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近幾個月以來，美國房地產市場整體需求和銷量較去年明顯增長。不過，分析人士指出，目前，美國仍然將低利率作為一味“良藥”刺激經濟和實現房地產市場的復蘇。低利率“療效”不斷顯現，但持續時間越長，帶來的副作用也會越來越明顯。

美國房地產市場回暖正成為當地經濟以及股票市場的動力來源。近日，據媒體報道，美國貸款買房利率創30年新低，預計在2016年期間，加利福尼亞現有房屋的銷售量將增至43.3萬套，漲幅超過6.3%。

分析：美國地產市場的另類繁榮的重要因素

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一位在加利福尼亞做投資工作的朋友近日告訴《國際金融報》記者，她和丈夫準備乘機購買他們的第二套房產，“趕上這股樓市逐步繁榮的潮流”。

多位業內人士也對記者證實，新房銷售狀況良好，建筑商的信心也恢復到美國10年以來的最高點。目前施工隊正在以大蕭條之后最快的速度建造新房。

不過，紐約房地產經紀人Linda告訴《國際金融報》記者，最近，她發現一個較為奇特的現象：自己的客戶大部分都是一些接近退休年紀或者已經退休的老夫妻。

“生活富裕，退休金豐厚，而且都是想購買大房型。”Linda告訴記者，這個月以來，她已經接待了5對這樣的夫妻，Linda笑言她的“運氣”很特別。

這或許并不是Linda的“運氣”問題。據美國人口普查的數據，現在地產的繁榮程度接近2005年的頂峰時期，當時，買家的中位年齡為39歲，2007年為41歲，而現在則為43歲。

“如果說美國樓市將迎來一場繁榮，而這樣的繁榮似乎并非由年輕人推動的。”舊金山房 地產獨立經紀人John Davis對《國際金融報》記者表示，這算是一場“另類”繁榮。現在業內都在擔憂這只是美國房地產市場的“暫時”繁榮，因為新家戶數量的增加對房地產業是 非常重要的指標，而購買者的年齡階段對于房地產市場潛能的釋放，以及未來發展有著極為重要的意義。

更有分析人士直言，從房地產市場運行的主要監測指標觀察，美國房地產市場的復蘇不具有可持續性，甚至蘊含一定的風險。

新房銷量火爆

從今年8月份開始，美國新房銷售達到了2008年以來的最高水平。新房銷售雖然在整個美國房地產銷售市場所占比重不大，但對拉動經濟仍有重要作用

2015年9月，美國成屋銷售折年數達到555萬套，是國際金融危機發生以來的最高水平。由于房屋銷售持續回暖，美國新屋開工量也持續增加，2015年第二季度以來，美國新屋開工折年數穩定在115萬套左右，是國際金融危機后新屋開工量最低時的兩倍左右。

加利福尼亞經紀人協會（CAR）對外發布的2016年加利福尼亞房產市場預測報告指出，從銷售市場來看，加利福尼亞房產的“爆買”現狀將會延續至 2016 年。據CAR預測，在2016年期間，現有房屋的銷售量將增至43.3萬套，漲幅超過6.3%；專家對2015年全年的預測銷售量則為40.75萬套，而 這個數字也比2014年高出6%左右。

CAR主席ChrisKutzkey表示，當地可觀的就業增長率與較為優惠的貸款利率是推動2016年房屋需求大增的主要動因。“在加州一些房價稍低的地區，例如索拉諾縣、中央山谷區以及圣貝納迪諾地區，房屋需求量將會保持強勁增長態勢。這些地區倉儲、運輸及制造生產行業的就業率漲幅較大，因此也帶動了房屋需求量的上漲”。

“但是，在房屋庫存量緊張的地區，如舊金山灣區等地，其房屋銷量會受到買家房屋負擔能力及激烈的市場競爭力的限制。”Kutzkey補充稱。

“美國貸款買房利率創30年新低是美國房地產市場逐步回暖的因素之一。”分析人士指出，盡管平均30年固定抵押貸款利率有了略微上升，保持在4.5%左右，但這仍然處于歷史新低水平線上。　相關數據顯示，美國的房價相比2009年已經上漲了近30%，尤其是位于加州的洛杉磯成為房價漲幅最快的城市之一。CAR副主席兼首席經濟學家 Leslie ton-Young表示，加州房產市場的地基打得非常牢固，房價增長放緩及信貸寬松的跡象表明，政府正在致力于引導當地經濟發展與就業增長。

南加州地產托管總經理Jeff Lee告訴《國際金融報》記者，如今加州當地的房產租金回報率在5%左右，并且每年房產還會有3%左右的升值空間。“這對于投資者來說，是非常穩定的回報率”。而這樣的回報率也吸引著很多海外投資者，這也給美國樓市繁榮增添了新的力量。

