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最近，一項新的研究報告指出，Airbnb加拿大市場中獲利最高的佼佼者，并非是擁有黃金地段住房的屋主，而是那些經營著眾多短租房源的資產管理公司，而加拿大三大城市：溫哥華、多倫多(置業)和蒙特利爾的短租房產業，正在被這些公司逐漸掌控。

來自麥吉爾大學的Wachsmuth研究員最近展示了他的團隊對蒙特利爾、溫哥華和多倫多的Airbnb市場調研的最新成果，結果顯示短期租賃物業數量同比增長了50%，而Airbnb上的短租房源主體部分，已經成為整個公寓或者獨立屋，而非之前僅是單獨“房間”的狀況。此外，他們還通過使用分析公司的數據發現，在加拿大三大城市中，10%的業主收入占Airbnb年收入4.3億加幣的一半左右。

（蒙特利爾市Airbnb房屋出租類型：紅色代表房屋整體出租；綠色代表房間單獨出租）

加拿大三大城市的Airbnb去年共賺取收入4.3億元，當中最高收入的1%房源業主收入為5170萬元，占總收入的12%。在加拿大三大城市中，蒙特利爾市由于其旅游因素成為Airbnb應用中最為活躍的市場，其中最為活躍的房源區域主要集中在市中心以及皇家山高地區域，而且在這些火爆的短租房源中，某些資產管理公司旗下可以擁有上百個短租房源，預計每年也可以給他們帶來近百萬加幣的收入。比如，美國資產管理公司sonder在Airbnb上擁有蒙特利爾最多的短租房源，一個120加幣/晚的房間，可以最多容納4人居住；249加幣/晚的房間，可以容納10人居住。

Airbnb設立的初衷是為游客更好地體驗當地文化，而初期在線刊登房源的房東大多為出租個人房屋的普通人。這些精心布置的家大多彰顯著他們獨特的品味和經歷，他們希望住在這里的每個旅行者都能感受到家一樣的舒適和便捷。根據Wachsmuth的研究數據，某些資產管理公司將短租的房源稱為“Hometel”, 是家庭也是旅館，但這樣被專業管理公司管控的房源，又能讓游客體驗多少當地文化和家的溫馨呢？

對于研究結果，Airbnb予以否認，表示他們歪曲了家庭共享業主的形象，還表明80%的人每月只分享房屋3-4次。只有多倫多和溫哥華少數部分房屋的租金超過長期租金。Airbnb的發言人Lindsey說“該研究的作者曾經有過篡改數據的歷史，來詆毀Airbnb的業主。大部分業主都是中產階級家庭，想通過共享家庭來賺取額外的收入來支付賬單。”

Wachsmuth表示其對80%這個數字沒有爭議，但可能說法上有一定的誤導性。他表示“我們發現了兩件事。首先，Airbnb的活動非常集中，無論是在預訂方面，還是在賺錢方面，都是在一小群業主中進行的。其次，三大城市中，只有10%的業主在Airbnb上所獲收益占比較大，而且集中度正在不斷上升。”那么，這些業主是一些擁有多個租賃物業的人士，還是以一些較大的商業物業管理公司為主？

Wachsmuth研究表明，房屋整租的數量、全日制上市和擁有多個上市物業的業主數量都在增加。使他們聯系在一起的共同之處在于，這些人都不是在城外出租房子的家庭，而是利用Airbnb和其他短期租賃平臺，作為一個平臺，以一種減少城市可用住房供應的方式，讓資金從住房中轉移。

Airbnb短租市場的快速發展，讓當地居民也受到了一些的影響。一方面，很多長期租客，比如學生或在當地工作的年輕人，也常遇到找不到合適的長租房的情況。很多屋主因為Airbnb短租的利潤要高于長期整租的利潤，而不愿出租給當地真正有租房需求的人。

事實上，Airbnb上的短租房源利潤很可能高于長租的收益，比如北美購房網2月份獨家代理的溫哥華島松石莊園項目，作為獨立屋整整屋出租，一年的收益在$28800-$31200左右；而夏季5個月的短租收益（按每個房間20天滿租計算），就可以達到$32000-$40000之間。所以出售之前，就已經有一些家庭進行登記，希望可以提前找到房源，預定長期出租。

另一方面，很多自住業主感到短租市場的發展，會影響到社區內的鄰里關系。周邊的房屋作為長期Airbnb出租使用，或許你每周見到的鄰居都不一樣。Chapman先生居住在蒙特利爾市中心最繁華的地鐵站附近，他居住的公寓共有9戶，而其他8戶都已變成Airbnb短租房源。每當樓里出現陌生人的時候，他會因為不知道是短租客還是其他人而有所擔心；之前時不時和鄰居們的聚會也不復存在。住在這里，孤獨和無奈是他現在的內心寫照。沒有鄰居的社區如何體驗當地文化？出入所見都是外來游客，是否也讓這樣的Airbnb平臺失去特點？

針對Airbnb短租市場出現的上述問題，加拿大的政府也開始采取措施。

魁北克省政府在2015年年底出臺了規制短期租房的法規，短租房的房東需要向省旅游局申請相關資格，并且支付相關稅費，以及向游客提供旅游建議等要求。然而，這項規則實施的情況并沒有對蒙特利爾市短期租房市場有所影響。Wachsmuth研究員對類似Airbnb的租房平臺提出了3點建議:

1) 房東僅對自己主要居住的房屋可以進行短期出租，而不是他自己其他的多處房源。

2) 房屋不能作為專職出租房源刊登在短租平臺中，建議對短租房源實行日期限制。比如阿姆斯特丹規定一年中最多可出租60日，倫敦市則限制在最多出租90日。

3) 類似于Airbnb的租房平臺自身需要加強管理，依靠其他部門監督確實更為艱難。