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摘要：自2011年以來，房價(jià)漲得是越來越厲害，很多人都面臨著買房的壓力；有的人即使買了房，也只是成為了房奴，今后的工資每月都要大部分的貢獻(xiàn)給了房子，對于男人來說，不僅要養(yǎng)家，還要養(yǎng)房。那么對于房價(jià)上漲，誰能來遏制呢？

國務(wù)院總理溫家寶2013年20日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議再出重拳，出臺五項(xiàng)政策措施，釋放堅(jiān)持調(diào)控政策不動搖、力度不放松的強(qiáng)烈信號。

　　會議明確：已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價(jià)上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購等措施。

　　對于市場傳言較多的信貸政策和房產(chǎn)稅，會議指出要“嚴(yán)格實(shí)施差別化信貸政策”和“擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”。據(jù)新華社電

　　出臺背景

　　自2011年開始實(shí)施的住房限購、差別化住房信貸和稅收、增加土地供應(yīng)等綜合性政策措施，對穩(wěn)定房價(jià)特別是一些熱點(diǎn)城市房價(jià)過快上漲，發(fā)揮了關(guān)鍵作用。但是自2012年四季度以來，部分地區(qū)放松調(diào)控的意愿有所增強(qiáng)，出現(xiàn)了住房成交量價(jià)齊升的勢頭。

　　特別是進(jìn)入2013年以來，部分熱點(diǎn)城市和區(qū)域中心城市交易量持續(xù)放大，房價(jià)反彈趨勢明顯，加之一些不實(shí)信息的誤導(dǎo)，市場預(yù)期出現(xiàn)變化，部分城市非理性購地購房現(xiàn)象有所抬頭。如不及時(shí)采取針對性措施，會加劇今后調(diào)控工作難度。

　　新政內(nèi)容

　　(一)完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制。

　　各直轄市、計(jì)劃單列市和除拉薩外的省會城市要按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)。建立健全穩(wěn)定房價(jià)工作的考核問責(zé)制度。

　　(二)堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購房。

　　嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購措施，已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施。其他城市房價(jià)上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購等措施。嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸政策。擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍。

　　(三)增加普通商品住房及用地供應(yīng)。

　　2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。

　　(四)加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)。

　　全面落實(shí)2013年城鎮(zhèn)保障性安居工程基本建成470萬套、新開工630萬套的任務(wù)。配套設(shè)施要與保障性安居工程項(xiàng)目同步規(guī)劃、同期建設(shè)、同時(shí)交付使用。完善并嚴(yán)格執(zhí)行準(zhǔn)入退出制度，確保公平分配。2013年底前，地級以上城市要把符合條件的外來務(wù)工人員納入當(dāng)?shù)刈》勘Ｕ戏秶��?/p>

　　(五)加強(qiáng)市場監(jiān)管。

　　加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，嚴(yán)格執(zhí)行商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)規(guī)定，強(qiáng)化企業(yè)信用管理，嚴(yán)肅查處中介機(jī)構(gòu)違法違規(guī)行為。推進(jìn)城鎮(zhèn)個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，加強(qiáng)市場監(jiān)測和信息發(fā)布管理。

　　政策解讀

　　公布房價(jià)控制目標(biāo)：“對于地方政府來說是更嚴(yán)格要求”

　　此次國務(wù)院會議出臺五項(xiàng)調(diào)控政策，既體現(xiàn)出政策的連續(xù)性，又具有針對性。以限購政策為例，既強(qiáng)調(diào)“已實(shí)施限購措施的直轄市、計(jì)劃單列市和省會城市要在限購區(qū)域、限購住房類型、購房資格審查等方面，按統(tǒng)一要求完善限購措施”，又提出新的要求：“其他城市房價(jià)上漲過快的，省級政府應(yīng)要求其及時(shí)采取限購等措施”，以“完善穩(wěn)定房價(jià)工作責(zé)任制”為例，要求制定并公布年度新建商品住房價(jià)格控制目標(biāo)，是既有政策的重申，但是加上“按照保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則”為前提，則是針對一些城市房價(jià)控制目標(biāo)暴露出的問題從嚴(yán)要求的體現(xiàn)。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一說：“這是從嚴(yán)的表現(xiàn)，體現(xiàn)了兩個層次的要求，一是繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行既有的限購政策，二是意味著限購范圍有可能擴(kuò)大。”

　　中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，公布房價(jià)控制目標(biāo)更強(qiáng)調(diào)保持房價(jià)基本穩(wěn)定的原則，對于地方政府來說是更嚴(yán)格的要求。

　　房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容：“預(yù)計(jì)以一線和少數(shù)二線城市為主”

　　限購、信貸、房產(chǎn)稅是抑制投機(jī)投資性購房需求的三柄利器。

　　對于市場傳言較多的信貸政策和房產(chǎn)稅，國務(wù)院常務(wù)會議各用一句話表述：“嚴(yán)格實(shí)施差別化信貸政策”和“擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍”。

　　張大偉說，從全國范圍來看，當(dāng)前房地產(chǎn)市場并未呈現(xiàn)“普漲”，一、二線城市和三、四線城市差異很大，再次重申嚴(yán)格實(shí)施差別化信貸政策，對于當(dāng)前房價(jià)上漲壓力較大的一、二線城市來說，效果應(yīng)該更明顯。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，“擴(kuò)大個人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，個人預(yù)計(jì)應(yīng)該是以一線城市和少數(shù)高房價(jià)的二線城市為主。”供應(yīng)量不低于前5年平均水平：“提出增加中小戶型房源供給”

