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近日，一則紐約(購(gòu)房)時(shí)報(bào)的報(bào)道吸引了不少投資人的注意：

位于曼哈頓中城，地址為135 W 50th St的辦公樓以850萬(wàn)美金的價(jià)格售出。要知道這棟大樓在2006年的購(gòu)買價(jià)格可是3.32億美金。簡(jiǎn)直便宜的不可思議！為什么呢？

這座辦公樓曾是《體育畫報(bào)》總部，總共23層，可出租面積92萬(wàn)平方英尺（約8.5萬(wàn)平米），賣家是UBS。在2006年購(gòu)買時(shí)幾乎滿租，目前出租率僅僅約35%。

UBS之前曾經(jīng)試圖以5000萬(wàn)美金的價(jià)格出售，但沒(méi)有成功。之后把這個(gè)辦公樓放到一個(gè)房地產(chǎn)拍賣網(wǎng)站進(jìn)行拍賣，以750萬(wàn)美元的起始競(jìng)標(biāo)價(jià)開拍，最終只有一個(gè)競(jìng)拍者，出價(jià)850萬(wàn)美金成交。

實(shí)際上，UBS并沒(méi)有巨大的虧損。因?yàn)槠湟呀?jīng)在2019年把這棟大樓下面的土地以2.85億美金的價(jià)格出售給了另外一家公司。也就是說(shuō)，目前850萬(wàn)成交的房產(chǎn)沒(méi)有土地的永久產(chǎn)權(quán)。

這里我們解釋一下什么是永久產(chǎn)權(quán)：

房子由兩部分組成：土地和地上建筑物。一般情況下買房子都是包括地上建筑物的永久產(chǎn)權(quán)，但下面的土地就要分如下兩種情況了：

1.   土地永久產(chǎn)權(quán)：土地永久產(chǎn)權(quán)就是這個(gè)土地永遠(yuǎn)是你的，絕大部分北美房子的土地都屬于這種情況。

    

2.   土地租約：如果下面的土地只是租給你一定的年限，這就是土地租約的概念。比較常見的租約是100年或者50年，

這個(gè)曼哈頓中城辦公樓的買家面臨著一個(gè)直接的財(cái)務(wù)挑戰(zhàn)：此次拍賣僅為建筑本身，而不是土地。土地由一家上市房地產(chǎn)公司擁有，該公司收取每月租金。但現(xiàn)有租戶的租金不足以支付每個(gè)月的土地租金。土地的租金每五年增加一次，直到2123年才到期。這個(gè)辦公樓已經(jīng)比較老舊了，新業(yè)主可能需要以每平方英尺約200至300美元的成本對(duì)建筑的大部分進(jìn)行翻新和升級(jí)，以吸引新租戶。意味著裝修成本就高達(dá)2-3億美金。

北美購(gòu)房網(wǎng)商業(yè)地產(chǎn)部提醒投資者特別注意所投資物業(yè)的土地產(chǎn)權(quán)，一些看起來(lái)回報(bào)很高的物業(yè)往往沒(méi)有土地的永久產(chǎn)權(quán)。沒(méi)有永久產(chǎn)權(quán)就意味著土地是租約，租約到期后，地上建筑物將一文不值。

原因在于，租約到期后，業(yè)主可以選擇不繼續(xù)租給你。這樣你就面臨要把地上建筑物搬走。