買家年齡漸長

與2008年房地產市場蕭條之前不同，目前美國房地產買家的年齡變得越來越大，同時對房屋面積的需求也更大。

然而，步入復蘇階段的美國房地產市場卻出現了一個奇特的現象。

據記者了解，在美國經濟大蕭條期間，大量年輕人繼續與父母同住，或者找室友同住以節省開支；隨著經濟復蘇，就業率上揚，市場預期這些年輕人會成為新鮮力量，不論買屋或租屋，促使房價和租金上漲，建商也營建更多房屋，進一步使經濟活動更繁榮。

但事情的發展卻并沒有符合市場預期。和父母同住的年輕人比例不減反增，從人口普查局和皮尤（Pew）研究中心的報告皆證實了這個現象。換言之，近年新家戶的增長主力并不在這些年輕人身上。

根據人口普查局的資料，從1958年到2007年，平均每年家戶數增加130萬戶。但2008年金融海嘯后，新家戶數從2008年至2013年，每年平均只增加了57.9萬戶。

隨著經濟復蘇，去年新家戶數一躍成長至220萬戶，今年第二季度新家戶數仍保持持續增加的趨勢，新增了48萬戶。

相關媒體報道稱，柏克萊加大透納研究中心經濟學家Jed Kolko比較去年上半年和今年上半年的新家戶數量研究指出，新家戶數量增長最多的是65至74 歲族群，增加了86萬戶，占全部新家戶數的2/3；其次是55至64歲族群的39.1萬戶；第三名是75歲以上族群的26.4萬戶。而原本最被預期的25 至34歲族群只增加了15.9萬戶。

《國際金融報》記者通過詢問舊金山、紐約等地的房地產工作人員后獲悉，隨著美國各地房價的上升，買房人口的平均年齡也在顯著增長。

“近期，我經常為一些退休老人服務，他們往往擁有非常好的資金條件，也無需貸款。”一位紐約的房地產公司銷售人員對記者說。

那么，如今為何老年人成為了新房購買群體的主力？

根據美國兩黨政策中心的研究，有高達7800萬名“嬰兒潮”世代已屆或將屆退休年齡，其中有73%希望在原來的住家中養老，而非搬到養老中心。主要原 因是這些“嬰兒潮”老人希望和親友住得靠近，并且喜歡繼續生活在自己已經非常熟悉的生活環境，包括購物、圖書館、教堂等。

也因為如此，有不少建筑商早已嗅到老年居家需求的商機，德州一個建筑商今年就在Ｗestwood區興建符合老人生活的新屋。“可以說，購房買家的年齡偏向于老齡化是美國如今的社會問題，當然，這也是美國房地產市場未來發展的趨勢。”John 認為。

對此，Kolko指出，目前還沒有更多的資料可說明這個原因，但有可能是這個族群的離婚率在2015年增加。當然，也有可能房屋的價格太昂貴嚇到年輕人，另一個重要原因是晚婚。

“不過，對房地產業來講，25至34歲的這塊‘大餅’仍處在尚未全部釋放出來的階段，一旦這個世代紛紛出來自立家戶，將會帶來樓市的巨大需求及營建商機。”Kolko說。

復蘇基礎不穩

住房購買力指數與利率水平高度相關，一旦美聯儲開始加息，則必然帶來住房購買力指數的下降，推動美國房價上漲的動力也將很快消退

目前，各界普遍對美國房地產市場復蘇持樂觀態度，但有觀點指出，從房地產市場運行的主要監測指標觀察，可以發現，美國房地產市場的復蘇越來越不具有可持續性，甚至蘊含一定的風險。

國務院發展研究中心市場經濟研究所副所長鄧郁松撰文指出，國際金融危機發生后，美國房價出現了大幅回落，美國新建住房銷售中間價由2007年的 24.79 萬美元/套回落到2009年的21.67萬美元 /套，降幅達到12.3％，部分城市降幅更大。但隨著美聯儲大幅降低利率并實行量化寬松政策，從2010 年起，美國房價開始企穩回升，2010年到 2013年，美國新建住房銷售中間價漲幅分別為2.35％、2.43％、7.92％和9.67％。

2013年，美國新建住房銷售中間價為26.89萬美元/套，已超過國際金融危機發生前的房價水平。2014年，美國新建住房銷售中間價繼續上漲 5.47％，達到28.36萬美元/套。

雖然美國房價持續攀升，但從美國房地產市場運行的主要指標觀察，美國房地產市 場復蘇的基礎并不穩固。數據顯示，美國新屋銷售量和開工量雖然持續增加，但并未恢復到次貸危機之前的正常水平。2012年以來，隨著美國房價漲幅加大和待 售房數量處于低位，美國新屋開工量開始持續增加。2015年以來，雖然美國新屋開工量繼續保持在較高水平，但目前的新屋開工量仍較次貸危機發生前的長期均 值水平低20％以上。