　　國務(wù)院常務(wù)會議要求，2013年住房用地供應(yīng)總量原則上不低于過去五年平均實(shí)際供應(yīng)量。加快中小套型普通商品住房項(xiàng)目的供地、建設(shè)和上市，盡快形成有效供應(yīng)。

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心副研究員劉衛(wèi)民表示，土地供應(yīng)是住房開發(fā)鏈的前端，通過對土地供應(yīng)規(guī)模和類型的調(diào)節(jié)，可以對后續(xù)住房市場產(chǎn)生微調(diào)、預(yù)調(diào)作用，當(dāng)然關(guān)鍵還是要真正落實(shí)土地供應(yīng)計(jì)劃。

　　東亞新華地產(chǎn)營銷總監(jiān)賈玉鵬表示：“雖然以前的歷次調(diào)控中并沒有明確提出要增加中小戶型房源的供給，但方向一直是這樣的方向，也就是鼓勵剛需，保護(hù)剛需群體的置業(yè)。事實(shí)上，多開發(fā)中小戶型有利于使土地的利用更為充分。”

　　專家分析

　　房產(chǎn)稅改革推進(jìn)的難點(diǎn)何在?

　　上海認(rèn)定約5萬套，應(yīng)繳稅住房約占認(rèn)定住房總數(shù)的20%;重慶在試點(diǎn)啟動后10個月內(nèi)征稅9000多萬元……房產(chǎn)稅在中國“破冰”整兩年，但對于房產(chǎn)稅是否擴(kuò)容的爭論也一直不絕于耳。

　　房產(chǎn)稅改革推進(jìn)的難點(diǎn)何在?下一步改革該如何推進(jìn)?業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，應(yīng)綜合考量、征減結(jié)合，逐步建立起覆蓋住房交易、保有等環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅制。

　　試點(diǎn)效應(yīng)初顯，非房價(jià)“殺手锏”

　　2011年1月底，國家有關(guān)部門在上海、重慶啟動房產(chǎn)稅試點(diǎn)。上海主要針對新購房超過人均60平方米的部分，稅率為0.4%、0.6%兩檔。重慶則偏重對存量、增量獨(dú)棟別墅以及新購高檔商品房征收，稅率為0.5%-1.2%。

　　房產(chǎn)稅對遏制炒房投機(jī)、引導(dǎo)理性消費(fèi)起到了一定作用，但遠(yuǎn)非一些人所預(yù)期的高房價(jià)“殺手锏”。

　　“一戶三口之家的居民，新購一套400萬元住房，除去180平方米的免稅額，實(shí)際每年只繳納房產(chǎn)稅1120元。”上海永慶房屋總經(jīng)理陳史翎說：“房產(chǎn)稅本不是直接沖高房價(jià)去的，期望它對高房價(jià)‘一劍封喉’本不現(xiàn)實(shí)。”

　　中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌則指出，現(xiàn)階段試點(diǎn)的房產(chǎn)稅方案，對樓市調(diào)控所起的作用并不大。

　　癥結(jié)：部分地方住房信息存空白

　　數(shù)據(jù)顯示，去年12月份70個大中城市中有54個城市新建商品住宅環(huán)比上漲。自去年年底樓市回暖以來，市場對包括房產(chǎn)稅在內(nèi)的調(diào)控“后手”預(yù)期再度增強(qiáng)。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅去年以來傳出“納入試點(diǎn)范圍”的就有湖南、湖北、廣東等地的多個城市。不過，國稅總局相關(guān)負(fù)責(zé)人1月中旬表示：“目前一下子拿出一個房產(chǎn)稅擴(kuò)大試點(diǎn)的方案并不現(xiàn)實(shí)”。

　　記者了解到，不少地方的個人住房信息統(tǒng)計(jì)及聯(lián)網(wǎng)工作仍存空白。難以想象：有人合法購買的第二套房就被征房產(chǎn)稅，而擁有十幾套、幾十套房的“房叔”、“房妹”卻“免稅持有”?

　　如何完善評估技術(shù)?試點(diǎn)期間，房產(chǎn)稅按住房交易價(jià)格為稅基計(jì)算繳納，這更多是一種權(quán)宜之計(jì)。但隨著時(shí)間的推移，房價(jià)變動在所難免，依“舊價(jià)”繳“新稅”會越來越不合理。房產(chǎn)稅計(jì)稅從“交易價(jià)”轉(zhuǎn)向“現(xiàn)價(jià)”勢在必行，住宅現(xiàn)價(jià)評估技術(shù)體系還有待建立。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)階段關(guān)于房產(chǎn)稅的立法還沒有全部完成，應(yīng)該在基礎(chǔ)性環(huán)節(jié)完成后再擴(kuò)大試點(diǎn)范圍。

“不算土地出讓金，現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)和交易環(huán)節(jié)名目繁多的稅費(fèi)超過房價(jià)的20%，且相當(dāng)一部分最后都由購房者承擔(dān)。在房產(chǎn)稅‘擴(kuò)容’同時(shí)，需對房地產(chǎn)稅收體系進(jìn)行梳理，征減結(jié)合、以征促減。”胡怡建說。

        遏制房價(jià)上漲，還需政府出面解決，相信政府會解決大眾住房困難的問題的！