020)

公寓租金增速加快

今年10月，全美公寓租金攀升3.2%至$1476每月。如果從2012年初算起，那么截止到目前為止，平均租金已經悄然上漲了32%。

全美平均公寓租金趨勢 (2017-2019)

美國30個主要城市中，17個地區的租金增幅超過3.3%，僅兩個城市 – 加州的圣何塞(San Jose)與德州的休斯頓(Houston) 漲勢較遜，低于全美長期均值 (2.5%)。 

10月全美租金增幅Top5

今年第三季度，圣何塞租金增幅較去年同期只提高了1.2%。

圣何塞

雖然與休斯頓一起墊了底，但由于圣何塞城市基本面數據穩定，這次的表現欠佳很可能由于較低價位房源短缺，高端公寓租金增長較慢導致，屬于暫時現象，無需過度擔憂。

2019公寓租賃市場回顧

2019的年租金增幅在3%左右徘徊，總體公寓入住率穩中有升。

需要注意的是，全美共有三個州 – 加州、紐約州和俄勒岡州出臺了限制房東自由調高租金的政策，買房時需要把以下因素考慮在內。

其中，紐約的管控最為嚴格。今年6月出臺的最新《住房穩定及租客保護法》中就明確規定 “不再允許公寓租金穩定的房東在地產空置時加租超過20%” 。

紐約中央公園區域

相比之下，俄勒岡出臺的政策就要溫和的多，允許持有地產15年以上的房東將租金上調 “7%+通脹率”的幅度。

俄勒岡州最大城市-波特蘭

在全美租金增幅的排名中，西雅圖(投資)意外成為市場需求攀升最明顯的代表 。

西雅圖港口夜景

過去一年，西雅圖都會區不僅公寓入住率上升至95.8%，凈吸收更超過14,000個單元。加上沒有租金限制的政策，難怪租賃市場會熱度不減。

以華盛頓大學所在的“大學區”(University District) 正在建造的高層出租公寓The M Seattle為例。

The M Seattle 高24層，共230個單元。

走8分鐘就能到華大，是該區域最近30年第一個高層公寓項目

僅出租， 明年秋天入住。

The M Seattle光是350平方尺的Studio租金就要$1949起，相當于每平方英尺高達$5.56。一單元的租金更是飆升至$6.44每平方尺。

2018年時，西雅圖的平均租金還只有$2.05每平方米，光是想想這驚人的漲幅，就覺得肉疼。

未來的機會在哪？

你的財力決定了你的投資標的。

如果手頭寬裕，一線城市的波士頓、奧克蘭、新澤西、首府華盛頓和西雅圖都可以趁著現在貸款利率低時入手。

如果預算有限，可以考慮以上城市周邊就業和人口雙料走高的衛星城市或是二線和三線城市。

今年公寓租賃市場蓬勃的二三線城市主要有佛羅里達州的Pensacola (彭薩科拉)、拉斯維加斯和鳳凰城。

位于佛州的Pensacola(彭薩科拉)

展望未來，全美基本面數據整體向好，加上接連三次降息，投資情緒依然高漲。

上周公布的全美最新消費者信心指數中，11月的數值從95.5%攀升至96.8%。

消費者信心指數走勢(2009-2019)

基于優異的股市表現、不斷走高的全民就業、持續降低的貸款利率、以及恢復對話的中美貿易，相信逐步增強的消費者信心指數會讓美國房地產走的更遠。