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很多買(mǎi)家被價(jià)格，因?yàn)閮蓚�(gè)重要因素的地產(chǎn)江湖的：價(jià)格高，擔(dān)心利率開(kāi)始攀升。

如果情況是正確的，賣家還沒(méi)有另一個(gè)值得考慮的選擇，即土地出讓合同。它也被稱為合同契約或分期付款銷售合同。

在這種安排下，賣方和買(mǎi)方訂立商品房買(mǎi)賣合同。雙方一致認(rèn)為，房產(chǎn)證將在代管舉行由一個(gè)中立的第三方 - 通常是結(jié)算代理律師。買(mǎi)方同意向賣方支付每個(gè)每月固定的金額和，當(dāng)約定的價(jià)格已經(jīng)達(dá)到了 - 或當(dāng)購(gòu)房者最終能夠獲得商業(yè)融資 - 賣方將全額契稅繳納將取出代管并記錄在利于買(mǎi)方。

讓我們以這個(gè)例子：賣家有說(shuō)他想賣了$ 400,000的房子。房子是免費(fèi)的，明確的;不存在抵押。買(mǎi)方簽訂合同，其中百分之十的定金將給予賣方（$ 40,000），并同意支付買(mǎi)方的差異按月的基礎(chǔ)上，根據(jù)利率雙方商定。在我們的例子中，如果雙方同意在百分之六率，買(mǎi)家將不得不向賣方支付$ 2，128.43元不等。買(mǎi)方還將同意支付房產(chǎn)稅以及家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。

給賣方的好處是，他們已經(jīng)解除其義務(wù)，維護(hù)和照顧房子，將得到他們的資金回報(bào)率不錯(cuò)的。有參與這種交易征稅的后果，你進(jìn)入到這樣的協(xié)議之前，您的稅務(wù)顧問(wèn)應(yīng)咨詢。

當(dāng)然，它的缺點(diǎn)，賣方是他們不會(huì)收到所有的銷售收入達(dá)陣。

但從買(mǎi)方的角度來(lái)看，如果他們能夠負(fù)擔(dān)得起的每月付款，他們有一所房子中生活，并獲得貸款 - 雖然高于目前的市場(chǎng)價(jià)格 - 但他們可能沒(méi)有能力負(fù)擔(dān)從商業(yè)貸款。

這是一個(gè)簡(jiǎn)單的例子。但是，如果賣方的未償還按揭。幾乎所有的商業(yè)貸款，現(xiàn)在包含了被稱為一個(gè)“出售，由于”條款。這意味著，當(dāng)該物業(yè)出售 - 這包括長(zhǎng)期租賃或土地分期付款買(mǎi)賣 - 整個(gè)抵押貸款到期及應(yīng)付。

很多人 - 特別是在早期L990的當(dāng)利率很高-tried最終通過(guò)訂立分期付款銷售合同，并試圖隱藏自己的貸款人實(shí)際上運(yùn)行的貸款人。而買(mǎi)方則每月付款給賣家，誰(shuí)的回報(bào)將支付抵押貸款在許多情況下，貸款人沒(méi)有發(fā)現(xiàn)這個(gè)交易 - 雖然很多人在全國(guó)各地實(shí)際上是抓住了，他們的抵押貸款被調(diào)用。

因此，如果你是賣方和有抵押貸款，你必須確認(rèn)你的貸款人，他們將允許土地分期付款買(mǎi)賣交易往前走。如果你的貸款是可調(diào)利率抵押貸款（ARM）的貸款人可以不反對(duì)，盡管它要確定您的買(mǎi)家的信用，它會(huì)堅(jiān)持讓你保持合法根據(jù)貸款義務(wù)，若買(mǎi)受人違約。

這些合同是不是新的。至于我能確定，他們可以追溯到狂野的西部，在L800的。牧場(chǎng)主有許多英畝他的一些農(nóng)場(chǎng)工人想買(mǎi)。每個(gè)將花費(fèi)$ 500。那幫手將使牧場(chǎng)主$ 10作為首付款，并會(huì)每月支付牧場(chǎng)主$ 10，直到購(gòu)買(mǎi)價(jià)格（$ 490）被全額付清余款。在某些情況下，牧場(chǎng)主將收取余額的利息;在其他情況下，沒(méi)有興趣將被充電。最后，當(dāng)全款購(gòu)買(mǎi)價(jià)格 - 即$ 500  - 支付，牧場(chǎng)主然后將轉(zhuǎn)移標(biāo)題“費(fèi)簡(jiǎn)單的”房地產(chǎn)給買(mǎi)方。一個(gè)行為都會(huì)被記錄，然后買(mǎi)家將是財(cái)產(chǎn)的合法擁有者。

