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中國(guó)人把子女送往美國(guó)升學(xué)的人數(shù)與日俱增，同時(shí)也有許多人為了讓在美國(guó)上學(xué)的子女有個(gè)住宿，決定以自己名義買下房子，甚至多買幾棟用來(lái)出租，一方面是想通過(guò)收取房租來(lái)補(bǔ)貼他們的生活費(fèi)，另一方面是擔(dān)心已泡沫化的中國(guó)房市會(huì)帶來(lái)資產(chǎn)貶值。因此，將目前價(jià)值仍居高的中國(guó)大陸房產(chǎn)出售，把賣掉房產(chǎn)獲得的款項(xiàng)轉(zhuǎn)移到被視為避風(fēng)港的美國(guó)。

在美國(guó)置辦多套房產(chǎn)的過(guò)程中，殊不知，美國(guó)要繳納的稅種多到令人咂舌。幾日前，本公眾號(hào)推送了在美國(guó)納稅的相關(guān)知識(shí)，今天，本文將具體分析外國(guó)人在美國(guó)置業(yè)所涉及的遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的問(wèn)題。其中，房產(chǎn)證上寫誰(shuí)的名字，是很多人關(guān)心的問(wèn)題，因?yàn)檫@會(huì)牽扯到繼承人將來(lái)要繳納多少遺產(chǎn)稅。

在美國(guó)，房產(chǎn)證上寫誰(shuí)的名字會(huì)出現(xiàn)以下幾種做法：

做法1：房契上只寫大人名字，之后會(huì)留給孩子。

做法2：房契上同時(shí)寫上大人和孩子名字(聯(lián)權(quán)共有)。這樣，在孩子繼承房產(chǎn)的權(quán)利高于其它任何親屬或債權(quán)人。

做法3：僅寫孩子名字。在美國(guó)，18歲以下未成年人無(wú)權(quán)簽署任何法律文書(shū)，只能靠父母或監(jiān)護(hù)人代理，當(dāng)父母或代理人無(wú)法繼續(xù)代理時(shí)，必須事先設(shè)定繼承代理人。這樣的實(shí)際操作非常麻煩，不建議采用此種方法。

那么，我們就來(lái)分析一下前兩種做法的利弊。

一.房契上只寫大人的名字，之后會(huì)留給孩子

假如，您現(xiàn)在以個(gè)人名義買了80萬(wàn)的房子，在您百年之后，您的孩子才繼承，他以后賣房付稅的計(jì)稅底數(shù)是您去世那一天的房屋市價(jià)(假設(shè)為120萬(wàn))，如果他馬上以120萬(wàn)賣掉房子，收益所得是零(120萬(wàn)售價(jià)–120萬(wàn)計(jì)稅底數(shù)= 0)，不需付任何收益所得稅！

外國(guó)人在美國(guó)的遺產(chǎn)稅上免稅額只有6萬(wàn)美金，雖然沒(méi)有收益所得稅，但是孩子必須支付40%的遺產(chǎn)稅才能拿到房子的產(chǎn)權(quán)。也就是說(shuō)，如果您的孩子是以這樣的方式繼承遺產(chǎn)，將會(huì)額外再交很多遺產(chǎn)稅。

2.房契上同時(shí)寫上大人和孩子的名字（聯(lián)權(quán)共有）

假如，您買的這棟80萬(wàn)的房子，房契上寫的是您和您孩子的名字，這在美國(guó)算作是贈(zèng)予他一半產(chǎn)權(quán)，他的計(jì)稅底數(shù)會(huì)是您買價(jià)80萬(wàn)的一半，即40萬(wàn)。在您百年過(guò)后，由他繼承，計(jì)稅底數(shù)就是您去世那天房屋市價(jià)120萬(wàn)的一半，即60萬(wàn)。再加原先他受贈(zèng)那一半的計(jì)稅底數(shù)40萬(wàn)，總計(jì)稅底數(shù)為100萬(wàn)。他若馬上以120萬(wàn)賣房。收益所得是120萬(wàn)售價(jià)–100萬(wàn)計(jì)稅底數(shù)=20萬(wàn)，他需要為這20萬(wàn)收益納稅(如果這不是他的主要居所）！可以看出，聯(lián)權(quán)共有也會(huì)增加孩子的納稅負(fù)擔(dān)。

