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物流地產最早是由美國提出，它屬于輕工業地產，是經營現代專業化物流設施的載體。

簡單來說，就是地產商選擇了一塊合適的地點，并投資建設成優質的物流相關設施，然后轉租給制造商、零售商，通常用作于物流園區、倉庫、配送中心、分撥中心等物流配套服務。美國的亞馬遜、中國的菜鳥物流(阿里巴巴)、京東，都是物流地產的“租客”。

【美國物流地產的特點】

1.需求增加

隨著美國GDP與工業生產的增速加快，以及電子商務的快速發展，市場對物流地產的需求變得愈加強勁。

2.供給有限

物流地產新房產開發量非常小，新房源供應僅為存量的1%。

3.空置率低

輕工業物流地產的空置率非常低，出租率高達95%。

4.房租增長快

美國物流地產房租平均增長率可以達到每年1.5%。

【盈利模式】

根據國內外物流地產運營經驗，物流地產商以物流平臺提供商的身份，通過將地產資源與其它資源整合，通過帶動人流、物流、信息流、資金流的全面匯集，實現資源價值的最大化。總的來說，物流園區的贏利主要來自五個方面，即土地增值、出租收入、服務費用、項目投資收益及其他收益。

1.土地(資產)增值

對物流地產所有者與經營者來說，均將從土地增值中獲取巨大收益。所有者(即初期投資者)從政府手中以低價購得土地，等完成初期基礎設施建設后，地價將會有一定的升值，而到物流園區正式運營后，還將大幅上漲。對于經營者(即物流運營商)來說，土地的增值將能提高其土地、倉庫、房屋等出租收入。在日本，運作最為成功的東京物流組團，其物流園區的主要贏利即來自土地價值的增長。

2.出租收入

園區所有者與經營者按一定比例對出租收入進行分配。

①倉庫租賃費用

經營者將園區內所修建的大型現代化倉儲設施租給一些第三方物流商、生產型企業等，從中收取租金，這是出租收入主要來源之一。

②設備租賃費用

將園區內一些主要的交通設施如鐵路專用線、物流設備如裝卸、運輸設備等租給園區內企業使用，收取租金。

③房屋租賃費用

主要包括園區里面一些辦公大樓及用作各種其他用途的房屋租金。以浙江傳化物流基地為例，該基地的交易中心總建筑面積10758平方米，營業用房總面積7476平方米，交易大廳近600平方米，共三層，有300多間商務用房，建成不到一年該基地已吸引逾200家第三方物流企業和93家第三產業的企業入住，光房屋租金就可以收回除土地外的一半支出。

④停車場收費

物流園區憑借強大的信息功能，吸引眾多運輸企業入駐，園區內修建現代化停車場，也將收取一定的停車費用。

⑤其他管理費用

包括物業管理費等其他費用。

⑥提供物流相關聯的其他產品服務

物流園內大量三方物流公司和車輛需要油卡，保險等附加產品

3.服務費用

①信息服務費用

這是最主要的服務費用之一。一是提供車輛配載信息，幫助用戶提高車輛的滿載率和降低成本，并從節約的成本中按比例收取一定的服務費。二是提供商品供求信息，可以為園區內的商戶服務，從本地和周邊地市配送他們所要進的各種商品，以降低他們的經營成本;同時可以專門為社會上大的商場、批發市場和廣大客戶服務，為他們從全國各地集中配送他們所需要的各種商品。在收費方式上采取按成交額提取一定比例的中介費的方式。

②培訓服務費用

利用物流園區運作的成功經驗及相關的物流發展資訊優勢，開展物流人才培訓業務，從中收取培訓費用。

③融資中介費用

園區運營商通過介紹投資者進駐園區，從中收取中介費用。

④其他服務費用

包括技術服務、系統設計等服務費用。

4.項目投資收益

對于園區所有者來說，還可以自己對看好的物流項目如加工項目、配送業務等進行投資，從中獲取收益。

5.其他收益

園區運營商還可以通過增資擴股、上市等方式獲取收益。

【黑石集團】

美國另類投資巨擘黑石集團（Blackstone Group）在去年10月份宣布，將以59億美元的價格從房地產和投資管理公司柯羅尼資本（Colony Capital）手中購入一批美國工廠貨倉物業組合。

隨著電子商務活動的激增刺激了對配送和倉儲服務的需求，各家企業正花費數十億美元搶購物流資產。黑石的這筆交易就正是在這樣的一個背景下進行的。

資料顯示，柯羅尼資本出售的組合包含465個貨倉，分布在美國26個市場，總樓面面積有6000萬平方英尺。

該交易預計將于第四季度完成，將為柯羅尼資本帶來超過12億美元的凈收入。

黑石近年來對物流資產展現強烈興趣。

同年6月，該公司斥資187億美元，從新加坡GLP手上購入一批美國工業倉儲地產。

【普洛斯】

去年10月27日，物流地產商普洛斯和競爭對手Liberty Property Trust發布聲明，普洛斯將以換股方式收購Liberty及其債務，此項交易規模約126億美元。

如果該起收購獲得雙方董事會批準，Liberty股東持有的每股股票可換得0.675股的普洛斯股票。雙方計劃在2020年一季度完成收購。

普洛斯董事會主席、首席執行官Hamid R. Moghadam表示：“Liberty的物流資產與我們的美國資產組合高度互補，這起收購將會提高我們在數個關鍵市場的資產和增長潛力”。

此外，截至聲明發布的上一交易日，即10月25日，Liberty股價報收50.57美元，普洛斯報90.86美元，由此計算，交易報價相對Liberty于10月25日收盤價溢價21%。

Liberty Property Trust是一家大型工業地產商，在美國和英國擁有和管理1.09億平方英尺（約1013萬平方米）的工業地產和辦公樓，普洛斯則是全球領先的現代物流設施和工業基礎設施提供商。

聲明發出后，10月28日，Liberty的股價直線上升，開盤報價58.60美元，漲幅達到15.88%。

如果有任何問題，歡迎掃描如下二維碼，聯絡北美房產投資集團的相關專家。