如果買(mǎi)方做所有的每月支付的違約之前，買(mǎi)家可能會(huì)失去他的所有權(quán)利購(gòu)買(mǎi)，而買(mǎi)方也可能失去所有以前給予農(nóng)場(chǎng)主的款項(xiàng)。

許多年前，國(guó)稅局采取這樣的土地銷售合同交易是出售出于稅收目的的位置。賣方必須上報(bào)銷售，并根據(jù)具體情況，繳稅作出（盡管是分期付款銷售的基礎(chǔ)上）的任何利潤(rùn)。買(mǎi)方，在另一方面，將被視為對(duì)房地產(chǎn)的擁有者，因此，任何支付抵押貸款利息和房產(chǎn)稅是從他/她的收入納稅申報(bào)抵扣。

賣方仍然是財(cái)產(chǎn)的合法擁有者，但買(mǎi)家變成了“公平”的所有者。

這一概念背后的理論是，它預(yù)計(jì)在未來(lái)的歲月里，買(mǎi)方的收入會(huì)增加 - 也將房子的價(jià)值 - 讓買(mǎi)家最終將能夠進(jìn)行再融資與商業(yè)貸款并支付賣家關(guān)全面。

邏輯上，是這樣工作的。有兩個(gè)定居點(diǎn)。

在“先解決”，雙方將簽訂一份合同，列明雙方的所有權(quán)利和義務(wù)。賣方將簽署，這將在托管結(jié)算代理人或標(biāo)題（代管）公司持有契約。該合同將拼出要求采取這一行為進(jìn)行代管。如果，例如，采購(gòu)方完全符合所有的合同條款，而最后能支付所欠注意過(guò)全款的，契稅將被記錄在購(gòu)買(mǎi)者的姓名。這將是“第二”或“最后”解決。

在另一方面，如果買(mǎi)家拖欠每月付款，而賣方給出了這樣的默認(rèn)買(mǎi)方合理的通知，契稅將退出中介服務(wù)，并退回給賣家。當(dāng)時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者將成為“房客”，以及 - 受司法管轄區(qū)的物業(yè)位于現(xiàn)有業(yè)主/租戶的法律 - 的買(mǎi)方可能被驅(qū)逐。買(mǎi)家和賣家在這種安排應(yīng)該談判 - 合同訂立前 - 所有的重要條款及條件，特別是會(huì)發(fā)生在默認(rèn)由買(mǎi)方什么。賣家希望買(mǎi)家搬出的財(cái)產(chǎn)，并沒(méi)收全部支付給違約日期的款項(xiàng)。買(mǎi)家準(zhǔn)備搬出去，但不想放棄他們的任何款項(xiàng)。這個(gè)問(wèn)題必須得到解決，以書(shū)面形式，在交易完成之前。

有些人認(rèn)為這是不公平的，買(mǎi)方應(yīng)失去所有已清繳的款項(xiàng)，如買(mǎi)方違約。然而，這個(gè)問(wèn)題的答案是，買(mǎi)方已使用的房子，并在效果已支付租金給房東/所有者。而不同租客，買(mǎi)家可以扣除其支付給業(yè)主，以及房地產(chǎn)稅的按揭利息。

必須指出的是，為了把這些扣除項(xiàng)目，必須有信任（抵押貸款）記錄在土地記錄的記錄行為。這應(yīng)該被安排在第一個(gè)定居點(diǎn)。

有些國(guó)家的法律 - 如馬里蘭 - 要求將土地承包來(lái)的土地記錄中的司法管轄區(qū)的物業(yè)位于記錄。這對(duì)買(mǎi)家的保護(hù)，這樣才能把世界上的通知，買(mǎi)方有公平的產(chǎn)權(quán)。如果行為不被記錄，而買(mǎi)方是處理一個(gè)不誠(chéng)實(shí)的賣家，沒(méi)有什么可以停止從賣方欺詐出售物業(yè)給第三方，誰(shuí)也絕對(duì)沒(méi)有對(duì)土地銷售合同的知識(shí)。

在土地出讓合同中明確提出了許多法律問(wèn)題 - 雖然他們不是無(wú)法克服的。如果你想追求這樣的交易，一定要全力配合您的稅務(wù)和法律顧問(wèn)討論這些問(wèn)題。一個(gè)精心起草的土地銷售合同必須輸入，觸摸了上述的所有要點(diǎn)。