另一方面，它也對(duì)您本人增加了額外的負(fù)擔(dān)。以下幾方面的例子非常的現(xiàn)實(shí)，但是“忠言逆耳”，有些情況不得不提前考慮，做好萬(wàn)全準(zhǔn)備。

如果將來(lái)有一天，因某種原因您急用錢，非常需要賣掉這個(gè)房子。但是，萬(wàn)一兒女在這緊要關(guān)頭阻攔賣房，您可是一點(diǎn)辦法也沒(méi)有！

如果擁有一半產(chǎn)權(quán)的孩子不幸先您去世，結(jié)果可能是他的合法繼承人和您一起擁有這個(gè)房產(chǎn)。另外，他的債權(quán)人也會(huì)來(lái)找您。

如果孩子有稅務(wù)問(wèn)題，會(huì)有稅務(wù)留置扣押權(quán)“綁”在房子上。

如果孩子申請(qǐng)破產(chǎn)，即使您有一半產(chǎn)權(quán)，房子仍可能被強(qiáng)制賣出。

如果孩子被起訴承擔(dān)車禍責(zé)任，受害人要求賠償金額巨大時(shí)，房產(chǎn)也會(huì)被牽扯到。

聯(lián)權(quán)共有房產(chǎn)還會(huì)影響到申請(qǐng)低收入醫(yī)療福利Medicaid。美國(guó)聯(lián)邦的 Medicaid 計(jì)劃是針對(duì)低收入人群，為其提供免費(fèi)或減費(fèi)的家庭護(hù)理等必要醫(yī)療服務(wù)。申請(qǐng)時(shí)，政府會(huì)調(diào)查申請(qǐng)人有沒(méi)有通過(guò)轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)，使自己成為低收入后以騙取福利。把孩子名字加進(jìn)房契被認(rèn)為有轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)嫌疑。 

以上種種說(shuō)明房契上寫上自己和孩子兩個(gè)人的名字，弊大于利。

和孩子聯(lián)權(quán)共有房產(chǎn)在法律上算是您贈(zèng)送一半房產(chǎn)給他，如果房?jī)r(jià)超過(guò)14000美元,需要申報(bào)聯(lián)邦贈(zèng)與稅。對(duì)于三口之家及人口較少的家庭來(lái)說(shuō)，最常用的方式就是利用每年贈(zèng)與豁免額給兒女留錢。按照稅法，2013年每個(gè)人每年可向任何人贈(zèng)與14000美元，在這個(gè)額度以下任何的財(cái)產(chǎn)贈(zèng)與都無(wú)需繳納贈(zèng)與稅。如果一對(duì)夫妻有3個(gè)未成年孩子，每一個(gè)孩子夫妻兩人一年可以贈(zèng)與28000美元，3個(gè)孩子就可以贈(zèng)與81000美元而不必繳稅。不用多，10年下來(lái)父母轉(zhuǎn)讓給孩子的財(cái)產(chǎn)可以達(dá)到810000美元，這可不是一個(gè)小數(shù)目。而且這些錢用來(lái)投資，投資所得和本金則都屬于孩子的財(cái)產(chǎn)，賺多少錢都名正言順的落入孩子的腰包而無(wú)需繳納贈(zèng)與稅。

總之，如果您想要在美國(guó)擁有多套房產(chǎn)，最好能夠舉家移民美國(guó)，這樣才能享受高達(dá)545萬(wàn)美元的美國(guó)人遺產(chǎn)稅免稅額度，而不至于以中國(guó)籍的身份只拿到6萬(wàn)美元的免稅額度，這顯然是杯水車薪的。