房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)可以是一個(gè)艱難的闖入，但它并不在你的掌握之外，只要你有耐心，雄心勃勃，最重要的是足智多謀。當(dāng)你第一次開始時(shí)，你最重要的任務(wù)就是考慮你所在地區(qū)的哪些房產(chǎn)具有最大的商業(yè)潛力。
然后，您需要獲得融資并搶奪財(cái)產(chǎn)，同時(shí)又能夠負(fù)擔(dān)得起，最大限度地降低您的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。在確定房產(chǎn)適合您的愿景之后，您可以決定是否最好將其出租或出售，并將其添加到利潤豐厚的地點(diǎn)列表中。
成為美國房地產(chǎn)開發(fā)商第一步：讓您的業(yè)務(wù)開始
1、起草詳細(xì)的業(yè)務(wù)計(jì)劃。一旦你決定嘗試房產(chǎn)發(fā)展，你的第一步將是如何將你的行動(dòng)。坐下來，寫下你的業(yè)務(wù)的簡短描述，你如何看待它，以及它如何有可能讓你住的地方受益。然后，列出可用的資源，例如啟動(dòng)資金和與當(dāng)?shù)貥I(yè)主的連接。
一些值得考慮的重要問題包括：您有多少資金可供您使用，您是否有能力自己管理多種房產(chǎn)，以及考慮到房地產(chǎn)市場的當(dāng)前狀況，您可能會(huì)有多少成本。
你們的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)會(huì)成為你的全職工作，還是作為一個(gè)兼職企業(yè)來分散你的收入？
2、具體關(guān)于你的目標(biāo)。為了以房地產(chǎn)開發(fā)商的身份謀生，你需要有一個(gè)更清晰的目標(biāo)，而不是“翻轉(zhuǎn)房產(chǎn)并賺大錢”。一個(gè)更好的方法是從一個(gè)適度但有重點(diǎn)的計(jì)劃開始 - 例如，“我想購買老式的格雷斯托克大樓，把它變成可負(fù)擔(dān)得起的學(xué)生宿舍。”有了一個(gè)基本的戰(zhàn)略，你將會(huì)有一個(gè)更具體的想法來實(shí)現(xiàn)它。
當(dāng)你第一次開始建立你的投資組合（和你的名聲）時(shí)，保持你的目標(biāo)是現(xiàn)實(shí)的。把你的視線設(shè)置得太高可能被證明是一個(gè)代價(jià)高昂的錯(cuò)誤。
闖入企業(yè)最簡單的方法就是買房，修理并出售。從那里，你可以搬到更大，更昂貴的房產(chǎn)。
3、考慮你所在地區(qū)的房地產(chǎn)需求。可能是新興的工業(yè)中心以外的郊區(qū)住房實(shí)際上不存在，或者城鎮(zhèn)周圍的妓院短缺。無論哪里都有特殊需求，都有機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)有利可圖的發(fā)展。一般來說，最成功的項(xiàng)目就是給人們想要的東西。
總是把你正在開發(fā)的地區(qū)的人口考慮在內(nèi)。計(jì)劃你的財(cái)產(chǎn)與你可能的買家或租客是很重要的。
例如，如果你居住在一個(gè)擁有許多老年居民的地區(qū)，即使他們現(xiàn)在很流行，建造容易到達(dá)的單層住宅或公寓也比建造多層的建筑物更有意義。
成為美國房地產(chǎn)開發(fā)商第二步：您的項(xiàng)目貸款
1、申請(qǐng)開發(fā)貸款。在您為首次發(fā)展提出可行的計(jì)劃之后，請(qǐng)前往銀行并與其中一名房地產(chǎn)開發(fā)專家一起檢查您的計(jì)劃。他們將能夠?yàn)槟峁┧邢嚓P(guān)購買成本的準(zhǔn)確估計(jì)，以及您可以期望獲得多少金錢援助。在大多數(shù)情況下，銀行將提供70-80％的主要購買成本，但可能不包括建筑和許可費(fèi)等“軟”費(fèi)用。
與其他類型的貸款一樣，您可能需要出示信用證明或提供抵押品才能被視為安全投資。一些銀行甚至可能會(huì)要求您下達(dá)總預(yù)計(jì)開發(fā)成本約15-20％的存款。
購買和翻新商業(yè)和住宅房產(chǎn)需要花費(fèi)很多錢。除非你有大量的儲(chǔ)蓄，否則你可能需要在一定程度上依靠外部融資。
對(duì)你的建議進(jìn)行一些思考，并確定是否有一個(gè)投資銀行可能會(huì)選擇不批準(zhǔn)你的融資申請(qǐng)，如果他們覺得他們冒太大的風(fēng)險(xiǎn)。
2、設(shè)置安全的財(cái)務(wù)限額。拿出一個(gè)你認(rèn)為一個(gè)給定的財(cái)產(chǎn)是值得和堅(jiān)持下去的高端數(shù)額。這樣，你可以避免被接受交易，最終只會(huì)從你的口袋里拿錢。負(fù)責(zé)任的預(yù)算和投資是長期削減的關(guān)鍵之一。
你愿意支付多少將取決于經(jīng)濟(jì)，地理位置和成品的預(yù)計(jì)價(jià)值等因素，因此每個(gè)項(xiàng)目都會(huì)有所不同。
房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)就像賭博一樣 - 贏得小而經(jīng)常勝于投注整個(gè)彩池而失敗。