“在房屋供應量有限、房價上升的情形之下，美國的家庭收入卻增長緩慢，這顯然難以支撐持續上漲的房價。”分析人士指出。2010年以來，美國房價開始緩慢回升，房價漲幅開始超過同期居民收入漲幅。隨著2012年至2014年美國房價漲幅持續加大，美國的房價收入比快速攀升。

有數據顯示，2008年，美國全部住戶家庭收入中位數為50303美元，金融危機發生后，美國全部住戶家庭收入中位數在2009年和2010年連續兩 年出現下降。從2011年開始，美國的家庭收入出現恢復性增長，但增速較為緩慢。2011年到2014年，美國全部住戶收入中位數同比名義增速分別為 1.58％、1.92％、5.03％和0.13％，收入增速明顯低于同期房價漲幅。由于家庭收入增長緩慢，意味著持續攀升的房價缺乏堅實的基礎。

“目前，加州房地產市場的繁榮一定程度上是由于低利率政策的推動，這樣的政策背后其實有很多不確定性，因為一旦美聯儲開始加息，則推動房價持續快速上漲的動力將會消退。”分析人士稱。

記者了解到，美國住房抵押貸款30年期固定利率在2008年9月份之前一直在6％以上，到2011年底已低于4％。今年以來，住房抵押貸款30年期固 定利率水平也一直低于4％。由于利率大幅降低，購房人的支付能力在短期內顯著提高，美國住房購買力綜合指數由危機前2006年7月的101回升到2012 年2 月的歷史高點210。

需要適時轉向

以房價收入比衡量，目前美國的房地產市場已出現較為明顯的泡沫跡象。不過，與次貸危機發生前相比仍存在一些顯著差異

因此，業內觀點認為，隨著美國住房價格的持續上漲，在表面繁榮背后，美國房地產市場風險開始增大，持續復蘇的難度也顯著加大。

按房價和收入的中間價計算，2014年，美國新建住房銷售中間價為28.36萬美元/套，當年美國全部住戶家庭收入中位數為53657美元，房價收入比為5.29倍，已超過次貸危機爆發前美國房價處于高位時的房價收入比，處于1967年以來的最高水平。

按房價和收入的平均價計算，2014年，美國新建住房銷售平均價為34.34萬美元，當年美國全部住戶家庭收入平均數為75738美元，房價收入比為 4.53倍，僅略低于2004年至2007年的水平，而顯著高于美國房價收入比長期均值水平3.67倍。這意味著美國樓市有房價泡沫化的風險。

鄧郁松指出，從歷史上看，日本的房地產泡沫、美國的次貸危機和中國香 港上世紀90年代中后期出現的房地產泡沫階段的房價高漲幅，對應的是收入漲幅低，即收入水平不支撐房價的過快上漲而形成房地產泡沫。2013年以來，隨著 美國房價的漲幅加大，美國的房地產已再次出現較為明顯的泡沫跡象。一旦美國調整低利率政策，房地產市場面臨的風險將會不斷加大。

因此，對于美國樓市的未來，有分析師抱著悲觀的態度。

“如果新屋開工量沒有繼續增加，那么未來美國房地產市場的風險可能將進一步加大，并會在持續加息后再次出現房地產泡沫的破滅。”有房地產分析師直言， 應該適時轉向中性的住房金融政策，主動抑制房地產風險的進一步累積，即通過給房地產市場適度降溫的方式來避免未來可能出現的較大風險。

然而在Linda看來，就目前美國房產購買者年齡層的某些趨向來看，美國未來的養老地產會比較具有投資價值。“其實，老齡化已經是一個社會問題，設計師們也開始考慮去滿足這些年齡偏大的購買者的需求。通過建立一些老年人適合的公寓住房來緩和社會老齡化的壓力，而空出大量房屋后，房價也會有所下滑，年輕人也有更多的機會去購買”。

Linda指出，目前美國很多城市不單單是房價過高而導致年輕人無法購房，更多的問題是，沒有適合的房屋賣給這些城市未來的創造者。“要么是很破舊的老房子，要么是已經炒到高位的房屋，連房產經紀人手中的房屋數目都開始越來越少。這樣的發展趨勢是扭曲的”。

不過，有媒體認為，對于美國樓市的“另類”繁榮，完全毋需那么憂心。

近日，據美聯社報道，到目前為止，美國房地產市場似乎隔絕于冷卻的全球經濟。日前發布的兩份報告顯示，美國房屋價值和房租價格都在穩定上漲，主要歸因于強勁需求以及可用房產供應收緊。今年早些時候，穩定的需求提振了銷售增長，刺激了更多建筑活動。

在截至8月份的12個月內，標普/Case-Shiller 20個大城市房價指數攀升5.1%。很多經濟學家認為，這種漲幅要比2014年初的“兩位數”漲幅更可持續。

房地產數據公司Zillow指出，9月份，經季度調整后，美國全國房租中值較比去年同期上漲3.7%。和房價一樣，房租上漲的速度似乎比今年早些時候大幅度的上漲更加穩定。