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導讀

許多經(jīng)濟學家認為, Trump領導下的美國政府將會進入一個利率上漲、國民稅務減輕、基礎建設大規(guī)模啟動、通脹壓力加大的新紀元。如此復雜的大環(huán)境將會對美國商業(yè)地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)信托基金公司(REITs) 、國際投資、商業(yè)借貸等領域的方方面面產(chǎn)生深遠影響。今天, 我們就從以下五方面洞悉Trump執(zhí)政可能對美國商業(yè)地產(chǎn)帶來的影響。

/ 稅收 /

種種跡象表明, Trump政府很可能保留有利于地產(chǎn)開發(fā)商的稅收政策, 例如: 幫助投資者延稅的“1031同類地產(chǎn)置換法案”及其對投資經(jīng)理的稅務免除優(yōu)惠。此外, 也有消息指出聯(lián)邦所得稅將進行全面下調(diào)。稅收改革一旦實施, 加之基礎建設花費加大和可能出現(xiàn)的移民政策縮緊, 將導致一定程度的通貨膨脹和利率上調(diào), 使美國境內(nèi)投資下降(至少短期內(nèi)) 、人口增長放緩, 最終影響商業(yè)地產(chǎn)交易。

/ 國際貿(mào)易 /

Trump曾發(fā)誓要退出多個國際貿(mào)易協(xié)定，其中就有由12個國家簽訂的“跨太平洋伙伴協(xié)定 (Trans Pacific Partnership)”。一旦Trump 堅持其 “反自由貿(mào)易協(xié)定” 主張, 勢必會使價格上升, 通貨膨脹壓力加大, 最終導致商業(yè)地產(chǎn)的資產(chǎn)回報率(Cap Rate)上漲, 資產(chǎn)貶值(Cap Rate 與資產(chǎn)價值成反比關系)。

經(jīng)濟合作與發(fā)展組織 (簡稱OECD) 在最新發(fā)布的報告中稱, “總體來講, 美國人民應對Trump 政府對經(jīng)濟上的影響持樂觀態(tài)度” 。但同時, 他們也表示 “Trump主張的貿(mào)易保護非常令人擔憂”。由于反自由貿(mào)易會導致制造業(yè)成本上升和價格上漲, 人民生活水平會受到影響, 同時危害國家財政狀況。雖然貿(mào)易保護在短期內(nèi)可以將一些就業(yè)留在美國, 但長遠看卻會損害國家和人民的共同利益, 并且拉低全球經(jīng)濟增長速度。

/ REITs /

利率上調(diào)時, 人們常武斷的認為它一定會對REITs (房地產(chǎn)信托基金)產(chǎn)生負面影響, 因為債務成本(Cost of Debt) 上升會壓縮股本回報率(Return on Equity)。但實際上, 該理論僅適用于利率調(diào)整初期。起初, 資產(chǎn)價格(Asset Price) 會因為凈現(xiàn)值 (NPV) 的縮水而迅速下降, 但一段時期過后它就會重新隨著強勁的經(jīng)濟形勢回升。

利率的調(diào)整反應的是國家整體經(jīng)濟形勢的改變。健康發(fā)展的經(jīng)濟會促進企業(yè) (如: 招聘新員工) 和個人加大支出 (如: 遷入新公寓，購物頻率上升) 。對于房地產(chǎn)信托基金來講, 這意味著股東收益和分紅會隨著入住率、租金和商業(yè)基礎建設的提升而增加。只要利率上漲是源于經(jīng)濟和就業(yè)增長, 商業(yè)地產(chǎn)的需求就會隨之上升。

/ 國際買家 & 移民 /

高端房地產(chǎn)市場的國際買家一直都是拉動美國房地產(chǎn)投資、高級別金融服務、和地產(chǎn)項目建造需求的重要因素, 為美國房地產(chǎn)業(yè)的興盛作出了重要貢獻。然而, 一旦Trump縮緊移民政策或大規(guī)模遣返非法移民, 可能會導致外國投資者在美投資數(shù)量下降和勞工短缺造成的開發(fā)成本上升。與此同時, 我們也應注意到Trump競選時期的很多提案都出現(xiàn)了前后搖擺, 例如他承諾要驅(qū)逐110萬美國非法移民, 但隨后又聲明會酌情留住一些人。

/ 金融環(huán)境監(jiān)管 /

Trump 執(zhí)政后很可能更改 “Dodd–Frank” 和 “Basel III” 兩大金融監(jiān)管法案內(nèi)容。縱然他不會完全廢除 “Dodd–Frank(多德-弗蘭克法案)”, 但其極可能對特定部分進行修改, 例如削弱該法案對社區(qū)銀行掠奪性放貸(不考慮申請人的信用記錄, 收取高利率, 危害房地產(chǎn)市場健康) 的影響。約10,000家美國小型銀行一直以來都是建筑貸款和土地開發(fā)貸款的重要融資機構。放寬對他們的管制特別有助于在當前供小于求的市場環(huán)境下提高房屋修建量。

除此之外, Basel III (巴塞爾協(xié)議III), 這個在銀行與房地產(chǎn)建筑貸款間起保護作用、全球自愿參與的金融監(jiān)管標準也將面臨Trump的挑戰(zhàn)。國際貨幣基金組織(International Monetary Fund) 前首席經(jīng)濟學家Simon Johnson 認為 “Trump領導下的美國政府可能會加入歐洲監(jiān)管機構以促使Basel III 放寬監(jiān)管制度標準, 這一動作將意味著金融危機后期時代的結束。”