3、決定你是否想要購買租賃或出售。購買租賃是一個(gè)相對(duì)低風(fēng)險(xiǎn)的方式，當(dāng)你第一次建立自己的利潤，因?yàn)樗鼓阌袡C(jī)會(huì)收回你支付的房產(chǎn)租金。相反，買入賣出可以讓你做出改善，進(jìn)入下一個(gè)項(xiàng)目，而不必?fù)?dān)心市場變化如何影響財(cái)產(chǎn)的總量。請(qǐng)參閱您的初始業(yè)務(wù)計(jì)劃和可用資源，以確定哪個(gè)選項(xiàng)具有最高收益的潛力。
絕大多數(shù)新開發(fā)商喜歡購買租賃。這樣，他們就有了穩(wěn)定的收入來源，而這些收入又可以用于未來的項(xiàng)目。
購買租賃時(shí)，旨在彌補(bǔ)您的年租金的初始投資的10％。購買出售時(shí)，最好至少要求您支付房產(chǎn)總額的30％，以證明您的支出合理。例如，年收入15萬美元就足以保持150萬美元的出租財(cái)產(chǎn)。對(duì)于你已經(jīng)沉沒了400萬美元的一勞永逸的開發(fā)，只要你不少于120萬美元的銷售額，你就能高居榜首。
4、注意購買房產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。即使是在經(jīng)濟(jì)繁榮的地區(qū)，也不能保證你獲得的房產(chǎn)能夠賺錢。和其他商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)一樣，總是有一個(gè)盲目的機(jī)會(huì)。如果您不確定您是否可以從沒有新房產(chǎn)的收入中獲得收入，那么最好選擇一個(gè)更安全的方案。
還有無數(shù)其他無形的因素可以阻止財(cái)產(chǎn)按照預(yù)期的方式生產(chǎn)，包括經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化和不可預(yù)見的結(jié)構(gòu)性問題。這些因素往往難以或不可能進(jìn)行規(guī)劃。
成為美國房地產(chǎn)開發(fā)商第三步：建立您的房產(chǎn)組合
1、在即將到來的地點(diǎn)尋找房產(chǎn)。一個(gè)好的經(jīng)驗(yàn)法則是確定剛剛開始出現(xiàn)增長跡象或者最近經(jīng)歷復(fù)興的領(lǐng)域。那樣的話，你可以以較低的價(jià)格搶奪這個(gè)財(cái)產(chǎn)，并以高價(jià)出售，從而最大化你的利潤。
留意在學(xué)校附近，名牌商場，購物中心和其他可能吸引買家的地方的可負(fù)擔(dān)的地點(diǎn)。
新秀開發(fā)者常犯的一個(gè)錯(cuò)誤就是看看那些已經(jīng)興旺的地方，試圖擠進(jìn)去。請(qǐng)記住，繁榮越大，擴(kuò)張的機(jī)會(huì)就越少。
2、找到積極的賣家。你會(huì)得到最好的交易，誰需要盡快銷售的人。這可能是離婚的夫婦，破產(chǎn)的企業(yè)主，或者是離開的房主，并沒有對(duì)他們的財(cái)產(chǎn)感興趣。這些人知道，如果他們沒有立即兌現(xiàn)，他們將失去大部分的投資。
考慮聘請(qǐng)一個(gè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人來幫助你追蹤和調(diào)解購買。他們通常會(huì)知道賣家與他們的財(cái)產(chǎn)分離的理由，這可以給你一個(gè)優(yōu)勢，當(dāng)提出要約。
3、把你的時(shí)間做一個(gè)買。不要太急于達(dá)成協(xié)議。你要確保你做了功課，并在你承諾購買之前評(píng)估你看到的每個(gè)財(cái)產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)和收益潛力。否則，你可能會(huì)陷入比你想象的更多的資源，最終在你的回報(bào)上蒙受損失。
詢問當(dāng)前業(yè)主有關(guān)分區(qū)，維護(hù)和稅收等方面的任何問題。如果有必要，請(qǐng)花幾天時(shí)間來決定是否決定。
一旦你找到了完美的財(cái)產(chǎn)，不要猶豫，簽署你的名字，虛線。
與開發(fā)團(tuán)隊(duì)合作翻新您的房產(chǎn)。一旦財(cái)產(chǎn)是你的，所有剩下要做的就是準(zhǔn)備好轉(zhuǎn)售。根據(jù)不同類型的房產(chǎn)，您可能需要聘請(qǐng)承包商或建筑團(tuán)隊(duì)，建筑師，工程師以及室內(nèi)裝修師和設(shè)計(jì)師，以實(shí)現(xiàn)您的愿景。這里的主要目標(biāo)是使它比購買時(shí)更好，從而提高價(jià)值。
對(duì)于單棟住宅和小型項(xiàng)目，如果招聘外部幫助在經(jīng)濟(jì)上不切實(shí)際，您可以通過自己進(jìn)行基本的維修和翻新來節(jié)省修理費(fèi)用。
當(dāng)出售時(shí)，根據(jù)您所做的改進(jìn)，公平定價(jià)。愿意在合理的范圍內(nèi)進(jìn)行談判，以達(dá)到一個(gè)足夠接近你的要價(jià)的數(shù)額。
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